你应该知道的数据中心投融资的这五个阶段

数据中心项目投资几乎都是重资产投资。和其他的重资产投资不同，数据中心的投资价值最终是由两部分构成，一是土地、建筑物和机电设备等组成的固定资产价值，二是建设完成后通过专业化运营产生长期稳定的现金流和利润的经营价值。结合数据中心的生命周期与数据中心资产价值的构成，可以将数据中心投融资分为五个阶段：资源阶段、投资阶段、建设阶段、运营阶段、资本化阶段。

图表 2-10投融资的五个阶段

01

资源阶段

资源阶段是指数据中心项目从筹备开始，到取得项目立项、获得节能审查通过、取得供电方案回执为止。这一阶段只有建成后数据中心的最大IT功率可以通过节能审查进行推算，未来的建设成本、运营成本、运营收入只能参照当前市场实际情况进行预估，存在较大的不确定性。

换算公式如下：

• 节能审查报告能评指标=单机柜功率*机柜数量*PUE*365*24*负荷率*功率因数*折算系数/10000

• 电力报装容量=单机柜功率*机柜数量*PUE*功率因数*负荷率*2

另外，政府行政审批批文性质的项目立项、节能审查等不得作为市场交易的标的物。所以通常情况下采用项目公司的所有权交易的方式来实现这一阶段的投资。由取得项目立项、节能审查报告、供电方案的项目公司的原股东向新的投资者进行股权的转让，股权交易的对价受到市场供需关系的影响较大，数据中心资产的估值也存在非常大的波动性和不确定性。

02

投资阶段

投资阶段是指数据中心项目资源阶段之后到取得项目的开工建设为止。这一阶段需要综合考虑项目的功能定位、初步规划、长期营收、潜在客户等多重因素，进行专业的规划设计，并且需要在开工建设之前，取得相关的开工许可。

这一阶段可以通过股权或债权等融资手段来补充项目建设资金。股权融资对项目公司来说不产生额外的资金成本，但会稀释原股东的股东权益。债权融资会产生资金成本，但不稀释原股东的股东权益。

在这个阶段常用的债权融资手段有融资租赁、项目贷款等方式，两者主要的差别在于当项目建设完成时，融资租赁方式下租赁的标的物（一般是指机电设备，机电设备投资是数据中心固定资产的主要组成部分之一。尤其当数据中心的土地、物业为租赁方式时，机电设备的投资将占到固定资产投资的大部分）不能计入资产负债表，项目贷款方式下数据中心的固定资产可以更完整的体现在资产负债表中。股权融资和债权融资的比例，称为股债配比，一个合理灵活的股债配比，可以平衡股东权益和资金成本的压力。

这一阶段数据中心资产的估值提升主要是通过补充股本金、借入建设资金来实现资产负债表的扩张。

03

建设阶段

建设阶段是指数据中心项目投资阶段之后到建设、安装完成为止。这一阶段需要根据规划设计，落实数据中心的外电引入、土建工程、内部装修改造、机电设备安装调试等。能不能高质量的落实规划设计，直接关系到数据中心的未来运营水平，对于未来数据中心运营成本、收入、利润的影响非常大。

这一阶段数据中心资产的估值几乎不发生变化。

04

运营阶段

运营阶段是指数据中心项目建设阶段之后到生命周期的终点。这一阶段需要引入客户，通过向客户出租数据中心的机架、电力消耗等方式产生收入。而这一阶段的成本主要由电力消耗、固定资产的折旧摊销、债权融资的利息、电气设备的维保更换、物业租金、运维安保人员工资等构成。

这一阶段数据中心资产的估值由以资产为基准转变为以收入、利润为基准，估值方法的变化带来了数据中心资产的估值变化。

05

资本化阶段

资本化阶段是指数据中心项目开始运营之后到资产证券化为止。数据中心资产具有资产体量大、收入和利润长期稳定等特征，对风格稳健、追求长期稳定回报的资产持有者有一定的吸引力。数据中心资产可以通过并购进入已上市公司资产负债表、发行REITs等方式实现资产证券化，从而使得数据中心资产可以在证券市场进行流通。

内容节选自：《数据中心投融资技术白皮书》