10年租金180万的“豪宅”到底值不值？
买不起房不可怕！可怕的是连租你都租不起啦！类似这种感慨或者是标题上周在朋友圈里频繁出现，有销售拿这个消息来劝你赶紧买房，“鸡汤博主们”用这个来宣扬逃离北上广。
其实背后到底什么样？看明白就不会慌了，没必要被人轻易“贩卖”情绪。
事情的起因是万科在西北旺永丰的翡翠书院即将开始招租，作为首个开发商全自持的项目，翡翠书院面向市场推出两种户型：一种是90㎡的小三居，租金预计1.5万/月-1.8万/月；另一种是别墅类的叠拼产品，180㎡的四居室要租到3万/月---4万/月。
价格出来后有网友开始吐槽：长租10年，租金180万，到头来房子还不是自己的！而开发商也有苦说不出：响应政府号召，拿地出资建房，10年都回不了款，即便是租到1.8万/月，自己还是不挣钱。
从成本反推，地价109亿+资金和建安成本50亿，目前总成本160亿，还不考虑配套、长期经营成本、维新成本（产品定价的合理性）。理想条件下，项目对企业而言极其微利，甚至有赔钱的风险。
整个事件，到底是市场反应过激还是另有逻辑？可以从几方面来分析一下！
1、房租到底高不高？
首先要明确一点，房租涨是必然，接下来的每年都会按一定幅度上扬，这是趋势。
但并不是像很多人预想的那样，因为这种高价长租房的出现租金就要一飞冲天。长租房，尤其是像翡翠书院这种高价拿地的项目，只是北京楼市调控下的少数产物，数量不多，不具有代表性，更不足以托高整个北京租赁市场的行情。
其实进入2017年，全自持地块的成交已经消失，最多就是开发商自持70%，而且后来这一比例也越来越低，自持比例已显得微不足道。
所以无需神经过敏，把个别现象肆意放大，对于普通人来说，现在北京正推建大量公租房，包括企业自持用地建设集体用房，都是在解决“房住不炒”的问题，未来的楼市会逐渐分化出不同的格局。
房屋租赁市场的需求是多样的，有中低端需求，也有高端需求。万科长租公寓有经济适用的泊寓，也有家庭型高端产品翡翠书院。其实，泊寓才是万科长租公寓的主流产品，已有14.5万间。
翡翠书院定位高端产品，数量少，满足少部分人群需求。所以，不能因为翡翠书院价格高，就说开发商推高租金，说万科作恶打劫。
再说，翡翠书院房租高不高是一种纯粹的市场行为，而非强制，只要有人或者企业愿意买单，自然可以印证万科的做法。
如果未来人家大跌眼睛的满租了，哪些吐槽的人是不是会再次感慨：是贫穷限制了自己的想象力呢？
2、房子到底是租给谁的？
毋庸置疑，个房子肯定不是租给普通消费者的，所以大可不必因为这个项目的定价而怨气丛生。
其实，北京高租金活得好的项目有的是，只是我们之前并没有刻意关注。看几个北京高档公寓的租金，哪一个比翡翠书院低？
你肯定会说：东三环核心商圈的租金就应该高。那好，再看两个非核心商圈的公寓租赁价格。
怎么样？连四环外青年路的达美公寓租金都比翡翠书院高出30—40%。
如果继续质疑地段，就不得不说项目的客群定位了。近两年，收入最高的人群只存在于两类行业：金融和高科技。做金融的分布在CBD、金融街居多；做IT的大部分集中在海淀中关村。
虽然中关村还无法跟旧金山的硅谷相提并论，但是像这种高科技互联网企业扎堆的地方有一个共性，就是这些地方的租金、房价甚至到基本的消费水平都会远超同地段的其他区域。
比如硅谷所在区域的山景城，一套2居室的公寓租金平均在3500—4000美金，而同样的价格换到洛杉矶就可以租到豪宅和别墅。
而万科的定位很清晰，明确表示翡翠书院的长租住房主要面向的是IT行业的精英、高收入的程序员和高管这类群体。
要知道知名的西北旺“后厂村”那带可是云集了腾讯、百度、新浪、网易、滴滴等最多金的几十家高科技和互联网企业，其中的精英自然有这个能力承受这个价位的租金。
别忘了，这租金可未必由个人承担，真正的人才，公司会有租房补贴的。北京刚刚在上个月颁布了人才引进计划，其中科技类人才成了香饽饽。来自全国各地的IT精英暂时没有购房资格，难道不能租一个好点房子吗？
而且，像翡翠书院这种政府支持的长租公寓，未来不仅租售同权，孩子可以上海淀的学校，而且还能做租金的贷款，大大降低一次10年租金支付的压力。
不用看房东的脸色，为每年上调的租金而烦恼，踏踏实实住在由万科提供的高品质服务的低密社区中，这个逻辑说的通。
3、翡翠书院到底是什么产品？
租金高低还是要看产品。根据万科的介绍，翡翠书院的打造不压市场上任何一个高档公寓的项目。
“翡翠系”是万科高端住宅系列。根据目前规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设。
除了全部采用别墅级精装修的标准交房，项目还配备了智能家居，中央空调、新风系统和全屋净水系统等硬件设施。同时，翡翠书院还会注入互联、开放、共享的理念，将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接，为业主提供同样高品质的物业和配套服务。
从成本上说，翡翠书院将按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造，是能够达到节能减排目的的绿色建筑，其不仅对环境无害，而且能充分利用环境自然资源，保持生态平衡，实现可持续发展。
看得出来，翡翠书院的设计花了大力气，其调性不输北京任何一个豪宅项目。
去年底，链家董事长左晖在一个论坛上演讲，他认为，未来北京会有1000万人租房，北京需要的租房面积将达两亿平米。解决如此庞大的租赁需求，未来房屋的机构化率占比会越来越高，而从业主端直接租给房客的比例会越来越低。
至于房租是否会随着租赁市场的火热而上涨，左晖指出，只要一个城市的人均收入水平在持续上涨，房租上涨便是大概率事件。
翡翠书院现在看房租是不低，但不要忘了，这个租金是锁定10年的，10年后这个租金到底高不高，拿北京的房子倒推10年看看涨了几倍大概就平衡了。
所以说，任何产品都不是卖给所有人的，也不是租给所有人的，当北京豪宅卖到20万/平米都能心平气和的话，何必对突然冒出的高房租大惊小怪呢？
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