泛地产观察 | 并购高峰来临，融资创新何解？
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第02期，总第336期）
本周要点>>>
▶ 政策环境——政策空间可期
· 易纲：稳股市、稳债市、稳汇市、稳杠杆
· 宁吉喆：遵循补短板原则 增加有效投资
· 长沙等地收紧住房公积金贷款政策
· 广州：旧改融资地块土地出让金或纳入成本
▶ 企业动态——战略合作需升级
· 融创：联合中鼎获广州增城73万平米旧改
· 万科：551亿购广信房产资产包完成交割将推进合作开发
· 碧桂园服务：拟首次配股筹资约2.5亿美元70%用于并购
· 万达：完成2018年度业绩目标出售万达商管
· 海印股份：拟调度不超5亿元闲置募集资金补充流动资金
▶ 数据解读——并购高峰期到来
· 住房市场：刚需利好
· 土地市场：供需平稳、地价略有上扬
▶ 热点分析——理解“结构性去杠杆”创新房企融资
· 王震：2019增量资金盛宴房企如何融资创新
博志成研究院泛地产观察组
审校：韩志超
执行编辑：唐婧
排版：霍小会
研究员：李丽 王玉婷 唐婧等
数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据
从近期央行与发改委等关键部门动态举措来看，逆周期调节力度逐步加大，托底稳增长的中心思想并未改变。考虑到政策效果的递延性，预期宏观经济企稳概率较大，但需要一定时间。
货币政策方面，综合外部环境（汇率趋稳）和内部环境（逆周期调整）来看，“稳健发展”所需的流动性宽裕条件基本实现，直观表现为首套房贷利率回调。房地产行业企业的外围资金环境有所改善，但不会转向“刺激”。
投资规划方面，考虑到“结构性补短板”，不论是去杠杆还是调产能，都不会改变对房地产的“调控决心”，长远来看，这是转型必经之路。除了要把握大基建、区域发展和乡村振兴领域的发展机遇，房企也需积极参与扶贫搬迁和保障性住房供给，做好相关布局调整。
从“多渠道供给”“因城施策”等政策导向来看：
广州征集意见拟将旧改融资地块拿地金额纳入成本，旨在减轻参与旧改企业的财务负担，但旧改项目更重整体性规划改建，对房企的规模、投融管退、社会关系处理能力等方面的要求并不会减弱，且不同城市的旧改项目难度有所差别。虽棚改货币化补贴不再，但旧改仍要发挥改善居民住房状况、促进城市更新发展、保证住房供给等任务，所以规模型的开发更新机会仍然较大。
海南调控力度加大，与其区域市场状况和发展定位不无关系。与此同时，为顺利推进自贸区建设，在“生态、科技、开放”等维度，人才被置于战略基础地位。在住房政策方面，符合“稳健发展”要求的倾斜是合理的，也体现出地方政府调控的审慎与灵活。因此，房企在不同的城市布局和经营层面，要提高敏锐性。
而部分城市收紧公积金贷款政策，主因公积金管理压力较大，同时，也表明地方调控向“刚需”购房保障倾斜，但具体效果有待考察。（博志成研究院BTJ）
Part-1 : 战略投资
2018年第三季度以来，合作开发越来越普遍，除超大企业之间的联合拿地，还有许多超大企业与具有优质资产但独立开发难度较大的中小型企业的合作。相对直接并购，合作开发在成本控制、项目操盘和杠杆率等方面具有优势。（博志成研究院BTJ）
Part-2 : 融资融券
本周收录的公开市场融资企业有18家，涉及金额为352亿元+21.5亿美元，成本区间为3.7%-15%，其中10项为计划中，8项已完成。融资工具中，票据、短期债券比例有所增加，表明企业对债务久期更为敏感，或短债难度较小；此外，国内融资规模增长较为稳定，而海外融资规模增长显著，且利率仍然较高，侧面反映房企的国内融资环境和融资需求满足的阻碍较大。
