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翻着日历2019年即将逝去，除了伤感又老一岁，还有对今年房地产的无奈。金三银四并没有掀起热浪，年中我们做过统计，12家一线房企，平均目标完成率只有36.4%，其中75%房企年度目标完成率不足4成；目标完成率过半的仅有中海一家。苦熬至金九银十，依旧不温不火，业绩堪忧搞得地产人胆战心惊。年关将至，成为各项目冲刺销售任务最后一搏的机会。各方打听消息得知，今年优惠力度确实要比以往实在许多。低首付、特价房层出不穷；订房送装修、车位的也不少；甚至有项目以解决限购揽客。同时央行11月20日公布最新LPR，五年期以上利率从10月4.85%降低至4.80%，2015年来基准利率首次下调。只不过乱花渐欲迷人眼，很多时候犹豫不决，并不是不想买，而是不知道如何买。其实房地产本质是地，而房地产核心为"人"也是万年不会变。地产开发只不过是土地价值的在分配，主导分配的便是人，所以跟着“人气”买房是最简策略。而这一指标并不难被获悉，比如一张城市热力图，其实能解读很多信息。热力图是通计算人群空间分布，用不同颜色区块叠加在地图上实时描述人群分布、密度和变化趋势，清晰反应资源聚集力。为了直观感受，我们选取郑州为例，截取下午8时城市热力图。
图中红、黄、绿、蓝色彩代表区域热度的由强到弱。红色区域越大表示人口聚度越高，越分散则城市人员离散度越高。
示意图
人力重心明显集中在以东三环、南三环、西三环、连霍高速为界的合围区，因为这是目前最成熟的区域。其实这也不难解释，因为郑州城市进化与北京类似，标准环线模式。如今人力聚集区，与过去60年发展沉淀和城市走向相吻合。主城区内交通、医疗、教育、商业配套等公共资源方面拥有压倒性优势，人口的聚集程度和区域经济的发展状况，正是房子是否靠谱的基本素质。在楼市上升期，无论买到哪里都会升值，这些“资源”会被忽视。但房产价值需要时间去验证，大潮之时，冲上浪头并不意味着胜利，潮水退去后能够安稳上岸，才是真实力。郑州楼市行情很好的加以佐证，2016年至2017年是郑州市场黄金期。新城区皆表现出量价齐飞的走势，与主城区产生倒挂。随着调控不断深入，最先出现回调的也恰好是这些暴涨区：
绿博房价一度高于飙升至14000元/㎡，甚至一房难求，现在高层1万出头，雁鸣湖自然不用多说；
南龙湖两年前均价11000元/㎡，需要绑定车位，如今均价约9000元/㎡；
新城区确实描述美好未来，只不过从规划到落地隔着时间长河。加之处在建城期，缺乏人口支撑，与市区连接弱，二手房少有人问津，人口导入受限。根基不稳，楼市一旦有个风吹草动，势必如浮萍般摇摆不定。反观主城区，虽然开发缓慢，房价上涨没有新城那么疯狂。但是市场回调之际，房价稳如泰山。可见跟着热力图去选房，也许不能选到十全十美的房子，却能大概率“排坑”，把靠谱范围尽可能的精确。然而这并不够，郑州城市发展极不均衡，所以各区域之间价差明显。
北三环，万科江山府、碧桂园天麓，价格也已经冲到20000元/㎡，名门、瀚海、美盛所开发项目价格差较大；
南三环，曾经价格洼地，刚需之城，如今绿都澜湾、永威城价格也都攀上15000元/㎡；
东三环，泰禾金府大院、绿城天伦桂语兰庭、鸿园，目前价格基本都在22000元/㎡以上，没有刚需立足地；
西三环，以中原区为核心，由于项目比较少，均价14500元/㎡。
如此，对于三环党而言，无论是需、刚改甚至投资，以最少的投入，享受同样的主城区便捷和资源占有，西三环无疑是适合选项。
保利心语三期，住宅底部4层商业体，社区公共空间有限，毛坯15000+，
汇泉景悦城，地处中原区西三环与颖河路交汇处的它并不属于三环内。容积率5.49，汇泉一贯刚需战略户型65-112m²，与改善无缘，毛坯高层均价14500-15000；
阳光城丽景公馆价格最低，二期约99㎡、122㎡、124㎡户型在售，精装、毛坯两种选择，价格区间12500-14500；
