MS: 共享单车对地铁房价溢价的影响 | 唧唧堂论文导读
本文是对论文《The Last Mile Matters: Impact of Dockless Bike Sharing on Subway Housing Price Premium》（最后一公里的重要性：共享单车对地铁房价溢价的影响）的解析，发表于Management Science2020年第17期，作者是Junhong Chu, Yige Duan, Xianling Yang, Li Wang。
研究背景
在世界各地的大都市地区，尽管有廉价的车站到车站的通勤方式，如地铁、公共汽车和火车，但从金钱和时间上来说，通勤在往返于家和公共交通站点之间的费用仍然高得不成比例。为了降低这种成本，人们选择住在地铁站附近，这就推高了附近公寓的需求和价格。靠近地铁站的公寓往往比距离较远的相同公寓价格更高，或享有价格溢价，这被称为“地铁住房价格溢价”。共享单车的出现实现了便捷的、可信赖的、门到门的通勤方式，让人们虽然住得远，但仍可轻易享受地铁服务，这就可能扩大和抬高距离地铁站更远的公寓需求和价格，减少了地铁站附近公寓的价格溢价，缩短了离地铁站不同距离的公寓价格差。
研究内容
本文研究共享单车的出现如何调节房价和与地铁站的距离的关系，即房价梯度。利用中国10个主要城市的二手公寓数据，在公寓层面采用DID双重差分法，在城市月层面采用两步回归估计法，我们发现共享单车的进入使得每公里距离地铁站的房价溢价降低了29%。这相当于在30年的时间里，每户每年的通勤成本减少了1,893-2,127元(282-317美元)。
研究设计
我们利用了一家中国房地产中介提供的一套全新的转售公寓管理数据，该中介在所有10个城市中拥有最大的市场份额。该数据集包括2015年7月1日至2017年12月31日期间首次挂牌转售的507975套公寓，并跟踪了截至2018年3月12日编制该数据集时的所有未售出公寓。因此，我们的数据集中的每个单元至少被观察了2.5个月。数据包含每个公寓的详细特征，包括大小、房间数量、楼层数、建筑年代、装饰状况、窗户方向、地理坐标，以及是否靠近一所良好的公立学校(以下简称学区公寓)。它还追踪每套公寓的历史和当前价格、交易状态(是否售罄)以及潜在买家的到访次数。
在公寓层面的DID双重差分分析，得出在共享单车进入前后，与相同地铁站不同距离的公寓价格会产生空间变化
在城市-月份层面的两阶段回归分析，得出每个城市的不同时间点的房价梯度，并比较了共享单车进入前后的房价梯度差
机制检验：
供应方；需求方；市场价格均衡方：主效应受到潜在买家吸引力的相对增加和距地铁站更远公寓的初始价格的相对上升所驱动。
调节效应检验：
主效应在不同的公寓、社区和城市中的影响是不同的，并且对进入时间窗口的选择、样本的选择、距离的测量和其他解释都有显著影响。
替代性解释（证伪检验）：
同时期当地社会经济因素变化；对共享单车进入的预测；公共交通的扩张；地铁站附近恶化的环境；距离商场更近的距离；看房成本的降低；地铁站附近公寓供应的增加；房地产市场的规制
内生性检验：
排除城市特征对共享单车进入的影响、城市内自行车分布与房价的关系
稳健型检验
研究结论
共享单车将地铁站附近的房价梯度变平了29%，这相当于一个城市居民一年的可支配收入。这种影响对于更大、楼层更高的公寓和更容易到达地铁的公寓来说更为显著。通过对交易过程的进一步分析，发现买卖双方对无桩共享单车的进入都有反应，这使得住房市场进入了一个新的均衡状态，价格梯度趋于平缓。平行趋势检验和进入性外生性检验、两步估计和各种稳健型检验都验证了无桩自行车共享对地铁房价溢价的因果效应。
管理者启示
1.房地产开发上可以资助共享单车，或者共享单车和开放商合作共同提供更好的服务，实现共赢
2.政府和城市管理者可以考虑将共享单车纳入城市通勤计划系统中、
未来研究方向
1.采取一般均衡方法检验共享单车的进入对转租和新房产市场的影响
2.共享单车的进入如何影响办公区域售价和租价的变化
3.除了解决最后一公里，共享单车还有其他优势和不足，有待对其优劣势进行综合评估，政府才能决定如何管制共享单车
参考文献：
Junhong Chu, Yige Duan, Xianling Yang, Li Wang (2020) The Last Mile Matters: Impact of Dockless Bike Sharing on Subway Housing Price Premium. Management Science
推荐
订阅