独家揭秘：重庆楼市陷入怪圈！商业南强北弱，住房北贵南贱。
本文开篇先和大家界定好关于广义上重庆南区、北区的概念：
北区：嘉陵江以北的3北地区（江北、渝北、北碚）
南区：嘉陵江以南的余下主城6区。
嘉陵江是一条魔幻的分割线，将重庆分割成了两个世界。嘉陵江以南万家灯火满是人间烟火气息，嘉陵江以北湖光山色，洋楼别墅遍布。
外地人来到重庆，基本上都沉醉在解放碑的繁华、南滨路的夜色之中，认为两江交汇之处才是重庆的精华；
本地人厌倦了所谓的人间烟火，只想入住照母山、礼嘉获得一份生活的宁静。
话说到这里可能有人要问：为何“衰落”的重庆南区商业看起来如此繁华，而“富裕”的北区商业却除了观音桥再也拿不出一张能打的牌？
今天我就向大家揭秘：为何重庆商业南强北弱而住宅北贵南贱。
01 商业南强北弱难以逆转
今天说到北区商业不够成熟我猜肯定很多人会骂我，并拿出“西部第一大步行街”观音桥来打我的脸。
但我认为凡事需要讲究实事求是，要用数据和现实来佐证自己的观点。
首先，我们来看看重庆传统五大商圈的分布图：
（图片来源于网络）
我们可以明显看见重庆北区仅有1个观音桥商圈上榜，而嘉陵江以南却占了4个：解放碑、三峡广场、杨家坪、南坪。
更不要说南区还有一个快速成长崛起的大坪商圈。所以从规模商圈数量上来看南区以5:1的优势秒杀了北区。
其次，我们再来看看重点商业综合体的布局情况：
我们这里以一个全国公认的商业操盘能手——万达集团来进行分析，毕竟万达广场曾经可是喊出过“万达广场，就是城市中心。”
万达广场原本在重庆主城区计划布局了6座万达商业综合体（其中一座万达文旅城已经夭折转让），所以最终重庆主城万达广场的数量定格在了5个：
南坪万达广场（南）；
巴南万达广场（南）；
北碚万达广场（北）；
沙坪坝万达广场（南）；
大渡口万达广场（南）。
所以从商业操盘老手万达广场的布局上来看，南区又以4:1完胜了北区。从此可以看到外地的商业地产是更青睐南区的。
（图源网络）
我们再看看本地从北区发展起家的龙湖集团的天街系列布局情况：
大坪：时代天街（南）；
杨家坪：西城天街（南）；
三峡广场：金沙天街（南）；
二郎：二郎天街（南）；
大学城：U城天街（南）；*这个其实算西*
西永：高新天街（南）。*这个其实算西，刚刚开工*
观音桥：北城天街（北）；
冉家坝：源著天街（北）；
礼嘉：礼嘉天街（北）；
中央公园：公园天街（北）；
龙兴：龙兴天街（北）。*这个其实算东*
以上便是龙湖已经确定并开工建设的天街项目，当然这里是没有统计龙湖春森彼岸下面那种小规模的龙湖星悦荟，因为这种项目并不能形成商圈效应。你要硬和我掰扯说龙湖星悦荟也算，那我想说巴滨路下面龙湖春江天境也有一个，算是南北扯平了。
所以被公认的“北区之王”龙湖在南区依然布局了6个天街项目，而北区仅布局了5个项目。就算我们只统计中部槽谷之内的项目，龙湖天街南北布局也是4:4打了个平手。
（图源网络）
列举完上面这些数据你可能才会真正的信服：
重庆商业南强北弱是不争的事实，并且难以逆转！
02 住宅北贵南贱已成事实
上面我讲到了重庆南区商业明显强于北区，这也是为什么外地投资客一致认为南区，尤其是核心区中的南区是绝对的价值洼地。
“欧神”甚至曾经将南坪比作是“重庆版徐家汇”，对南区的江景资源、商业资源情有独钟。
而现实是重庆楼市自2016年启动以来，南区虽然占有强大的商业资源，但房价却始终追赶不上北区的步伐，甚至有了差距越拉越大的迹象。
