80天扫货200亿，世茂的逆向超车之路

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逆向生长，世茂真的可以吃得消吗？

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世茂抄底广州

最近，广州市南北中轴广州大道上，一座停工已久的楼盘最近又开始变得红火，挂出的牌子昭示了这个楼盘已经更换了新的主人：世贸地产。

今年6月，福建开发商世茂一举拿下粤泰地产在广州两块最有价值的资产，世贸天越为其中之一，另一块在海珠太古仓的天鹅湾。

两个楼盘位置绝佳，一个左拥老东山，右拥珠江新城CBD；另一个在沿江项目抑制开发的趋势下，距江边不到100米。二者都是受广州市场瞩目的豪宅。

两个项目的原主人粤泰股份，自2018年底以来，接连被爆出债务违约，公司及下属公司银行账户被冻结、资产被查封。

广州天鹅湾二期项目对外提供抵押担保16.2亿元，被司法查封及轮候查封，所涉债务剩余本金金额为19.2亿元；

嘉盛项目对外提供抵押担保11.96亿元，被司法查封及轮候查封，所涉债务剩余本金金额为25.96亿元；

中浩丰项目因债权被冻结应收账款5.4亿元......

眼看这两大项目快成了烂尾楼，在内部有签订意向的业主如五雷轰顶之际，白衣骑士世贸出手了。

8月，粤泰股份发布公告表示，跟世贸的合作正常推进，粤泰股份部分资产的相关查封和抵押已解除。

抄底粤泰资产，强势进入广州。然而这并不是世贸今年唯一的并购项目。

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少帅上任，世茂成新晋“并购王”

世贸的少帅——许世坛，从踏入地产业，到从父亲手中接过世茂总裁的帅印，展现在世人面前的，一直是一股勇往直前的冲劲。

早在2001年，许世坛便亲自操盘世茂滨江花园，2004年出任世茂集团执行董事，2008年担任副主席，可以说是有多年丰富的基层地产经验。

2019年1月，许世坛正式接手世茂地产，担任公司总裁，父亲的放权和22年的地产经验，让许世坛感受到了自由的快乐和权力的扩张，这也为之后的并购之路埋下了伏笔。

世茂2019年上半年业绩报显示，报告期内，世茂新增土地60幅，总价约为788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米，是其去年同期的1.83倍。值得注意的是，新增土储面积中，有900万平方米是以收并购方式获取，占比约70%。

在各大房企纷纷减缓拿地脚步的时候，世茂一跃成为继融创和阳光城之后的新晋“并购王”。

2019年上半年世茂房地产收并购项目一览

从上表可以看出，世茂可谓是毫不客气地“大鱼吃大鱼”，收购泰禾和粤泰占了大多数。

进入下半年，世茂的收并购之路依旧走得风风火火。

8月12日晚间，泰禾集团再发公告，将7月刚刚收购的杭州富阳项目公司30%股权转让给世茂子公司厦门傲祺企业管理有限公司，总交易价格为1.99亿元。

许世坛透露，世茂收并购获取的项目很多并未公告，数量不止外界看到的这么多，且其中不乏TOP10房企的身影。

对比万科高喊活下去，融创声称下半年不拿地，时代全员卖房，世茂的逆向生长，让小编不禁感叹：世贸真的是家里有矿啊！

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弯道超车，负债持续走高

大规模收购和扩张的同时，外界也很是关注，在新帅带领下疯狂提速的世茂，资金链及债务是否会在这场“收并购长跑”中掉链子。

上半年，世茂实现销售额1003.4亿元，位列克而瑞规模排行榜榜单第12位。从前7月销售增速来看，世茂少帅的“前十之梦”指日可待。

世茂的“大胃口”，确实助力它快速超车。然而吞食之后，能否顺利消化，又是另外一个需要考虑的问题了。

纵使许世坛驰骋地产多年，也难逃墨菲定律的必然性。截至6月底，世茂的负债总额约3047亿元，同比增长32.5%。其中，流动负债总额约2143亿元，同比增长39%，非流动负债总额约903.88亿元，同比增长19.12%。

资产负债率方面，世茂也达到了近年来的峰值。据财报，2017年上半年至2019年上半年这三年间，世茂房地产的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%，呈持续走高态势。

自今年5月以来，房地产企业境外发债、境内发债、信托融资、银行贷款的融资方式先后受到限制，7月中央政治局会议更是明确提出，坚持“房住不炒”的定位，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。稳中求进、稳定去杠杆成为主基调。

房地产市场形势日趋严峻，降负债，加强回款成了地产主流。可世茂在此节骨眼上却逆道而行。“粤泰们”的困境给了世茂前所未有的超车机会。大鱼肉虽肥美，然而进食过程中的风险也不可小觑。

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收购之后，销售才是最大的问题

大鱼到手，然而该如何处理加工，推出市场，做到名利双收，才是世茂面临的最大问题。

就拿世茂在广州拿下的“双子星”为例，这两个项目位置虽好，但价格也绝对不菲。其中天越项目吹风价竟也达到15万/m²，着实令人望而却步。

制表：家肥屋润公众号

再来看看近一个月广州中心六区的新房成交数量，越秀区仅成交74套，排名垫底。整体销量不佳，豪宅的销售难度更是难上加难。

数据来源：网易房产数据中心

由于当前经济下行，居民收入水平增幅放缓，购买力不足，豪宅毕竟不是刚需品，需求还是充满弹性。加之豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发，很多需求也被提前透支了。

豪宅毕竟还是小众市场。在世茂收购的众多项目中，也有许多非豪宅项目。然而纵观整个楼盘交易市场，情况也是不容乐观。就拿今年中秋小长假为例，广州市场十分惨淡，放眼全国，也是乌云笼罩。

中原地产首席分析师张大伟表示，热点城市楼市开始逐渐下行，市场难以继续冲高。他认为，小长假各地楼市平淡，全国一二线城市楼市告别“金九”已成为定局。之后的楼市形势，也将会是云波诡谲。看到这，小编不禁为世茂手上的大量存货捏了一把汗！

（备注：2017年因中秋和国庆重叠，无法统计）

数据来源：乐居

过去多年以来，头部房企的成功都在于加杠杆。今年底部加杠杆抄底，明年转暖回款大挣。然而在大环境下，2019年相比前10年多了更多的不确定性，来年真的能转暖吗？万一明年楼市不能转暖，今年加的负债呢？世茂面临如此形势，选择加速并购，逆向超车，能否朝正确的方向驶去，一切都是未知。

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