民法典物权编（草案二次审议稿）的意见（汇总）

一、第5条规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

改为：依法属于国家所有的自然资源，登记范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

理由：中央深改组已通过《自然资源统一确权登记办法（试行）》，要求对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及探明储量的矿产资源等自然资源的所有权统一进行确权登记，建议据实际情况修改。

二、第7条 规定当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

后面增加一句，并对申请材料的真实性负责。

理由：国务院《不动产登记暂行条例》有规定，建议明确。目前各地登记都有发现使用假证件、假公证书等行为，建议对此予以惩处。

三、第12条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

（一）增加一句“在不动产登记簿记载权利的，推定登记权利人依法享有该权利。”

理由：进一步明确不动产登记簿的权利正确性推定效力，明确物权归属和内容的根据的内涵，有德国、瑞士、台湾等地立法例可参考。

（二）增加一款作为第二款“夫妻双方关于财产归属的约定，未经登记，不得对抗善意第三人。前项约定的登记，不影响依本法进行物权登记的效力。”

理由：《婚姻法》关于夫妻财产约定效力与《物权法》关于物权登记效力规定之间的立法冲突，一直没有明确的立法指引，导致登记实务、司法判决、法学界都有诸多不同见解。考虑到夫妻财产约定不具有公示性，登记簿具有物权公示效力，为保护交易安全和第三人利益，建议明确规定以物权登记效力为准，参照大陆法系各国立法，建立夫妻财产约定登记和公示查询制度。”

四、第16条规定权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

改为：权利人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可申请更正登记。登记机构经审核查明不动产登记簿记载事项与申请材料不一致的，应当予以更正登记。前款错误如果纯属登记人员记载时疏忽，并有原始登记申请文件可证明的，登记机构可依职权更正登记。

理由：原条款对更正登记的条件、程序等方面没有规定，对申请更正登记范围、登记机构更正登记的权利失之过宽。登记簿记载事项可分为权利事项及自然状况等非权利事项。大部分不动产登记属于依当事人意思表示发生的，涉及权利事项的更正登记影响物权的得丧变更，应严格限制登记机构更正登记的权利。对权利事项的更正登记应只针对申请登记时登记簿记载事项错误而言，对于嗣后因原因证明文件被撤销或以司法文书、行政决定变动物权的，应依司法文书或行政决定依申请或依嘱托登记。此处的权利人包括不动产登记簿记载权利人及真实权利人，利害关系人不应赋予更正登记申请权。

五、第16条第2款不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

改为第17条：利害关系人可以申请异议登记。异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人书面承诺知悉异议登记存在并自担风险的，应当予以办理。

利害关系人有证据证实不动产登记簿记载事项错误的，登记机构予以异议登记，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效，登记机构可依职权注销异议登记。申请人败诉的，不动产登记簿上记载的权利人可持法院生效判决申请注销异议登记。

理由：异议登记涉及权利人利益，对其成立应相对严格。异议登记的效力也应明确规定。其消灭后注销申请人规定过窄，导致异议登记申请后一直难以注销。

六、增加一条作为第17条，买卖合同、审批文件等登记原因证明文件被司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件撤销或被证明为虚假的，登记机构可以撤销登记，不动产权利已被第三人善意取得的除外。

理由：撤销登记涉及相对人权利及交易安全，登记机构不能擅自撤销，且登记机构没有司法认定权，不宜依职权撤销。

七、第17条第1款，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

改为：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。

理由，吸收最高院司法解释对处分行为的界定。

八、第18条第2款因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

修改为：登记人员未能审慎审查导致登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构证明其原因应归责于受害人时，不在此限。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。前项损害赔偿，不得超过受损害时的价值。

理由：登记机构在审查申请材料时处于信息弱势，时常会遇到虚假合同、虚假申请等情形，由于并非司法机关没有司法认定权，也无权认定合同效力，要求登记机构对登记错误承担无过错责任不现实的，难以提高登记人员积极性。由于目前低廉的收费，还会导致国家财政出现较大损失。登记对物权的保护已经有权利正确性推定和善意取得制度得到保护，即使如法院登记的德国及按比例收取高额登记费的台湾香港等地也没有对登记机构做这种要求。最高院司法解释明确审慎审查标准以来实行效果较好，建议立法明确。

