多达70多份！东莞城市更新现行政策梳理精读
更新项目遍地开花的背后，得益于东莞城市更新配套政策的日趋完善。尤其是涉及更新流程的各个环节工作范畴有了明晰界定，加强了更新单元的可操作性。
早在2009年，东莞便开始了城市更新探索，但直到2018年《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（102号文）出台后，东莞的旧改迎来了比较大的突破。
而这个时间节点，也可以看做是东莞城市更新政策的分水岭，取消村企合作，推行单一主体挂牌招商改造模式，以及提出的前期服务商制度。
政策对旧改操盘的重要性不言而喻，前面我们已经总结过广州旧改的政策，今天我们也对东莞城市更新政策进行梳理分析，以期帮助大家系统地了解东莞旧改。
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东莞现行市级政策
目前，东莞现行市级政策超过30条（包括未公开文件），以近期颁发的新政居多。从多条意见，到工作指引、操作细则等，从简单到完善，东莞城市更新的体系脉络和流程日趋明朗。下面我们着重讲一讲一些较为核心的政策。
《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
（东府〔2018〕102号文件出台后，明确了加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六个新格局，标志着东莞城市更新工作进入新格局。
具体亮点有：构建政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自主改造三种模式组成的新体系，取消村企合作改造；新增由政府主动作为的“更新单元划定”环节，规定单元最小面积150亩；放宽“工改工”项目产权分割限制，下放“工改工”审批权限等等。
该文件对东莞城市更新工作提出总体性及原则性意见，确定了未来三年工作目标。如：“自2020年起，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩”。因此，我们看到“工改工”也成了去年东莞城市更新的重头戏。
此外，文件提出要进一步优化各类更新项目的“1+N”总体实施方案审批流程，着力提升审批效率。
“1+N”中的“1”是指一份请示文件，“N”是指前期研究报告、改造方案、收地手续方案等多份城市涉及更新单元项目审批的方案。
该文件出台后，以拆除重建或拆除重建为主的更新单元，通过整合缩减流程、精简合并材料等等，项目预期审批时限将缩短至半年内。
《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》
文件对单一主体挂牌招商流程做了清晰阐述，包括明确单一主体挂牌招商前期工作、实施挂牌、逾期措施等方面的操作流程及详尽细则。
该指引文件规范并指导了更新单元划定方案的编制、申报和审查工作，主要内容有八章。详细地对大型改造片区统筹、更新模式、更新方向、用地贡献以及公共配套设施等作出规定，厘清更新单元有关问题及具体编制要求。
如：更新单元面积原则上不小于 150 亩，不超过 500亩。可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过 1500 亩。旧村改造拆除面积比例低至30%；以及明确需无偿移交政府集中的设施或用地。
（更新单元划定方案编制与审查的流程）
《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》东府〔2020〕14号
该文件全文条款共有56条，扩大了政策适用范围、内容更加翔实，集体交易方式更加灵活。《交易办法》亮点主要有：新增利用集体资产开展城市更新的相关规定；明确一级市场上集体建设用地使用权流转出让，须报自然资源部门审批办理；禁止“二手房东”哄抬集体物业价格等内容。
《东莞市安居房配建管理实施细则》
指明了安居房是政府为解决本市常住人口安居问题筹集建设的房屋，包括人才住房、公共租赁住房、共有产权住房等类型。
该文件明确规定政府主导的城市更新单元（项目）改造方向为住宅用地的，或招拍挂方式出让住宅用地的，原则上应按其住宅总建筑面积配建不低于10%的安居房。配建比例低于10%的项目，作为人才住房使用。
各镇街文件
东莞市各个镇街有关城市更新的文件，主要是农村（社区）集体资产管理实施办法、集体资产管理实施细则，以及公开选择前期服务商工作操作招引等内容。因此，总体工作流程基本上沿用市级文件。不过，部分镇街也有发布具体的专项规划，如东莞市樟木头镇总体规划（2016-2030年）。
各个镇街现行城市更新政策如下：
值得一提的是，通过旧改政策的变革与完善，东莞城市更新也在近两年内实现了质的蜕变。
兴广城集团特邀多位城市更新领域有着丰富实操经验的旧改专家，合作推出独家课程《旧村改造专题研修班》第十二期，聚焦旧村改造项目研判、收并购、税务筹划、拆补方案、签约谈判、动迁清拆等内容，拒绝纸上谈兵，结合丰富的实操案例解析，助推项目拓展与跟进。
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广州旧村改造审批语境背景
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前期阶段的税务筹划与风控
招商阶段的税务筹划与风控
方案批复阶段的税务筹划与风控
拆补阶段的税务筹划与风控
安置房建设阶段的税务筹划与风控
安置房回迁阶段的税务筹划与风控
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选房方案及流程分解
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项目部如何与政府、村委对接工作
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拆迁补偿方案解读与签约谈判技巧
怎样开展房屋拆除工作
项目内部常见问题和解决方法
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