内部资料泄露：如何保证房子买入即赚？专家一语道破！

提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

提问：房姐好！新人首问。现有子弹80，我名下一套海山友谊城63平小户型，卖大概130w，还有20w贷款。老公有一套长丰城二期88平还建房，应该不占房票，今年能交房，二手房价格是1w。lh买房，他按sfsd。小孩出生三个月，学区暂时可以不考虑？就近主要考虑在三个区域选：1、硚口古田三路附近（离他父母近）2、江岸一元路（离工作地点近，但子弹有点够不着）3、曙光星城附近（离我父母家近）考虑：一、就这80个子弹选筹。二、先出手一套房，增加子弹后选筹。因为现在住海山友谊城，要卖得先搬出来租房子，有点麻烦。想问好不好出手老公那套还建房，很多中介不卖还建房，需要先办好证吗？开发商更名有人敢买吗？

回答：你好，长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。建议直接出手裂变。还建房出手重点还是看价格，目标客户是没有购房资格的刚需自住人群，把卖房科技树用上。海山友谊城可以先保留自住，等下一波涨幅来了再出手裂变。

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提问：房姐，你好！我的朋友一对情侣在大连工作，博士学历，从事化学研究相关工作，他们准备今年结婚，在大连购买婚房，工作地点在大连化学物理研究所（沙河口区中山路），首付预算是70-90万（含装修），请问，自住+升值角度，买大连哪里比较好呢？另外，出于职业规划考虑，他们8年后会回武汉发展，大概率是在洪山、武昌区的高校（男方是武汉人），目前两人月收入合计2万+(另男方公积金8400，女方1600)，两人均为SFSD，对于他们的房产配置，想请您帮忙给一下建议，感谢！

回答：你好，感谢付费！大连行政话语权走弱、外贸经济疲软、人口缓慢流出，大连处于下行通道，君子择良木而栖。大连近几年的人口增速和GDP增长慢慢掉队，辽宁的重心都放在沈阳上，投资是不建议入的，且现在价格也不低了，武汉+沈阳是比较好的配置方式。

大连纯自住：高新和中山区东港可以淘淘8-9折次新笋。

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提问：美丽的房姐你好，新人首问。1、我本人坐标太原，有150平一手房一套，公积金贷款70万，目前两年了还没下大红本。老公名下70平米市区老房子一套（公公婆婆居住）。夫妻现在没有购房名额了。2、公公婆婆名下有等待拆迁一直遥遥无期的老房子一套，面积60，位置偏，出租用，租金不高。空余房票一个。3我父母名下自主房一套，空余房票一个。我的问题是：1、太原有无投资价值？2、投资新手起步的话，选择市区小面积二手学区房比如70平米以下作为开始是不是比较好？

回答：你好，太原的优点是省会 缺点是实力不行，政策太折腾。也是少数几个没有被请喝茶的城市，最贵的地方也很便宜。整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。不是强二线城市，房价随着大势涨。不建议把太多仓位放在太原，天花板太低。

保留自住的2套，剩余的可以考虑出售。把子弹投到能级更高的城市，比如武汉 成都 重庆 杭州 沈阳等，升值潜力更大。

提问：房姐你好，第三问，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》，相关规定将在2020年5月1日正式开始实施。对房市有何影响？是否利好公寓类产品？

回答：杭州新政：“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户”公寓这类的产品其实是不限购的，所以对于前期很多没有房票的人而言，也算是一种退而求其次的入场方式大家都知道，不限购的公寓普遍就要比住宅更便宜。最关键的问题有三个：不能落户、无法享受到学区资源、二手交易税费过高。而这次“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户”，其实就是打破了第一点，允许你落户了，但是请注意，购买公寓依旧不能解决学区的问题，后期涉及到的税费依然还是那么多。这次公寓放开落户，带来的结果可能就是“一石三鸟”首先有助于浙江整体落户人数达到一个新的台阶对于前期很多购买了公寓类产品但还没有落户的外来人口而言，这其实是一个很好的刺激点，你有学历可以直接落户，没有学历通过购买公寓，也可以落户。其次，是有助于浙江公寓整体的去库存，特别是有助于杭州公寓去库存。

