还真不是地方保护主义，我为什么坚持认为有些地不能硬抢！
昨天的推送删除了！因为那份文件即使是真的，而且也仅仅只是一份请示，另外由于不是政府公开的信息，这种行为属于泄密，我是遵纪守法好公民。今天一早还有朋友发我了K2的声明。
为了怕很多朋友不明白说的什么意思，先来回顾下，明白的可以直接忽略这一部分：
7月7日这天，郑政出2016[72]号地开拍，郑州市高新区翠竹街附近约122亩城镇住宅用地挂牌起始价为5.2亿元。按照合村并城土地开发潜规则，该地块应由已确认的一家前期介入的房企开发且毫无悬念。
但在网拍的过程中，这家名为K2的房企杀出。不管你加价多少，K2都会迅速加价200万元，最终经过100轮竞价，涿州京汇房地产开发有限公司（K2子公司）以9.35亿元竞得，比挂牌起始价高出4亿多元。其相邻的一宗约39亩同为合村并城的城镇住宅地块，虽没有夺走得以保留，但也让得主多掏了1.87亿元。
这两块城改用地，依照以往的城中村规则，早被视为囊中之物，连售楼部已经盖好在4月份都开放了，挂拍只是走个形式而已。
不容商量的坚定的硬碰硬去打破一个城市城改项目的潜规则，是非常不妥的，你不能以为自己牛B直接去夺花了好几年刚刚整理好的土地，应该如何做后面说。
一、是不是地方保护主义？
昨天的评论有不少的人认为：在现在的市场经济下，在改善民间投资环境的前提下，郑州市政府不应该有地方保护主义思想。
这个观点我不敢苟同。
从2004年开始首批改造得三个城中村：西史赵村、西关虎屯、燕庄，其中两个就来自南方的升龙地产和信和地产，升龙地产改造燕庄的曼哈顿一战成名，你问问升龙是在那发家的，此后在郑州又获取了多少项目。此外保利地产也曾公开签约城中村改造。
当然大部分参与改造的还是中小房企，本地居多，还有随升龙过来的部分南方系股东也有参与，为什么？因为大牌开发商不愿意啊，前期整理太折腾，费精力，不可控的因素太多，后面详细说。
二、为什么政府自己拆迁安置做土地整理，非要让地产企业前期介入
因为没有那么多钱！
数据显示，截止2015年12月30日，全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，其中，中心城区（围合区域内和航空港区107国道以西）的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。
我们自己想想，如果都是政府做拆迁安置一级整理：得花多少钱？
这才是郑州合村并城和城中村改造“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式原因所在。
三、为什么大房企不愿意做拆迁安置？因为麻烦（特别希望K2进来体验一次，来看这骨头多难啃）
●不可控因素太多：直接说吧，一切的时间节点都不可控，当然，投入成本也完全不可控；利润当然更不可控；早期改造的还不错，中后期参与的做得好的落下一堆自持商业，差的因为陷入城中村的不可控公司基本破产。
●为了和村里签订框架协议，房企老板和高管不知道要和村长、村民代表喝多少酒，吐多少次，大老板董事长又如何？你就要被迫和爱穿拖鞋的村长支书喝酒吹牛拍肩膀搂脖子称兄道弟；
●框架协议签订后，从安置补偿标准、过渡费、福利等和村民代表博弈，集体拉出去旅旅游，商量一下补偿标准，虽然政府有规定的文件，但村民可以不认、可以制造障碍；
●村民代表同意了，拆迁动员，猛然一夜间干净的地里密密麻麻种满了树，村里一夜之间成了大工地，都在做钢结构，还有很多很多人放出风不多陪房就要当钉子户，以前还敢动用各种关系强制拆迁，现在谁还敢？协议就是不签怎么办？磨嘴、花钱、增加补偿、增加安置，当然少不了多喝酒；
●村里的几位带头大哥都想分点活，价格是市场价的两倍，你敢不让他们干吗？堵不死你；
