对话戚金兴：滨江的“丰年”

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12月29日，滨江集团的2020年度媒体恳谈会后，杭州城下雪了。

都说“瑞雪兆丰年”，这场雪仿佛是一个预兆，预兆了戚金兴和滨江的丰年。

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不出差的日子里，戚金兴的作息准时得像一块闹钟，8:15分到达位于庆春东路38号顶楼的办公室，下午6点下班回家。就算是飘风扬雪恶劣天气，也一切如常。

这种军队般的自律，伴随着戚金兴十几年。也不自觉地影响着滨江集团：守时、高效、恒定，各部门间的运转像严丝合缝的齿轮，载动着这艘千亿巨轮向着更广阔的天地航行。

而稳定不代表刻板。在今年，面对社会和行业的诸多不确定，“巨轮”在充满暗礁的大海中灵活地调转方向，非但躲过了重重风浪，甚至比过去的两年更加从容。

滨江集团董事长 戚金兴

“去年冲千亿，滨江在腾飞，今年守住目标，全面‘丰收’。”谈到滨江在“黑天鹅”之年的布局与应对，戚金兴一如既往地乐观豁达。

在行业一片肃冷之下，滨江的稳定得益于舵手对形势的预判，更得益于对自身的清晰认知。作为企业家，戚金兴极快适应了行业新局面下的种种突变，并用一种更深邃广博的视角，为滨江找寻新机遇。

01

微利时代的破局之道

于地产行业而言，2020注定是要载入史册的一年。“三道红线”的靴子正式落地，让“去杠杆，降负债”有了政策上的依托。

当土地红利和金融红利成为过去式，一个难题横亘在开发商面前：如何在微利时代开辟崭新的发展路径？

面对前所未有的严峻，行业中不免有消极的声音，而戚金兴的眼界一如既往地博达：“过去十几年里，开发商利用杠杆快速扩大规模，吃到了不少红利。杠杆过度使用很容易引发系统性金融风险，不利于社会民生的稳定，‘三道红线’一方面保证国家利益，一方面引导行业走向健康。”

即使没有政策的约束，滨江也主动把公司各项指标维持在健康的区间内。作为TOP100中少有的低负债房企，滨江一直致力于控制杠杆规模，并维持现金流的稳健。

滨江集团实景

半年报数据显示，目前滨江集团资产负债率84.89%，但扣除预收账款后这一数据降到了39.42%，低于全国百强房企49%的均值。发债方面，滨江集团也试图用小“杠杆”撬动大格局，目前企业的现金短债比约为179%，短期偿债压力小。

即便如此，滨江集团的业绩数据依然逐年增高。从年度媒体恳谈会上宣布的数据来看，全年滨江集团的销售额定格在1350亿，同比去年增长了20.53%；投资超去年397亿，超去年36%；现金回笼463亿，超去年33%。

成绩单如此耀眼，离不开全公司从上到下的一套运行体系。

首先是资金周转速度，比如，半个月前收官的翠语华庭，从首开至售罄，历时三个月；沁语晓庭从拿地到清盘只用了233天。

沁语晓庭效果图

“滨江在杭州的项目抢的是首次拿预售证的节点，后续的工程速度和交付时间依然在2-3年之后。”面对市场上“高周转是否意味放弃品质”的疑虑，戚金兴表示。

一方面，滨江把速度和效率发挥到极致，另一方面，滨江还有一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系。 打通公司内生自驱发展动力，减少不必要环节的成本浪费。

这一套体系涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门，因为公司架构轻盈，项目又集中，方便进行统一管理，滨江的“三费”水平是行业均值的1/4，尤其是管理成本，仅为1.5%左右。

这就是为何，滨江在地价高昂的浙江市场上依然能实现盈利的原因。“有些项目我们利润点不高，但通过多方合作和统一管理，企业总体的利润还能达到6%。”这在如今的行业中算是一流的盈利水平。

02

从钱塘江到东海

凭借一套运转良好的体系，滨江在浙江大本营如鱼得水。但在TOP30不断向全国扩张时，滨江似乎还在长三角一带“打转”。

规模，也成了滨江和戚金兴跳不出的话题。而用他的逻辑思考，不是“布局”决定能做多大规模，而是“规模”决定了布局的广度和深度。

戚金兴表示，如果只追求百亿规模，杭州及环杭的市场就能满足；千亿规模，意味着要盘活整个富庶的浙江；当冲向四、五千亿时，必定要走向更广阔的天地。

目前在千亿的关口上，浙江是滨江的“根据地”，而杭州则是“基本盘”和“大后方”。

滨江经典项目——壹品

据凤凰网房产统计，今年，滨江集团以405亿土地出让金在杭州拿下14宗地块，不但蝉联了拿地榜单的头名，还拼下了江河鸣翠、文晖三芒星等一流板块的一流项目。

克而瑞数据则显示，今年前11月，滨江集团又斩获杭州房企操盘金额、权益金额双榜单的冠军。在杭州本土的影响力不言而喻。

一边固守“基本盘”，另一边滨江集团在杭州之外屡有收获。在江苏，南京的滨江·嘉品已对外销售，苏州连续落下三子；在深圳，滨江爱义尚华大厦已经开工；省内则继续布局宁波、湖州、义乌等城市。

