简谈江宁区商业新势力的崛起
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务。
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
江宁区商业发展历程脉络较为清晰，符合社会经济发展规律。从一开始的传统社区超市发展到中大型商办综合体以及城市级商圈，最终又迎来了新的风口——现代社区商业的普及。江宁目前的社区商业更像是城市服务功能的补充与提升。
▲城市级百家湖商圈
“最后一公里”的概念进入社区商业，其线下体验的不可替代性优势明显，社区商业变成了受网购冲击最小的领域。社区商业是区域成长过程中的陪伴型物业，其角色应该在新现实下被重新定义。
▲托乐嘉社区商业
社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。作为南京新市区的江宁，社会消费品零售总额名列全市第三、全省前十，消费市场巨大。社区商业在高密度的城区中规律分布，给居民们提供优质的服务。注：社会消费品零售总额是反映一定时期内人民物质文化生活水平的提高情况，反映社会商品购买力的实现程度，以及零售市场的规模状况。
▲南京江宁龙湾天街
目前江宁区现代社区商业主要有四种存在形式：小区配套商业、综合型超市、办公楼底层商业、低效用地改造商业街区。
▼小区配套商业
小区配套商业在新城发展过程中属于最常见的社区商业形式。“良心”开发商往往采用集中式商业布局，这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用和有利于管理，对居民正常生活干扰不大。除此之外也保证了社区商业的招商水准。
代表项目：保利保乐荟、保利（中航）若比邻、莱茵之星大厦、弘阳秦淮里（在建）。
▲保利若比邻
▲莱茵之星大厦
其中保利若比邻更像是一座小型的购物中心。而莱茵之星大厦大都以餐饮、培训类商家为主。两个项目均配套了电影院。
▼综合型超市
区别于传统型社区超市，综合型超市的业态更为丰富、商业面积更大。综合型超市的起步比较早，在购物中心兴起前，江宁居民的主要消费活动是在这种中大型超市中进行的。所以在江宁区现代服务业起步时，诸如星巴克、屈臣氏、优衣库、必胜客此类商家都将综合型超市作为载体。随着商业发展的不断深入，综合型超市也逐渐演变为普通的社区型商业，为周边居民提供服务。
代表项目：河定桥欧尚超市、黄金海岸华润苏果、龙眠大道华润苏果。
▲河定桥欧尚超市
▼办公楼底层商业
“楼宇经济”的兴起促进了办公楼底层商业的快速发展。在江宁，80%的办公＋20%的商业＝一栋中等体量的办公楼，每一栋办公楼都是一座小型的商办综合体。但与景枫中心、万达广场以及砂之船奥特莱斯不同的是，它们的体量较小，商业面积往往不超过30000㎡。 注：楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的新经济形态。
这些办公楼的底层商业水平也表现的良莠不齐，不过往往分布在城区轨道交通节点附近的项目会更加高品质一些。江宁区城市化水平推进的很快，100m左右高度的中型办公楼如雨后春笋般平地而起。其配套的商业不仅服务于楼内的白领，更是给周边社区的居民提供了便捷。
代表项目：景枫科技大厦、九龙湖总部园湖滨天地、供销科技大厦（在建）、金轮双子星（在建）、金长城C12（在建）、景元金鹰项目（在建）。
▲供销科技大厦
▲九龙湖总部园湖滨天地
其中供销科技大厦与景元大厦值得关注，供销科技大厦区位一般，位于天元路南侧。但“不差钱”的业主选择与南京“mall姐”吴正梅团队合作，基本可以保证招商质量。而位于竹山路地铁站东北角处的景元大厦更是在今年给了我们一个惊喜，它将与金鹰的招商团队合作，打造成一座完全自持的时尚消费载体。说实话，景枫之后，江宁本土开发商里能有如此追求的真是不多见。
▼低效用地改造商业街区
城市发展的意义便是给居民提供更优质的生活配套环境。曾经的江宁“一无所有”，老城周围便是田地和林场。为了可以“吃饱饭”，江宁开始了长达近三十年的产业积累。直到今天，高新技术企业突破了1000家，在全省市辖区中位列第一。
与城市发展有共通之处，企业的质量和规模也在不断更新。由于城市边界的不断扩张，曾经的老旧厂房逐渐演变为城市社区中的低效用地。近年来，江宁区政府开始逐步推进“退二进三”、“优二进三”的发展方略。通俗的话说，就是“有条件的盖写字楼，没条件的改造成办公园区或商业街区。” 注：退二进三通常是指在产业结构调整中，缩小第二产业，发展第三产业。第二产业是指工业和建筑业；第三产业是指除去农业和第二产业以外的其他各业。
代表项目：南岸瑞智、纳科汽车创意产业园。
南岸瑞智由胜太路老南瑞继保厂区改造而来，位于“百家湖硅巷”写字楼群中。整体招商风格偏商务休闲，为附近的办公族们提供品质社交服务。
▲南岸瑞智
▲南岸瑞智
纳科汽车创意产业园更偏向服务周边小区居民。到了晚上，这里的街区、广场上处处充满了烟火味与人情味。
▲纳科
▲纳科
在纳科产业园内，业主建设了一座社区影院。如今江宁区的影院数量在全市遥遥领先，达到了三十余座。其中有超过一半的影院进入了普通社区，直观体现了高品质社区商业带给居民们的便利。
因疫情影响，大部分电影院未能正常营业。为了给孩子们营造轻松愉悦的社交环境，纳科星悦影城在入口处设立了一个临时的动画播放点。看到这温情的一幕，我想这或许就是社区商业带给人们的幸福吧。
结语：现代社会里的大多数人，享受着城市发展带来的便利与乐趣。从城市发展规律来看，交通设施的愈加完善，部分社会资源向近郊迁移，使得逆城市化速度加快，社区商业在此种状态下变得愈发重要。随着社会经济的不断进步，以及生活环境的持续改善，社会资源再次聚焦城市核心区域。商业竞争格局加剧，在对抗城市商业风险的升级中，社区商业利用与人“更近一步”的优势保持竞争力。 注：“逆城市化”是“城市化”发展到一定阶段派生出来的新潮流。城市化发展水平越高，“逆城市化”趋势越强。“逆城市化”对“城市化”而言是吐故纳新，对村镇来说，则是巨大的发展能量。
社区商业的繁荣提升了江宁居民的生活品质，同时也改善了单调乏味的城市面貌。未来10年，我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的1/3，具有巨大的发展潜力和空间。
来自：在江宁