最高法院:抵押物因调解书而发生所有权变动,新的所有权人能否对抗抵押权人？
单位：北京市安理律师事务所
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最高人民法院
抵押物因调解书发生物权变动的,不影响抵押权的效力
裁判要旨
导致抵押物物权变动的调解书只能在抵押人和新的物权人之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产并优先受偿的效力，不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。
案情简介
一、2004年12月14日，徐克亮与农行新华支行以及康泰公司签订《个人购房担保借款合同》，约定由徐克亮将已购买的康泰公司出售的案涉房产抵押，向农行新华支行借款2460万元，并办理抵押登记。
二、徐克亮未依约还款，农行新华支行提起诉讼。贵州高院一审作出（2007）黔高民二初字第31号民事判决后，徐克亮向最高法院提出上诉。最高法院于2009年11月23日作出（2009）民二终字第93号民事判决，判令：由徐克亮偿还农行新华支行借款本金2089.25万元及利息，农行新华支行在上述债权范围内对案涉抵押物享有优先受偿权。
三、在该案二审审理期间，康泰公司因与徐克亮房屋买卖合同纠纷一案诉至法院。2009年1月19日，贵阳市云岩区人民法院作出（2008）云民一初字第597号民事调解书确认：解除康泰公司与徐克亮之间关于案涉房屋的房屋买卖合同，康泰公司享有案涉房产所有权。
四、经农行新华支行申请，贵州高院于2010年1月28日立案执行。康泰公司提出异议称抵押物归其所有，贵州高院应停止对案涉房产的拍卖。贵州高院一审裁定驳回康泰公司的异议。
五、康泰公司不服，向最高法院申请复议，最高法院二审裁定驳回其复议申请。
败诉原因
本案中康泰公司的败诉原因在于，其通过解除收回案涉房屋所有权时，该房屋已经抵押给农行新华支行。根据《物权法》第一百七十九条的规定，抵押人以不动产作为抵押物提供抵押担保不以转移占有为必要，但应根据《物权法》第一百八十七条的规定抵押登记。故抵押登记是抵押权的公示手段之一，根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿上记载的不动产抵押权登记是判断抵押权权利归属及内容的根据。本案中，虽然案涉抵押物经法院调解书确认，在抵押期间发生了权利变动，但因为抵押登记并未因此而改变，故农行新华支行根据抵押登记享有的抵押权也未发生改变，且具有对抗后续物权人的效力。故最高法院最终认为：“即使依据贵阳市云岩区人民法院（2008）云民一初字第597号民事调解书确认康泰公司享有中山大厦第二层房产所有权，并不影响本案抵押合同的效力和抵押物的性质，只能在徐克亮与康泰公司之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产包括中山大厦第二层房产并优先受偿的效力，不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。”康泰公司因此败诉。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、不动产抵押权为担保物权，不以转移对抵押物的占有为必要，但必须办理不动产抵押登记。不动产抵押登记不仅是抵押权设立的标志之一，更是抵押权人确定权利顺位的重要依据。此处所谓的权利顺位，不仅是指登记在先的抵押权人优先于登记在后的抵押权人，也指登记在先的抵押权人的抵押权优先于其后对抵押物取得物权的人。本案中，康泰公司虽然通过法院调解书取得了对抵押物的所有权，但因其所有权的取得在抵押权人办理抵押登记之后，故其对抵押财产的所有权劣后于农行新华支行的抵押权，提出的执行异议也因此并未获得最高法院支持。
2、因法律文书导致的物权变动，非经登记即可发生物权变动的效力。本案中，贵阳云岩区法院通过法院调解书的方式确认在房屋买卖合同解除后，案涉房产所有权归康泰公司所有权。在该调解书关于物权变动的内容生效之日，康泰公司即取得案涉房产的所有权。关于法律文书的范围，《物权法》第二十八条并未予以明确，但《物权法司法解释一》第七条对此进行了明确：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
相关法律规定
《物权法》
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产（不动产，笔者注）或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《民事诉讼法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《民诉法解释》
第四百六十五条 案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
以下为最高法院在复议期间就此问题发表的意见：
关于抵押物中山大厦第二层房产的权属确认能否产生阻止执行的效力问题，依据担保法的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人。本案康泰公司自愿作为徐克亮银行贷款的担保人，与徐克亮共同办理了中山大厦第二、三、四层房产的贷款抵押登记，经本院（2009）民二终字第93号民事判决确认，本案抵押合同有效。徐克亮与康泰公司为抵押房产的共同抵押人，农行新华支行为抵押权人。在抵押权尚未解除的情况下，即使依据贵阳市云岩区人民法院（2008）云民一初字第597号民事调解书确认康泰公司享有中山大厦第二层房产所有权，并不影响本案抵押合同的效力和抵押物的性质，只能在徐克亮与康泰公司之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产包括中山大厦第二层房产并优先受偿的效力，不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。
案件来源
贵州康泰房地产有限责任公司与中国农业银行贵阳市新华支行、徐克亮、刘永梅执行案复议裁定书[最高人民法院（2012）执复字第11号]。
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。