楼市早春提前两月，北京别墅怎么选？
过去一周，关于楼市回暖的论调很多，当然也夹杂一部分炒作的声音，在『地产营销人』看来，比较靠谱的印证还是要看成交数据。
自今年1月开始，网签基本放开，数据真实性有了很大提升，这对于观察市场冷暖提供了有力参照。
从2月份北京楼市成交排名和上周签约数据看，北京楼市的回暖节奏是比较快的，无论按照月度还是周度，商品房的成交量都回到了去年4月份的数值，这是一个很明显的信号。
也就是说，北京楼市的“春风”同比去年，提前了两个月到来。因此对于后市，以谨慎乐观的预期看待，完全可期。
此外，对于节后这一波成交量的拉升，更多体现在中心城区较好位置的限竞房项目上，优质的产品供应和有竞争力的价格刺激了需求释放，才是回暖的底层逻辑。
不过，抛开刚需刚改的限竞房市场，单看不太被大众关注的高端别墅，成交也不俗。
根据『地产营销人』统计，年初别墅市场的成交先于限竞房启动，尤其是总价2000万以上的高端别墅市场成交活跃，令人感到意外。
2000万以上别墅成交套数今年1月份同比去年增长高达337.14%，2月份虽遇春节长假，有一周没有网签记录，但成交量依然同比增长近10%，这又说明什么呢？
不难看出即使在楼市低迷行情中，高端别墅的客户对于楼市底部的判断比普通购房者要早，且出手迅速。同时也说明市场中挤压的终极改善置业需求依然很大。
那么，对于拿定主意，打算今年入手别墅的客户而言，该如何做出置业选择呢？
这要根据购房者的预算、希望选择的别墅类型，以及产品品质上做出综合判断。『地产营销人』的建议是，虽然市场有所回升，但不要过于激进，在总价上尽量保证安全，在别墅类型上尽可能把握稀缺，在品质上要坚守原则，精挑细选才不至于留下遗憾。
具体到置业思路上，到底该如何做出筛分呢？『地产营销人』在此给出三个维度的指导意见，供诸位参考：
1、类型最重要，能独栋就独栋
一般我们把别墅的类型划分为四种：叠拼、双拼、联排（合院）、以及独栋。其中，叠拼被视为入门级别墅；双拼和独栋居住舒适度高，但供应少；联排在当下市场中多以合院形态出现。无疑，独栋是所有别墅中最高等级的类型。
去年别墅市场在连续多年供应下滑之后，迎来难得的供应增加，但这些新增供应在类型上分布并不平均。主力贡献是以限竞房中的叠拼和联排产品为主，而独栋别墅却在迅速减少。
从2016年叠拼和联排（含合院）合并供应占比87%，到2017年的84%，直接跃升至2018年的95%，经济型别墅的供应占比达到历史最高，而大面积纯别墅产品，特别是独栋则愈加显出稀缺性。
由于政策限制和土地供应的规划条件约束，独栋将逐步告别北京楼市，这是业内达成的共识。对于别墅置业者，如果有条件自然是优先选择该种类型，不仅形态纯粹，住得舒适；而且越来越具有收藏价值，在资产的保值增值层面，更胜一筹。
有朋友说，当然谁都希望买独栋，但总价太高，实力不允许啊！『地产营销人』觉得未必，那是没有深入市场，仔细寻找。
2、2000万以内，不可能中找可能
近几年，北京别墅的成交总价有一条分水岭，2000万以内占80%以上。也就是说，大部分置业者购买别墅有明显的门槛制约。
在有限的预算内，买尽可能高等级的别墅类型无疑是性价比最好的选择。然而就独栋别墅而言，北京市场的主流总价基本在5000万级以上，留给2000万以内的出手机会并不多。
根据『地产营销人』的统计，去年2000万以内独栋的成交仅占别墅市场的9.53%。如果再剔除远郊区1000万以内的度假型别墅，可作为第一居所的1000-2000万独栋别墅成交占比仅不到3%。
固然十分罕见，但不能说没有机会。如果在2000万以内遇到合适区域的独栋在售，值得严重考虑，纳入优先级。
3、锁定独栋后，首选“前二后三”
预算符合，独栋条件也能满足，接下来就要比产品品质。
