在多伦多买公寓楼房还能赚到钱吗？
最近几周，我的大部分工作时间都投入在为我的几位长期客户处理现有公寓的出租出售以及新公寓楼花的买入等细节工作上。
几年前，W夫妇委托我为他们买入了市中心直通Yonge/Bloor地铁站的一栋大厦里的一个500余呎的一房一厅单位做投资用途。过去几年，出租都很顺利，每个租客进来住两到三年，换租客时，常常带来租金跳升。我们收上一个租客的租金是毎月1700加币，她搬走后，今年8月底上市再次招租，赶上了9月1日之前的” 租客抢房大战” ，结果，租到了每月2000加币，租金跳升幅度高达17.6%！读者朋友们知道安省政府对租金涨幅的限制吗？如果不换租客，租金涨幅只能有1.8% 那一点点。如何能经常实现租金跳升？答案是: 选择租客要很有技巧！
同一栋大厦里，我为另一个家庭在2014年也买入了一睡房公寓单位，先是他们读多伦多大学的女儿住，然后，也一直由我来出租管理。今年夏天，业主决定出售这个470多平方呎的单位，然后再做其他投资。前后收到过4个不同买家的Offer，开始时，第一个买家的出价并不理想。我的委托人卖家朋友对我有信心，相信我的叫价策略，不急于接受低价。终于，我代表业主与买家/买方经纪人谈成功了第四个Offer，售价让卖家朋友非常满意。是的，几年前30多万加币买入，现在50万出头卖出，确实是有钱赚的。
从上述的实例来看，只要操作得当，在多伦多买公寓现楼投资，还是可以赚到钱的。当然，现在的楼价已经比较高了，投资时要小心並多加比较，也建议朋友们找一位靠谱的经纪人帮您打理。
客户与经纪人彼此忠诚
曾经在香港和台湾都生活过的W夫妇已经到了退休年纪，除了委托我为他们买入並管理投资物业之外，也委托我为他们买楼花。去年，我又帮他们在Don Mills 地铁站旁买入了两房两卫的公寓楼花，准备几年后卖掉现在住的独立屋，搬到不用剪草铲雪又有室内健身会所的公寓楼里住。
非常有意思的是，发展商在一开始卖楼花的时候，将我列为VIP经纪人，我带的客人W夫妇也因此拿到了8000加币的价格折扣和”免费楼花转让”的优惠。但是，在签约后30天的办理” 买家预批贷款证书”的环节上，我的买家却感觉到，发展商在挑” 预批证书” 的毛病，好像想踢我们出局，将单位卖给别人。比较当时7月底签约时的价目表和签约一个多月以后的最新的价目表，好家伙！类似单位的售价在这一个半月里已经被发展商上调了3万多加币，等于加价6%。看来，发展商是觉得，被我们拿到的这个位于17楼窗外全无遮挡的优质单位他们卖低了，有点儿想收回去重新卖高价啊！
当然，我们最终拿出了让发展商无法再挑毛病的” 预批证书” ，保住了这个公寓楼花单位，也保住了” 一个半月达到6% “的”纸面升幅”。
我的绝大多数客户与我之间都是一种长期信任並彼此忠诚的工作关系。从选择购买目标，到出价谈判，以至出租管理，我们都能做到互信与配合。更神奇的是，这些房子买到手后都能赚到钱！
买公寓楼房的几种赚钱方式
我们先看买公寓楼花的赚钱方式:
1．楼花转让。英文是 Assignment，中文就是”炒楼花”。具体点儿讲，是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家，第一手买家在楼盖好之前就可以赚到钱。早些年，我的客人炒Bay Street 上的楼花，是一睡房的那种小单位。20多万买入楼花，大厦封顶时以30多万卖出，除去经纪费，净赚的钱金额超过已经付给发展商的订金总数，实现了本金翻倍都不止，也不用涉及房屋贷款等手续。
“炒楼花”看起来赚钱很容易，但具体操作依然不简单。房价不升，您赚不到钱。如果发展商不允许作Assignment，您也赚不到钱。如果发展商允许转让，您的地产经纪就可以协助您议定市场价格，帮您找新买家並起草合约。最后，应该经过律师为您把关合同文件，並完成买卖资金的交换。这中间包括第一手买家已付的订金，第一和第二手之间的差价，政府税项以及经纪佣金等。值得注意的是，政府和银行都不太赞成多次转让，所以，我们希望第二手买家就是最后的用家。否则，涉及银行贷款和政府税项的细节问题会比较复杂。
2．到期转让。很多朋友会一直等到发展商交楼时才完成转让，最主要的原因是可以赚到全部的升值空间。例如，我另一位买家用30万5千加币买了Treviso-2，不急不忙，等到发展商交楼交接完产权之后才卖，卖了41万5千，而且，产权是自己的，卖的时候无需发展商的允许。
部分发展商会在原始的买卖合约中写明不许可提前转让。当然，有的发展商也很灵活，有时会在正式买卖合约之外，与买家签一纸修改条款，许可买家（甚至免费）做一次提前转让/转名手续。所以，买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签一纸修改条款。同一栋楼在不同的发售阶段，发展商的作法可以不同。
楼花和现楼都可长期持有收租
3．持有收租。这种赚钱方法既适用于买楼花变现楼，也适用于直接买现楼持有收租。这样做的好处是进可攻退可守。如果楼价一路上升，客人可以随时选择出售获利的时机；万一楼价短时间下跌，也可以用租金供楼，守过低潮期。在过去的几年内，大多伦多地区人口不断增加，位置好的公寓楼房根本不愁租出去，而且，楼价和租金都在上升。
然而，挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害，买家(将来的业主)的损失就大了。好在包括本人在内的很多地产经纪人都会为业主提供专业的物业出租管理服务，帮助买家(将来的业主)建立安全稳定的正现金流。(限于篇幅，本人无法在此详解出租服务。未来会有专文介绍。)
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)