提问：你好，智慧的房姐，在深圳无房，手中有子弹160W，在看龙华的盘，不知道如何入手。目前在选择的有金地上塘道，金地梅陇镇和龙华老城区的锦绣御园。1.上塘道的单价已经去到7.8万，会不会成为高位接盘侠。2.梅陇镇现在单价6.5万，目前在选的有470万2＋1.1卫户型，550万89平3房2卫。3，锦绣御园单价也是6.5万左右，550万2＋1，1卫户型。但在老城区，楼下就是龙华中心幼儿园和龙华二小，还有老牌龙华本区挺好的初中。请问.初次在龙华置业，应该如何选择我买的起又有升值潜力的楼盘，2.是一步到位买3房，还是先买2房过度，手中现金130万，买3房需借50万。3.还月供用信用卡，可以实施吗？谢谢房姐

回答：你好，感谢付费！金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。这几个盘投资价值：金地上塘道>金地梅陇镇>锦绣御园龙华选筹越靠近深圳北站和福田越好。金地上塘道可以淘到单价5.8左右的金地梅陇镇可以淘到单价5.3左右的锦绣御园可以淘到单价5左右的3房还是2房，看现在的状态，如果是单身可以先上车2房，如果是已婚已育，建议直接3房

提问：坐标武汉，我和老公，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐

回答：子弹20买武汉，能够得上的新盘基本都没有性价比。3个方案：

1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。通过一些方法，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。

150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。

2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块，具体选筹见知识星球内部分享。

3.老老实实去沈阳，入手单价8千的潜力盘。

提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？

回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。

关于这个税，我们的观点是：不过于担心；不过于强调。这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题：

1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；

2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间；

3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。

4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题：人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外；是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量；而税收越严格，征收的成本就会越大。上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%；

结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。

根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。

提问：新人首问，智慧的房姐，麻烦问你几个问题1.我在沈阳，老大下半年初中学区房来不及了，老二四岁两个月，有必要买学区房吗？2.家里没有贷款。自住于洪区碧桂园一套房。铁西纺织城一个商铺卖不掉，物业费比租金还贵。还有一套房在温州白象镇高东村，花了80万还没交房，旁边去年年底刚开了奥特莱斯，离高速出口不远，去温州市区方便，有必要留吗？这套房建筑面积160平带车库。后期还要交钱，一楼二楼出租，以后可以分红。手里现金不多20来万吧。眼看沈阳房子涨的这么厉害，感觉很难翻身。看你的文章，感觉还是有希望的，你能帮我分析一下，怎么做才好。现在买学区房还是去沈北投资？哪个学区房性价比高？沈北哪个盘现在入合适。

回答：你好，学区房是纯消费产品，沈阳的好学区不便宜。不过家里二胎，需要两个上学名额，买一套学区，还比较划算。商铺建议出手，如何快速不降价卖房，可以参考知识星球内部分享。

温州城市能级不高，不受重视，资本外流严重。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。可以考虑出手换到沈阳。

商铺和温州房产如果一时半会卖不出去，可以考虑暂时做抵押融资，继续入手潜力盘和性价比高的学区笋盘。

提问：房姐你好，有个困惑想咨询。本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下，1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。

1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。

2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。

3.说说适合你的几种方案：

投资打法：70万首付买240万总价的房子（适当高评）单价5万左右45-50平米一房或者小两房，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

自住打法：70万首付买龙岗280万总价房子（高评）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁。

提问：房姐您好，我是父辈从十堰逃荒到陕西的“逃二代”。现手里有可用子弹200，深圳够不着了，一心想去广州买。孩子一个12岁了，一个马上一岁，想今后能让孩子在一线城市学习、就业、生活。深圳没有去过，广州去过一次 而且是晚上高铁到，吃了个炒河粉，第二天一早就回西安了（单位有急事）。买房目的：1.投资肯定占有相当大的比例，不过我可以长持。2.有机会的话去广州生活，让孩子去更好的环境接受更好的教育。既然父辈在70年代为了活下去能从十堰逃荒到陕西，那么我也要给孩子创造去一线城市生活的环境，而能更好的活下去。还请房姐结合我实际推荐区域，甚至小区，因为没有去过，所以不知道该怎么选。武汉加油，中国加油。

回答：人生是个爬阶的过程。而前途是光明的。上一代在小城市，这一代就应该更进一步。子弹200，深圳和广州都有不错的选筹。

先介绍下广州重点区域：

荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥， 繁华不再，落寞贵族越秀：市政府所在地，教育与医疗最强区、配套成熟、房价很高海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东天河：最具代表广州城市面貌，经济最强区，未来广州10年内无可替代白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州最多人的行政区番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟黄埔：扩容后的新黄埔，产业最牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城广州和深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好 这几年广州发展感觉不如苏州和武汉 苏州GDP总量和人均GDP都不差 房价相差非常大 如果考虑这个因素 纯投资回报率 应该如何做选择？望附理由 感谢！