宁波滨辰府效果图

而戚金兴的宏图不止于此，未来的一年，以浙江、江苏、广东和上海构成的“三省一市”是他关注的重点，这也令滨江集团2021年的布局方向愈加清晰。

“滨江不是为布局而布局，而是在那时，我们的目标不局限于千亿线之上，而是往1500亿，乃至2000亿冲，目标规模决定了方向。”

这两年，有志于扩大经营半径的企业并不在少数。但随着城市公司体系的日渐庞杂，想保持稳定的品控并不容易，即便是头部房企，房屋质量问题也常有出现。

而滨江是少有的，在扩大规模过程中，依然能坚持“精工情怀”的房企。“滨江到哪里，品质就要立到哪里，无论高端还是中档，都要按照‘标杆’要求自己，质量没有侥幸，也没有捷径。”

戚金兴视察南京滨江嘉品项目

在戚金兴的带领下，滨江把“行业标准制订者”的愿景带到了更广阔的天地。作为集团首席验房师，12月的交付季，戚金兴几乎是一天一个城市的节奏。

戚金兴坦言，人无完人，即便是工程质量拔尖的滨江，也不能保证一蹴而就。所以在视察外地项目时，他也以杭州标准反复打磨产品。样板间地面效果不满意，戚金兴要求全部返工重做，园区和大堂里即使有很小的细节问题，也要重新整改。

义乌锦绣之城交付实景

对品质的苛求，不但树立了滨江的好口碑，也为之赢得了更多合作伙伴的青睐。在杭州，滨江“广交朋友”，TOP30房企中，9成以上与滨江有合作。

而在三级市场中，“滨江制造”的实力更加突出。同一地段、交付时间相近的楼盘中，滨江的项目总会比其它项目高出10%以上的溢价。

“合作方对我们放心，业主的资产因我们保持稳定增值，都是好事。”戚金兴笑着说，在他心中，无论滨江规模做到多大、走到多远，品质永远是立身之本，“老百姓的一套好房子”也是他的愿景。

03

“予”比“取”更有价值

上个月，戚金兴在去云南考察的空档，前往当地的普洱茶工厂参观了3天。

“这3天里我搞懂了熟茶从采摘、渥堆发酵到干燥分筛的全过程。这对房地产有启发吗？没有，就是纯粹觉得有意思、想了解。”

戚金兴笑着说，他在不多的假期里经常到处走走看看，开阔眼界。

访谈中的戚金兴

或许，正是这种极致的专注和纯粹，带动了滨江集团从一家本土房企走向千亿之列，并使其在地产之外，开拓了更广阔的疆域——慈善。

今年9月，戚金兴再一次踏上去往大凉山的旅途，这已经是他“彝海结盟”的第四个年头。

3年时间，滨江走过大凉山13个县，累计捐款2500万元，落地了25座干净明亮的幼儿园，近4万名儿童直接受益。这些数字的背后，是戚金兴对于慈善事业的坚持和赤诚。

滨江集团在大凉山

在中国，乐善好施的企业和个人并不少，但大部分只是物质上的馈赠，至于钱用在哪里，当地人的生活是否改善，少有追问。

而戚金兴和滨江集团，将慈善的意义延伸到更广阔的范围之中，并把它作为一个改变当地社会环境、伴随企业发展的长期事业。

除了改善当地的教学环境，戚金兴更关注孩子们的美德教育。“床褥，必须干净柔软，常洗常换；每个教室都放了图书角，里面摆着各种读物；卫生间必须有门，隐私意识得从小培养。”

戚金兴收到的“最有意义”的礼物

滨江的慈善事业不止于大凉山，在戚金兴的设想中，滨江集团每5年时间做一个慈善项目，到公司成立30周年之际，慈善投入要到达一个亿。

“做慈善比赚钱更有味道。”戚金兴多次把这句话挂在嘴边。在他看来，慈善事业不但是企业给予国家的支持，更是推动企业进步的力量。

在援建凉山的3年中，滨江集团的销售额超过了前25年的总和，与其说是“善因善果”，不如说是一份沉甸甸的责任感，驱使着滨江恪守本业。

戚金兴把2020定义为滨江的“丰收之年”。这既是业绩、质量、口碑的丰收，更是跳出房产之外的，责任感的收获。

内外兼修的滨江，2021也是一个丰饶的年份。

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