我暂且用一句话概括：重庆住宅市场北贵南贱。
北区且不说江北嘴、观音桥、大石坝这些成熟的地段房价已经站稳1.5万的位置，连新区的照母山、大竹林、礼嘉、中央公园等新兴板块的房子也集体站上了均价1.7万，甚至2万的高位。
关于重庆南北区房价的差异我们这里还是做一个公平的比较：
无论是从五大商圈围合的几何中心来看，还是从晚上的百度热力图来看，重庆人口、商业的几何中心基本是在渝中区的大坪一带。大坪也是唯一重庆南区、北区、西区、东区人民能够达成共识——“不算偏远”的地带。
所以我们就以大坪为几何中心开始画圈圈：
我们能通过这张重庆主城建成区的“圈层图”中清晰地看出哪里才是地理位置上的远近。
我们这里不比较1、2圈层的房价，因为这两个内圈中的无论是房价还是地段的价值是已经达成共识了的。我们重点看3、4圈层：
从地理位置上来看，南区的李家沱、花溪与北区的照母山、大竹林是距离几何中心差不多的距离的，但是李家沱现在二手房均价1.1W左右，新房9000+的还大量存在；而大竹林、照母山一带的二手房均价已达1.7W左右，新房建面2W+的也不少。
可以说第3圈层北区的房价已经是南区的两倍！
而被人嫌弃偏远到区县的“钓鱼嘴”板块实际上并没有那么偏，它与礼嘉、蔡家的距离几何中心的地理位置是差不多远近的。
钓鱼嘴目前房价1W左右，而礼嘉已经达到了1.6—1.8W的高度。
而第四圈的中央公园目前均价1.6W左右，只有西边的西永片区目前已经大规模开发，均价在1.2W左右。
所以通过这一系列的房价对比，重庆住宅北贵南贱已经是坐定的事实。
03 重庆南北差异背后的原因
从理论上来说，一座城市的商业繁荣之地也是一座城市的房产价值高地：
北京的东西城、上海的黄浦徐汇、广州的越秀天河……
但是到了重庆却反了过来，商业繁华之地却是房价的洼地。造成这样的原因有哪些呢？
1）地理形态因素
重庆最早的城市形态就是以渝中区解放碑为中心发展起来的，而作为码头城市，古代水运是最便捷也是成本最低的运输方式，所以重庆依江而发展。
我们打开重庆五大商圈的分布地图可以明显看见这些商圈基本上都是距离江水不到3公里的地方兴起的。
所以江城是重庆地理形态所致，而南区在两江四岸占据3条江岸，所以商业繁荣是顺理成章的事情。
2）人口聚集度
商业是否繁荣最重要的还是看是否有人。
前面已经提到了重庆是一座依江而生的城市，所以江边是人们最早的聚集地。
并且重庆早期在核心区商圈规划的地块容积率极高，处处可见容积率5—7，甚至超过10的地块，高容积率带来的一定是大量的常住人口。
人口在传统核心区密度大，消费力旺盛，所以商业繁华是顺理成章的事情。
3）城市化进程阶段性现象
重庆当下总体城镇化率已经超过60%，如果仅算主城区，城镇化率已高达90%：
（图源网络）
所以城镇化发展已经进入和后期阶段，一些“逆城市化”现象就会产生。
重庆主城核心区环境不佳，许多对生活品质有要求的人就会逃离传统的城市核心区，转向去追求密度更低，生态环境更加的新区生活。
而北区作为重庆发展较早的一片新区，公园环抱，湖光山色，所以有钱的城市中产及富人就会选择北区的高品质住宅。
此外北区的房龄总体较南区也更新，品质更好，所以北区房价高是正常的现象。
4）政策导向
重庆北区房价更高的另一大因素就是政策导向。
重庆北部新区的大开发引来了众多产业的落户，高端的产业带来了高薪的人口，而他们的居住需求要在周边释放，所以这也是北区房价高的一个原因。