回答：不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯，大庆，东营之类的城市人均gdp一直很高，有何用？

排名是死的，只能根据死数据，得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子，国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业，经济增速受到一定程度的影响。不过，这两年广州频频引进大项目，多个高新产业项目落地，经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

几年前，广州最担心的两大竞争者，除了天津，就是苏州，如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱。苏州经济有两大支撑，一个是外来投资，一个是以苏南模式为代表的县域经济。

然而，最近几年，由于成本压力大增，外资企业不断迁移，而民营企业本身的增长动力又不足，向第三产业的转型也不太成功，掉队是自然的。苏州超越广州，5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看，苏州经济总量还有很长的路要走，即便新经济未来仍然能够一飞冲天，但要追赶仍需要时间。更不用说，无论城市定位还是综合竞争力，苏州都还落后广州不只一个量级。

苏州上一轮暴涨，其实不是苏州的行情，而是园区的行情。园区集聚了苏州各项最好的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后，不是更加敢买，而是更加不敢买苏州了。

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实，大城市化是颠扑不破的趋势。全国资源最顶级的人才向一线城市汇聚，区域资源向省会城市汇集，人往高处走，水往低处流，哪里是洼地，其实是一目了然的。

提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？

回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。

遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。

提问：亲爱的房姐，急问。百瑞景六期通透110平小三房，东户三楼3250满二。上午遮光，日照3小时左右。融科天域通透120平三房，22楼2550不满二。考虑学区、自住，同时也希望有升值空间。请问这两个盘值得买吗？哪个更优？恳请帮忙分析分析。或是还有什么好的楼盘推荐？多谢！

回答：1.丁字桥商圈属于过气IP，自住很成熟，交通方便。百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。未来涨幅大概率跑平大势。单价2.9加上低楼层折价，性价比不太高。 

2.关山大道是光谷领涨区，有产业，有学区，周边商圈成熟，自住和投资都是首选。融科天域单价2.1左右性价比很高了，不满二可以通过2种方式省税。 

学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。

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提问：房姐你好，早认识你就好了，周围人都不支持我买房，错过一波又一波大涨，关注你好久，一直进不了门槛，老公收入太低连娃都不敢生了。29已婚，夫妻名下兰州安宁区两套房，一套全款103平价值145自住，一套83平价值110(公婆在住动不了)，公积金贷款45，月供2000。我月入8k，老公4.5k，还有一处18年6月1650租了6年的公寓，算下来投了10w，装修分割，每月收租至少4300。月收入共计1.7万。。不知如何做到投资最大化，我想把全款房抵押贷100，加子弹30，在你推的沈阳或重庆投资一套，不知道合理不？抵押买房以后要还公积金、抵押、新房三份贷款，还贷压力很大，该如何处理？纯小白，求指教！

回答：周围人都不支持你买房，重点不是投资买房，而是对整个世界的宏观认知。越是底层的人，通常智力和眼界越低下，认知的局限。对世事艰辛也是一无所知，以为别人买房赚钱都是举手之劳，钻了空子。

周边环境如此恶劣，好在众人皆醉你独醒，幸运的是还有底仓能拿出来裂变。兰州城市能级太低，投资回报率不大，建议入手人口1000万以上人口净流入的省会城市。

附近的西安，重庆，成都以及沈阳都是比兰州更适合投资的城市。你的思路正确，全款房做抵押融资。但是要把负债率控制在50%左右，最大别超过70%。

横盘期，正现金流才是王道。重庆1N，沈阳1-2N是比较好的配置。

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提问：房姐，我实在不想呆上海，有没有呆着更安逸的新一线城市推荐，更注重生活品质的。

回答：一般只有个体成长速度太快，现有环境资源无法承载个人快速成长，我才建议跳槽换城市。想通过放弃的方式，逃离给你压力逼你成长的城市，从概率论上说，不看好能在其他城市获得心灵安全感。真正有安全感的人，都是放弃部分安全感，全力在自己的赛道上冲刺顶尖。人生似射箭，梦想如箭靶，飞驰人生没有换挡。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。