房企融资高峰尚未过去，当前偿债压力依然严峻；此外，住房租赁REITs试点将推动租赁住房市场以及该领域证券化发展，也意味着地方政府人才租赁住房和房企住房租赁业务将迎来更好的机遇，但这并不能解决所有问题。
2016-2017年，碧桂园乘风一跃成为龙头老大，2018年这种东风之势已经有所减弱，且亟需拓宽投资和融资渠道方式。对于碧桂园这样的超大型企业，有必要加强并购、拓展新领域，能使业务结构更加多元化、发展更稳健。碧桂园服务通过配股的方式进行融资，改善集团的财务状况，并为集团提供营运资金。
企业间资产调整频率也有所加快，且买家中不乏BAT选手；与此同时，对于闲置资金的处理，多家房企启用灵活调配，及时归还的策略，应对短期现金流紧张；与此同时，提前赎回、置换债务的操作比较普遍，多为改善财务管理周期、节省息费成本。（博志成研究院BTJ，BWYT）
表1：部分企业融资融券情况
1月7日-1月13日
数据来源：观点网 博志成研究院整理
Part3-人事与经营
房企转型，要基于对房地产行业的深刻认识和有定力的战略规划。2018年万达集团连续出手地产业务，进一步深化“去地产化”。基于对房地产行业特点的认识和企业战略规划，万达果断转型，成为以服务业为主的综合性企业集团，并将文化产业变成企业新的支柱，从业绩目标完成情况来看，可以视为一个成功转型的典范。
而穆迪对融创的评估论断，提示房企，不论是融资本身、还是扩大投资，营收能力和土地储备是发展基础，凡事都有积累的过程。
此外，国企混改与控制负债率加快推进，对其他企业收购优质地产资产来说，是利好窗口期，但也要确保收并购与自身战略、定位和财务能力是匹配的，不要为了“戴小红帽”而戴小红帽。（博志成研究院BTJ）
1、宏观经济：并购高峰期到来
2018年全球并购规模处于高位，回看国内房地产行业，部分企业生存艰难，但另一方面，资产并购的需求和意向也颇为强烈。要注意的是，并购是一种风险较高的资本运作行为，在金融市场不够稳定的情况下，调整投资方式与产业结构、扩大规模方面，要更谨慎，采取合适的策略和方法。（博志成研究院BWYT）
2、住房市场：刚需利好
自2018年第四季度开始，首套房贷款利率已在多个重点一二线城市由民间自主、谨慎回调，侧面反映机构对楼市和房价的预期回调；与此同时，部分地区公积金贷款收紧，商业贷款需求有所增加，在当前市场预期下，银行方面回调利率的优势更明显。（博志成研究院BTJ）
3、土地市场：供需平稳、地价略有上扬
2019年开年土地市场有所回暖，从博志成研究院跟踪的拿地情况来看，本周北京、深圳均有成交，其中，北京地块仍为联合体拿地。综合来看，二线城市交易较为活跃，具体包括郑州、苏州、芜湖等；且开年规划陆续出台，土地供给预期较好，溢价保持平稳，略有上涨。（博志成研究院BTJ）
表2：部分企业招拍挂市场拿地情况
1月7日-1月13日
数据来源：观点网等，博志成研究院整理
王震：2019增量资金盛宴 房企如何融资创新
在当前环境下，房企做大做强是生存的前提。最首要的因素是钱，钱从哪来？怎么用？成为一个企业活下去的关键性问题。2019年，新一轮地产周期开启，融资环境有哪些变化？有哪些新机会？房企又要如何应对？以上问题，本文将详尽展开讨论，给到房企投融资的重要策略和具体方法，助力在新周期中取得关键性胜利。
关键要点：
1、去谁的杠杆、加谁的杠杆，融资创新需抓住信用结构
2、金融MPA监管，重塑金融体系
3、投融资机制巨变 房企要在变中调方向
4、加强与地方龙头房企合作 进行赋能
原文参见博志成微信订阅号。