此外北区的土地拍卖价格起拍价一般都比较高，所以新建出来的房子也是价格比较高的房子。
这里土拍的话题比较敏感，就不多说了。
04 北区商业有机会翻身吗？南区房价有机会翻身吗？
说了很多重庆南北区之间的差异，实际上大家最关注的还是未来。
北区商业有机会翻身吗？南区房价有机会翻身吗？这里我的猜测是：
北区的商业未来预计会有发展，但翻身困难；
南区的房价部分价值洼地会被填平。
先来说说为何北区的商业难以翻身。
首先，北区的人口密度小，新规划的区域也是以低容积率的小区为主。
礼嘉容积率1.5左右，中央公园容积率2.0左右，蔡家容积率1.5左右。所以这些新区就算全部住满人口又有多少呢？这些人口能够释放出巨大的消费力吗？
北区目前的最大商圈观音桥发展势头极好，客流量也很大，但这并不是仅仅因为观音桥本身的商业做得有多优秀，而是三北地区300多万人口的消费需求集体在观音桥商圈释放了！
其次，人们消费是有习惯的。
消费习惯一旦形成就很难改变，比如老一辈的人喜欢逛解放碑，就算是搬家去了巴南、大渡口、渝北，他们如果逛街依然首先想到的是解放碑。
因为熟悉、因为不会被坑、因为那里有过美好的回忆……
最后，商业是有虹吸效应的，历史文化底蕴很重要。
重庆的一些键盘侠特别喜欢喊出“解放碑现在商业不行了，快要垮了，中央公园才是重庆未来商业的标杆”。
结果每到五一、十一节假日时洪崖洞人山人海被迫封路；
解放碑每年的跨年钟声依旧吸引了数十万人前往；
阿迪达斯、AJ、彪马等品牌的西南旗舰店、首店依然将解放碑商圈作为第一站
……
重庆的每一个商圈背后都有引人入胜的故事和历史文化底蕴，游客也将支撑起传统商圈的消费力。
我很难想象3、5年后外地游客来渝逛街的第一站会选择中央公园、礼嘉天街或是金州商圈。
再来说下南区房价是否会匹配上它应有的商业价值。
我认为现在部分南区的房产是存在价值洼地的，比如我上文提到，李家沱、巴滨路到核心商圈的距离和照母山到核心商圈的距离是差不多的。
核心商圈意味着什么？
解放碑江北嘴CBD、大坪化龙桥商务区、观音桥、杨家坪、南坪等核心商圈存在着大量的产业附加值极高的服务行业，其中包括金融、证券、法律等行业。
如果一个金融白领是在解放碑上班，花200万的钱可以在照母山买个替富人挡灰的高层小三房，而在巴南可以买到3层的联排别墅。这两个地方上班通勤的时间距离是一样的，我想大多数人还是会选择别墅。
所以未来随着南区一些板块的居住环境改善、旧城改造等项目的推进，南区的居住环境会越来越好，高性价比的住宅会吸引更多的人口导入，商业也将更加繁华。
所以南区部分有价值的板块的房价是有机会翻身的。
结语：
今天揭秘了重庆为何南区商业更加繁华而北区房价更高的现象。
这也是为何外地人看到的重庆南区尽是洼地，而北区全是“土著”居住的山坳坳。究其根本原因还是商业现象惹的祸。
未来北区的商业也会发展，虽然很难超过南区；
未来南区部分板块的价值洼地会被填平，但整体难超北区。
重庆楼市的商业和住宅的“南征北战”还将继续上演很久，很久……
E·N·D
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主编：浮云
原创：南城旧事
图片：网络
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