【税法大全】土地增值税征免税范围政策集锦
一、征税范围
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入
政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
二、免税范围
有下列情形之一的，免征土地增值税：
情形一：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
情形二：因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
情形三：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）
情形四：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
情形五： 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
情形六：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
情形七：对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）
情形八：对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）
情形九：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
政策依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
情形十：对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
情形十一：对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）
情形十二：符合条件的企业改制重组，暂不征收土地增值税
按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日
政策依据：《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）
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■ 主讲内容
第一节：房地产行业管理新形势
1、金融监管
2、行业监管
3、涉税监管
4、应对方略
第二节：房地产开发流程
1、房地产公司开发实务中须经历哪些流程？各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其项目开发运营综合税负最优化？
2、老项目需做哪些涉税流程、涉税合同、涉税票证更新？新项目如何规划好架构、商业模式，才能保证在符合房地产行业运营前提下财务核算管理综合收益最大化？
3、实例讲解房地产企业商品房开发流程及涉税规划
第三节：筹建阶段
1、财务和税务上如何划分企业筹建期？帐务如何处理、涉税规划和票据处理？应防范哪些涉税风险？
2、实例讲解如何将筹建期间发生的开办费业务进行涉税计算和在年度所得税申报表中具体填报及风险防范
第四节：设立阶段
1、公司设立阶段应注意哪些涉税要点？在当前减税降负形势下，如何事前“预见”政策及经济形势变化，如何规划好架构保证后续运营中税负最优化？如何规避或最小化后续税政变化的影响？
2、投资主体如何优化、投资比例如何规划、公司架构如何最优规划、不同出资方式涉税分析和规划
第五节：筹资阶段
1、当前形势下，企业资本结构设计应考虑哪些涉税风险？中小房地产企业筹资面临哪些问题？如何进行商业模式更新有效破解房地产企业的融资瓶颈？
例如：如何规划架构解决超金融机构同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除又不产生增值税的税负？如何通过资本动作将房地产公司的应税收入合法转化成免税收入
2、不同股权筹资方式和负债筹资方式涉税风险分析和筹划应用案例
第六节：征地阶段
1、征地阶段相关税种政策解析及风险防范
2、拿地和土地返还阶段如何通过优化商业模式保证运营全税种综合税负最优?
3、不同方式取得土地，如何成本确认和帐务处理？
4、合同如何签总体税负最优？如何处理入账票据?
例 如：母公司购地子公司开发如何处理税负最优？投资、划转的财税处理及筹划应用
5、不同方式土地出让金返还涉税处理和合同规划实务案例
6、拆迁补偿的处理方式精讲
7、土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本？
8、土地使用税可计入开发成本吗？
9、取得土地的印花税可否记入土地成本？
10、土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？
11、未建成房地产转让是否纳契税？
12、代建保障性住房承受的土地如何纳契税？
13、合作建房及回迁安置房建造如何纳税？
14、如何规避税政税率变动带来的风险？
15、如何审核合同中的财税相关条款？
第七节：开发阶段
1、开发阶段相关税费解析及风险防范：
⑴ 合同印花税缴纳基数含不含增值税？
⑵ 开发企业如何缴土地使用税，有哪些可利用的优惠空间？
⑶ 用商品房作抵押物向银行抵押贷款，是否征房产税？
⑷ 委托贷款合同要交印花税么？
2、增值税降税政策后，招投标应做何应对？
3、工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？
4、增值税减税之后，如何进行盈利预测和对外报价？
⑴ 老项目如何进行盈利预测，如何估计增值税、社保减负带来的影响？
⑵ 跨期项目如何修正盈利预测，如何判断增值税、社保减负带来的影响？如何最大化享受减税红利？
⑶ 增值税、社保双降后，新项目如何做好盈利预测，如何对外报价？
5、增值税、社保减税系列新政下，房地产企业的采购策略分析
⑴ 增值税、社保减税系列新政下，如何与供应商协商修订原采购定价？
⑵ 税政频繁变动时期，如何进行采购定价优选供应商？如何签采购合同，最大化己方收益？
6、工程如何发包双方税负最优？如何测算和管控成本？
7、甲供工程业务处理方式有哪些？筹划方式案例精讲
8、票据风险管控9、开发成本核算实例模版应用
10、开发成本费用预算
11、实务应用：
⑴ 地下车位的成本分摊
⑵ 红线外成本
⑶ 售楼处、样板间装修
第八节：预售阶段
1、预售阶段增值税如何预交、开票、申报、核算？订金、定金、诚意金等如何开票和涉税处理?
2、增值税时代土地增值税预征基数的确定；未按规定预征土地增值税是否加收滞纳金？
3、预售阶段企业所得税应关注哪些涉税风险点？
⑴ “未完工”取得收入如何账务处理？
⑵ 又如何在季度申报表和年度申报表反映？
⑶ 各类费用如何最优化税前扣除实例解析？
⑷ 房地产企业所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税筹应用点？
4、案例：房地产企业在所得税预缴方面特殊规定的报表填报案例解析？
5、案例：实例讲解房地产企业在预售阶段如何进行所得税汇算清缴
第九节：销售阶段
1、增值税新政实施后，增值税核算、报表填报和发票开具实例解析
⑴ 增值税税率新旧政策跨期衔接处理，跨期合同如何开票？特殊条款如何判断和处理好开票税率？扣除土地价款后如何开增值税发票？
⑵ 增值税核算的变化、受影响的重点业务控制和实操解析。
2、完工是结转收入和计税成本分界点。开发流程中会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者差异如何协调？收入确认和成本结转前应关注哪些财税风险点？执行新收入准则对房地产企业收入核算有哪些影响？一般纳税人销售开发产品交房时如何开票？税成本如何确认？以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？
3、实例应用：企业所得税成本核算模版应用
4、土地增值税清算
⑴ 土地增值税清算必备知识及清算实例应用。清算后取得发票咋办？清算后又卖房咋办？清算后收取的补面积差款项如何处理？
⑵ 实例解析：筹划应对土地增值税高税负方法
5、房产税和土地使用税、个人所得税、城建税等风险管控及实务应用
⑴ 房地产企业土地使用税何时终止纳税义务？
⑵ 价外费用如何防范风险？
⑶ 销售“无产权地下设施”如何涉税处理？
⑷ 销售“小产权房”如何涉税处理？
⑸ 买房赠送礼品如何处理？
⑹ 房屋面积误差如何处理？
⑺“老带新”销售模式如何处理？
⑻ 交房前后物业费如何处理？
⑼ 优惠促销如何涉税规划？
⑽ 装修房（软装）如何涉税规划？
6、房地产企业相关税收优惠全解析
第十节：自持运营和清算阶段
1、存量资产剥离税收最优方案解析
2、房屋租赁全解析
⑴ 业主共有的经营性房产出租、地下建筑出租、免租、售后返租实例解析
⑵ 企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？
3、房屋抵债实例应用
4、物业公司代收费的规划及案例分析
5、自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
6、清算分配和注销阶段必须掌握哪些财税新政？应防范哪些涉税风险？
7、清算所得税处理：所得税清算必备知识全解析；清算所得税的核算及合并分立所得税处理实例解析
第十一节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
本次课程单次收费：人民币3880元/人，如果学习机会较多建议办理会员形式参加更为划算。
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