房地产企业房屋销售的财税处理详解！
《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据问题的通知》（财税2016）43号规定：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
以下例题涉及土地增值税的，除特别说明，均为不含增值税收入。
一、定金、订金、诚意金的不同处理
1.定金的税务处理
由于定金签了合同，就要预缴企业所得税、土地增值税。
国税局2016 18号第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
基于以上政策规定，预收定金必须要交企业所得税和增值税、土地增值税。
2.订金、诚意金的税务处理
订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、增值税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产增值税和企业所得税 。订金暂时可以记在“其他应付款”。 但是，签订合同之后，订金、诚意金（保证金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和增值税、土地增值税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）第七条：关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题
房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
二、预售房款的财税处理
收到预售房款（假定采用一般计税方法）
借：银行存款
贷：预收账款
预缴增值税
借：应交税费—预交增值税（预收账款/(1+9%)*3%）
贷：银行存款
结转收入
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税—销项税额（预收账款/（1+9%）*9%）
三、房屋按揭贷款的财税处理
收到房屋首付款（假定采用简易计税方法）
借：银行存款
贷：预收账款
房屋按揭贷款到位
借：银行存款
贷：预收账款
预缴增值税
借：应交税费—简易计税（预收账款/（1+5%）*3%）
贷：银行存款
结转收入
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费—简易计税（预收账款/（1+5%）*5%）
四、回迁房的财税处理
1.回迁房的会计核算
业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，确认土地征用及拆迁补偿费
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费
贷：应付账款—拆迁补偿费
在开发产品交房时，房地产企业开具销售不动产发票并结转收入
借：应付账款—拆迁补偿费（假定不支付差价）
贷：主营业务收入
应交税费—简易计税(假定按简易计税方法)
结转回迁房成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
2.房地产企业拆迁还房的税务处理
（1）增值税的处理
a.纳税义务发生时间
《营改增试点实施办法》财税2016 36号附件一第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天（孰早原则） ；先开具发票的，为开具发票的当天（发票控税的体现） 。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的（视同销售），其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，增值税的纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
b.计税依据《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
原营业税计税金额的规定是考虑了拆迁用房的特殊性，给与的税法优惠，营改增后并无沿用该政策。
拆迁用房的应税销售额确定：《营改增试点实施办法》财税2016 36号文附件1第四十四条规定，按照下列顺序确定销售额：
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
（2）企业所得税的处理
《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
③按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（3）土地增值税的处理
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。