独栋的品质可以参照容积率高低、院落大小、建筑风格、园林景观等方面去比较，但『地产营销人』认为，地上使用空间的大小是关键。
这里的地上空间是针对地下而言的。一般我们常见的独栋在设计上大概分两种：一种纵向的地下延展空间较多，有的甚至到地下三层，以此来增加功能上的获得感，但实际上是为弥补地上空间的不足。
另外一种是根据地块自有坡度，设计出“前二后三”独栋形制。虽然也有地下空间，但由于与室外花园自然相连，形成了与地上一样空间感受，被称为“花园层”。
两种地下处理手法的不同，造成了独栋品质的差异。
前者看似多了面积，但地下通风、采光欠佳，丧失了舒适度。如果地上空间功能不足，那么地下就变为鸡肋。后者可以让地下空间实现地上居住感受，无形中扩充了地上面积，提升了功能性和实用性。
所以，如果在独栋别墅中有选择，最好买设计为“前二后三”的产品。经过多年的市场验证，这种产品也确实更受别墅客群的欢迎。
说了这么多，那么楼市中到底有没有符合以上条件的产品呢？
『地产营销人』层层筛选之后发现，在北京北部，上风上水的昌平区就有这样一个理想的别墅项目——凯德·麓语，前三期独栋别墅，总价1700万元/栋起，现仅剩余少量房源在售，别墅客户可多加留意。
凯德·麓语是由凯德中国在京打造的低密独栋法式山水别墅大盘，历经多年开发，社区十分成熟，一二期均已入住。优越的自然环境与纯粹的独栋规划，为当下别墅市场所罕见。
凯德·麓语邻近昌平未来科学城高端居住板块，区位便利，发展潜力巨大。承奥北别墅区北扩，西连西山别墅区，自去年开始区域内别墅已进阶亿级。项目处于京承高速G11出口向西怀昌路北侧，毗邻京承高速、立汤路等主干道，满足第一居所需求。
此外，北医三院顺义院区已宣布正式落户赵全营。由于凯德·麓语地处京北城市别墅群的交叉地带，这里国际学校分布密集。附近多家幼儿园也已陆续交付，生活氛围日渐醇熟。
凯德·麓语南面紧邻京密引水渠，北依燕山，山水环境得天独厚，是距北京城区最近的生态美境。特有的坡地优势，更为最受市场认可的“前二后三”规制的独栋设计创造了先天条件。
1-3期容积率约为0.5的低密法式庄园，让凯德·麓语区别于市场上“高低配”的限竞房产品，属难得一见的纯低密墅区。
项目三期规划有87栋别墅准现房，今年年底即可交付。建筑面积约500㎡的独栋别墅，实际使用面积可高达650㎡，居住舒适度非叠拼、联排可比。
在景观打造上，凯德·麓语利用自身的山地特征优势，依地势打造出社区景观和坡地景观，层次分明。私家庭院、公共园林、区域山水资源有机结合，将生态、自然、生活融为一体，使别墅社区既彰显原生态的特色，又达到私密舒适的效果。
在产品打造上，项目采用法式风格，俊朗沉稳。作为山地建筑类型，建筑依山就势，北高南低，主力户型均设置下沉庭院，使得地下能够获得等同于地上的南向采光及自然通风。
凯德·麓语“前二后三”的双首层设计，不仅营造了南北双庭院，同时实现了地下空间的全明设计。把入户层与花园层分开。上有独立空间，下有私家花园，还原出别墅完整而惬意的生活空间，既有天有地，又能保持自身的独立性与功能性。
凯德·麓语内部空间设计也十分用心，约500㎡的独栋户型首层以会客为主，配一间南向卧室，二层是居住层有三间卧室套房，地下是全明花园层，可作为家庭娱乐休闲使用，同时阁楼也可延展为儿童专属空间。
坡屋顶设置了老虎窗，形成顶层更好的通风效果，同时弱化了夏季的热辐射。顶层局部开启天窗，能够在夜晚，360度欣赏漫天星辰。阳光，风，被引入建筑。各种绿植被引入内向型庭院，主人将在此体验四季变迁，获得紧张都市生活难得的宁静享受。
楼市小阳春伴随天气转暖，目测别墅市场将在今年提前启动，在预算范围内选定最高等级的别墅产品，先下手为强，应为别墅置业者们的明智之举。
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