九、第18条增加一款，前款所谓登记错误，是指因登记簿记载事项与登记原因证明等申请材料内容不一致。

理由：对登记错误的范围界定要综合考虑登记人员的能力、登记费用、审查标准、赔偿责任等情形。本款参照台湾地区立法例合理界定登记错误范围，将嗣后发生的登记的原因被确认无效及物权变动等情形导致登记簿记载与事实权利状态不一致不作为登记错误，可以依申请或依嘱托予以撤销登记或其他登记，不至影响权利人利益。

十、 第25条增加一款作为第二款，前款所称人民法院、仲裁委员会的法律文书，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

十一、第106条后增加一条作为第107条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

十二、第136条规定，国家所有的农用地实行承包经营的，参照适用本编的有关规定。

增加一个权利类型，国有农用地使用权，明确物权类型和权利内容、限制等，明确是否可以转让、抵押，农垦国有土地的其他地类如建设用地、未利用地如何登记等。

如果由于时间关系尚无法规定明确，建议增加一款：国家所有的农用地确权登记，参照适用本编的有关规定。

理由：目前国有农用地确权登记发证已经基本完成，对如此庞大的国有资产不予明确其物权地位及内涵，不利于农垦改革发展，容易导致国有资产流失。

十三、第148条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

改为：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请转移登记。

理由：《不动产登记暂行条例》将权利人发生变化的登记作为转移登记类型，不再作为变更登记的一种。

十四、建议第185条第1款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

改为：一般抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

理由是与章节标题对应，并与下一节的最高额抵押权区分。

十五、第193条：以本法第一百八十六条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

增加一款，在建建筑物抵押后新增的部分，属于抵押财产。

理由：在建建筑物抵押范围在司法、登记实务及法学理论界存在较大争议，建议明确。抵押物必须从社会观念上看是独立物。在建建筑物未经竣工验收一般认为是一个整体，不能区分并分割登记，在建建筑物抵押范围应包括抵押时及抵押权实现时的在建建筑物。举例来说，抵押时建了10层，抵押权实现时建到15层，实务上难以分割，分别拍卖分别建设在施工和建筑上都是难以实行的。作为整体拍卖有利于抵押权顺利实现，分别登记和拍卖不仅不合法理，客观上导致抵押权难以实现，抵押物难以盘活，损耗社会财富，引起了争执。

十六、第198条债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

删掉“法律另有规定或者”，

理由：本条与第9条有冲突，容易造成陷入循环，无法确定债权转移时抵押权转移的效力，法学家如程啸对此有不同的观点。且本条规定于一般抵押权章节，与第二节最高额抵押权第204条不冲突。删去比较明确。

增加一条“当事人约定抵押权不随主债权转让的，抵押权自债权转让时消灭，抵押人可申请注销抵押权登记。”台湾地区学者及司法认为此约定属于抵押权约定消灭的事由，如债权转让，则此时的抵押权违反了从属性原则，抵押权应归于消灭。应予以明确。

十七、第205条第1款同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。

改为：同一财产可以不限价值向多个债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。

理由：《担保法》第35条对超值抵押的禁止性规定是否被《物权法》废止，一直有争议，建议予以明确。当然最好是废止《担保法》第35条。

十八、第210条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

增加一句“抵押权自主债权诉讼时效届满三年后消灭。”

理由：原法条语义含糊，导致主债权诉讼时效届满后抵押权效力一直是法学界争议焦点问题，司法中也有不同判决，建议参考台湾地区立法予以明确。

十九、第211条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

改为：最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

二十、第211条增加一款作为第二款，上款所指最高债权额，包括本金、利息等债权。

理由：最高债权额是指本金还是包括利息等担保范围由于法律没有明确，存在不同的司法判决，建议予以明确。考虑到最高额抵押的公示性，建议明确按本金、利息等担保范围为准。

二十一、第215条后增加一节作为第三节其他抵押权，规定：土地经营权，可以设立抵押权，准用一般抵押权及最高限额抵押权的规定，登记机构及登记办法由法律、行政法规规定。