青客、蛋壳熬出头了？上市不是长租公寓自救唯一法门
新的战场
黎明前的曙光
前不久，青客公寓和蛋壳公寓提交上市招股书。10月8日，青客公寓正式提交了美国上市申请，并于10月28日更新了招股书，公布发行区间为17-19美元，最高募集资金近亿美元，预计11月初上市。10月29日，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，拟进行首次公开募股（IPO）。
除了青客公寓、蛋壳公寓之外，行业的里的其他巨头也有传出正在筹备上市的消息。
长租公寓的资本游戏
这几年长租公寓在两年时间里经历了“过山车”般的大起大落。要知道，两个品牌同时准备上市这是在长租公寓行业野蛮声场中的一股逆流。
长租公寓也一直不被外界看好，SOHO中国董事长潘石屹甚至认为长租公寓烧钱创业是一条不归路，“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。”
长短租公寓在2017年租售并举政策风口最旺的时候，是比较受欢迎的创业项目，一些金融机构、外界资本开始频繁接触长租公寓企业，希望在政策风口的新领域分一杯羹。直到去年，首个宣布资金链断裂的杭州鼎家公寓拉开了长租公寓破产的大幕，此后，爱上租、安闲居、喔客、德寓等杭州地区的长租公寓品牌相继陷入资金链断裂、创始团队不知所踪的境地。
青客和蛋壳能带给长租公寓行业什么样的启迪？他们上市是否预示着长租公寓行业已经找到了一条能持续盈利的发展之路？其实长租公寓面临的问题比我们想象的还要大。
在长租公寓行业中，自如，蛋壳、青客均在分散式公寓的头部企业之列，规模并不算小。
截至2019年6月30日，青客在上海、北京、杭州、苏州、南京、武汉等城市拥有近十万间房源，其中上海是最主要市场。2012年底至2018年年底，青客复合年增长率为114.4%。
根据招股书，截至2019年9月30日，蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营房源超过40万间，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。
矛盾的是，青客和蛋壳同时也面临巨大的亏损。
青客公寓的数据显示，青客2017财年净亏损1.9亿元，2018财年净亏损4.26亿元。青客截至2019年6月30日的9个月净亏损3.48亿元，而上年同期净亏损2.89亿元。两年半的时间烧掉了11.17亿。
蛋壳公寓的情况也好不到哪儿去。蛋壳公寓目前处于亏损状态。其招股书显示，截至2019年9月30日，其净亏损为25.16亿元。而在过往两年，蛋壳公寓亦显示亏损，2017年净亏损2.715亿元，2018年净亏损13.697亿元。
长租公寓最大的问题在于规模与杠杆难以平衡已成为行业通病，长租公寓在扩大规模的同时，依然在负重前行。
长租公寓是一个重资本的行业。每一套房子收进来，在没有产生一分钱收益的前提下要投入几万块去装修改造，这部分投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才能回收。因此这项生意需要大量的资本投入，如何撬动其中的杠杆，是非常难又非常重要的一环。去年，长租公寓发生多起暴雷案件便是由于运营方未能处理好现金流问题。
业内人士分析称，长租公寓上市的目的在于融资，以支持并购来扩张规模和支持运营。而这些活动是需要大笔资金的，此时亏损状态的长租公寓也只有通过股权融资来解决资金需求，而上市就是股权融资的方式之一。说白了长租公寓是因为需要资金而上市，并非因为盈利丰厚而上市。
而这符合业内人士对这一行业的预测：租赁经营企业对资金需求非常大，在没有合适的盈利模式下，只能烧投资人的钱，要想保持企业正常运营，做大规模，企业寻求上市融资很正常。
负重前行的长租行业
长租公寓其实能获取的利润并不高。长租公寓盈利模式主要有两种，第一种是赚取租金差价。较低价格收房，较高价格出租。第二种是收取服务费。
据克而瑞研究数据显示，刨开房屋装修和折旧等因素，长租公寓行业平均利润水平仅在2%～4%，现金流回正周期至少需6年以上。
如果长租公寓仅仅停留在赚取租金差价上，考虑到前期的获客成本、装修投入，后期的服务投入，以及后端技术、供应链、管理、折旧等层面的成本，利润就会被大大摊薄。
这时候，所谓的“金融创新”租金贷，拯救了需要现金流扩张的长租公寓。
租金贷通常以“月付”和“押一付一”为诱饵，让租客签下了租赁贷款业务。实际上，租客从第三方金融机构贷了12个月的房租款，每个月付的房租是在还贷。从第三方金融机构贷款的这笔钱，不会给租客，也没有全付给房东，而是进入了长租公寓的资金池，成为了继续扩张规模的资本。
如果租客源源不断地增加，长租公寓的现金池也可以不断扩大，去获取新的房源。但是当扩张的成本，大于现有的资金池，资金链就会断裂。这表明了长租公寓的盈利链条是多么的脆弱。
摆在青客、蛋壳面前的问题不止这些，还有更深层次的障碍让这些长租公寓选手们如鲠在喉。
难以盈利只是最终结果，长租公寓的另一个尴尬问题在于其法理上的“二房东”身份导致其租权难以稳定。
长租公寓并不真正拥有物业产权，其需要租得物业并通过运营获得营收和利润。因此，物业使用权的稳定性，如租期、出租价格等，就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性，其中暗藏的风险在于物业持有者收回物业，或者重新谈判出租价格都会增加长租公寓运营商的成本。
业内人士认为，在长租公寓扮演的“二房东”角色运营权层面，无论是法理地位还是其商业地位都没有得到足够的重视和保护。所有权欺压运营权，“二房东”租权不稳定一直伴随长租公寓的发展。
比如有媒体曝出在租约未到期的情况下就被“大房东”断水断电后赶出该栋物业的情况，而且此类事件长租公寓也不是头一回发生了，处理与大房东的关系的确是长租公寓面临的另一个棘手问题。
看得见的曙光
从行业发展周期和市场需求的角度看，长租公寓市场的潜力无法忽视：根据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至3.0万亿元。
长租公寓还是有盼头的，有人一针见血地指出：“只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。”在腥风血雨的市场搏杀中，能活到今天的头部长租公寓，早建立了自己成熟的体系，有了一套自己独特的打法。
虽然长租行业仍然集体处在亏损阶段，但行业已经进入到真正意义上加速洗牌的阶段，监管办法如果落地实行，将会有大量无法足额缴纳风险防控金、资金链条空虚的小型长租公寓品牌被筛出。
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