选房置业，排除是最有效的方式。以这三个项目为例，各有优缺点，比如保利是知名央企，不过从价格上看，阳光城丽公馆的确更胜一筹，今天我们详细看看这个项目。1995年起家于福州的阳光城，从一个地方性房企，经过24年历练如今已经布局全国28大区域近100座城市。2018年成功跻身房企排行榜15强，成为中国房企第一阵营“会员”。
2016年初入中原，三年过去了如今九盘落定。丽景公馆便是郑州核心区首秀，过去11个月里，该项目取得认购面积、金额、套数“三冠王”的成绩，可见市场认可度。
然而丽景公馆值得关注并不仅如此，地处中原老城区，这里有修建中的地铁10号线，有中原万达组织的便捷生活圈，有各种名校，入住其中生活配套无需担忧。本身规划的有一所幼儿园，本着谁建设谁受惠的原则，教育资源首先得到保障。当然很多人对于房子需求依旧是容身之地，所幸阳光城为丽景公馆加持了不错的产品效应。
采用阳光城集团“睿·life”系列，通过睿社区、睿友邻、睿产品、睿服务四个维度进行价值加持。比如社区慢氧跑道、全龄儿童游乐区、景观会客厅.......通过24年对业主生活轨迹的跟踪研究，科学规划行为动线，将社区空间合理利用起来，为居者提供舒适生活。
为了让客户有更多选择，项目推出毛坯和精装两款产品，装修内容将实用性与科技感相结合。比如便捷生活的地暖、新风系统、可视对讲，提升智能家居体验的窗帘控制系统、灯光控制系统、安防监控系统等。中原区作为郑州最早老城区之一，区域内唯数不多的在售项目也是小户型居多。所有压制着改善，换房客群购买力，而阳光城丽景公馆122㎡和124㎡的三房户型，很好的弥补了区域产品空缺。
户型示意图
阔绰大三房，空间足够，主卧套房的双卫设计增加舒适度；餐客一体的空间格局，可以将室内动静分离，非常适合三代同堂。对比周边价格，售价基本都是14500元/㎡以上，而阳光城丽景公馆目前年终特惠下，部分工抵房精装价13000-14000元/㎡，毛坯价12000-13000元/㎡。超过1000元/㎡的差价，值得去认真对比考虑。更重要的是它紧邻二砂。一座将改变城市精神面貌的艺术殿堂，这才是最稀缺的。
二砂效果图
众所周知，郑州很年轻，底子薄。不像西安，一铲子下去，可能就是文物，兵马俑、大雁塔，任意拉一个出来，便能述说千年文脉。而郑州称得上历史文化积淀，无非是位于管南的商都历史文化区和二砂。作为六十余年前，东德援建内陆最大砂轮厂，被形容为：忆郑州，最忆是二砂，代表着老郑州城建印记。
2018年二砂改建计划公布，预计投资150亿。老厂房未来将以创意、科技、时尚、艺术、生活，乃至城市记忆所组成的全新姿态，涅槃重生为“郑州798”。
上海石库门
不同于游乐场一次性体验，大家对文化艺术流连忘返。是因为它们所展示出精气神无法被复制，不同时间，不同心情去西湖、石库门、大唐不夜城，不仅能感受到这座城市的文化积淀，并且在现代化元素中迸发出的鲜活气息，加上文艺细胞，简直拥有诱人魔力，而这些才是冰冷的混凝土世界里的精神寄托。艺术的价值往往都被金钱量化，于是这些地方附近房产皆是价值高点。年轻的郑州，更需要此类精神产物。如今有潜力产生上述那些感觉，可以为郑州提供一处可以让外来人探索郑州记忆的地方，二砂无疑最有资格。
阳光城丽景公馆效果图
而二砂与阳光城丽景公馆之间，除了一条马路和两侧约40m宽的绿化带，没有任何隔阂。这样的地理优势，注定社区将沉浸在郑州未来文艺高峰。此优势是花钱也买不到的，所以对于二砂带来的价值，我们只需要静静等待这朵“文艺之花”的绽放。
由于目前三环内开发用地寥寥无几，城区范围内房子卖一栋少一栋。
虽然这是公知，只不过没有不能买的房子，只有不能买的价格，而价格是由人来承接的。人是推动房价动力，有人口基础的地方，才会有价值支撑，如果快人一步占据性价比资源，那么自然就登上“诺亚方舟”，安全无虞。
屏蔽妖魔化信息流，看到房地产背后的逻辑，才能稳坐钓鱼台。而左右着你的绝对是否正确，永远是你的眼光。