●城中村都没有控规指标，而是由前期介入的开发商自己来根据修规方案倒推，博弈过程太复杂，地块修规改了一次又一次，日照、交评、控规，各种方案折腾；
●好了，终于拆干净了，安置房的方案和户型也出来了，几个月都确认不了，就是各种改改改，好吧，继续请他们旅游，喝好，喝晕了，好确认户型方案签字；
●虽然有些工作是政府主导，但所有的支出都是企业出的，政府工作经费、办公费、拆迁费、过渡费，一般都要折腾1年左右，花了好几个亿之后，才把安置房方案确定，而所有的框架协议规定，签订之日起三年之内安置房不交工，过渡费翻倍；
●安置房都快封顶了，高大上的售楼部样板区也都建好了，地块就要进入土地储备中心可以挂牌出让后，就要进入销售环节收钱了，妈的，折腾了好几年，最后地被别人抢走了！
我一个跑城中村项目的哥们开玩笑说，他的尿估计都是啤酒度数好几倍，中午晚上各一斤白酒，少不了！
四、为什么会抢地？为什么就K2这一家房企抢？
理由很简单嘛，市场好，未来预期好，来分一杯羹；
至于为什么就K2这一家抢，咱就不知道了，因为招拍挂是国家要求，谁也不敢违背，开发商报名的时候相关人员肯定会说这块地的前因后果，K2也肯定知道，但继续拍：或者是背后有大老虎撑腰，或者是愣头青，管你什么狗屁潜规则，老子就是来拿地的。
当然，对于以华美代理起家，派单闻名京城地产圈，以卖滞销盘成名，成为一个开发商，有很多东西还是值得学习欣赏的，很多老员工也对前企业评价不错。
前天推送过:这家叫K2的地产公司故事精彩的掉下巴！
五、想拿城改用地应该如何拿
我是我个人意淫的哈：
公示报名的时候直接说：我想这块地，不谈我就搅局；然后有政府出面，找到提前介入三年的开发商，说有土豪大哥K2想收购你的项目，开价吧！
提前介入的开发商开始算账、算各种成本和投入、精力、时间成本，当然必须包括喝酒唱歌那些以消耗个人健康为代价的隐形成本。
以K2为代表的土豪大哥对价格认可后，拍地那天你也不用去搅局，原开发商拿地后你直接把项目公司收了就行了，如果觉得实在有钱，不行，必须去网拍玩玩，那估计会比直接收购项目公司要更多花钱。
六、如果K2确实把我的地抢走了，政府也不管我，怎么办？
那是逼人死路，把你逼到死路的时候，你懂得，方法有无数种！
特别想问一下K2的高层：两个大SIR,为什么其他地块的招拍挂你不去砸钱拿，北龙湖和白沙你完全可以把雅居乐和荣盛砸趴下，偏偏老盯着城改用地，是因为看着底价低吗？
经此一役，也许，当地政府也在反思中，下一步如果进行土地整理吧，在各种舆论的压力下，或许会改变城改旧改的政策，这样也能引来更多优质开发商。
给大家回顾下在7月7号之前和7月7号之后，K2还做了这些好事：
6月15日，郑州市东赵村城中村改造项目拍卖，宗地面积约103.2亩，起价3.96亿元，经过四轮的竞拍，最终成交价为4.199亿元被郑州天伦万科拿下，本应是底价成交，却有其他房企参与竞拍，最终万科多拿了2400万，这家房企是K2；
6月24日，郑州市惠济区新庄花王村4宗共433.16亩的地块拍卖，国土局被迫紧急电力故障，据传是K2捣乱不得不“故障”；
7月7日，K2抢地[72]号地成功的同一天，裕华前期介入的地块也拍卖，虽然拍地成功，拍地金额也是比底价多了1.1亿，背后的身影同样有K2。
7月13日，位于郑州管城区的两幅城中村改造城镇住宅用地，一块由参与改造的鑫苑摘得，另一块则由北京葡萄沟房地产开发有限公司摘得，这家房企也是K2地产旗下的子公司，其实这块地也理应由鑫苑底价获得。同样是因为K2，连国企河南国控也在郑州市金水区杨槐村城改地块竞拍上，在竞争拼杀中多掏了9200万。
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