恕我直言，2020年如果没有认清这几点，很难通过房子赚钱！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：姐 92年 现葛店有一套114房 还没装修 有点不想那边但是现在卖肯定亏 （给点意见呢） 手上子弹60 老婆怀孕4个多月了 每天也在店里干活（感觉自己很无能） 朋友喊合伙一人投50开个大一些店 我自己心里想买房 但是看了你推荐的几个盘 算了一下月供基本6000➕了 加上现在这套月供1万了 也想过开超市 一个很好的哥哥已经准备开了（他的话他先探探路） 考虑到明年小孩出生等 不知道后面的路怎么走好了 ？回答：子弹60，先买房。可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，赌国运。正常国家发展轨迹都类似，八九十年代吃饱饭是第一刚需，生产饲料的刘永好家族首富；家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。这个进程有些国家用了一百年，我们用了四十年，有后发优势的小国可能只需要十年二十年。开超市这些零售生意本质都是手工业、制造业的延申，最普通的卖货。温饱没有问题，但是需要按照传统运营逻辑很难赚大钱。眼界放开，抓住新机遇，做一只风口上的猪。提问：本人原住在深圳福田莲花片区长城盛世家园二期，想换一套朝南的大一点的三房，看过本小区及周边彩田村，茂恒园，深业岭秀等小区的房子，他们的学位都一样。彩田村的单价贵，社区大一些，盛世二期的单价次之，社区较密，深业岭秀和茂恒园的单低一些，但基本没有什么小区，但附近就是莲花山公园，小区外活动空间大，户型和采光及实用率都很高。预算总价在850以内的三房，主要是想换大一点，纯自住需要，在犹豫同等价位下是选择深业岭秀或茂恒园的大一点的房子还是选择彩田村稍小一点的房子，谢谢！回答：莲花北二手房分析：主要是长城盛世家园、彩田村、天威花园以及豪宅深业上城这四个小区。片区优势:1、四号线莲花北以及在建十号线冬瓜岭站；3、福田部分政府机构驻地（水利、公安、有线电视、公交、法院），片区整洁、卫生，树木参天。1、除了深业上城（110做一房），片区房源集中在2000年-2004年，属于较老的片区，十年内基本没有改造空间；2、价格不低，彩田村均价8万，长城二均价7万+，天威6.3万，87-94平三房户型都只有一卫；3、长城二小区四栋楼，容积率高，车位紧张度不用说，彩田村、天威更是人车不分流、小区可以随意进出；4、彩田中小学学位一般。总结：住投分离！居住氛围不错，投资，没有好的学区、商业以及大规模旧城改造等利好，十号线对片区的交通只能说是轻微利好，更多影响的是关外，大概率是随大流涨跌，不算是一个好的投资区域。深业岭秀和茂恒园这种小盘，其实不建议你买，不适合自住，房价涨幅也比较慢。彩田村淘淘笋，或者关注下性价比高，涨幅更大的板块。深圳投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。提问：万能的房姐，请问您对西咸新区沣西新城的房子今后的预期如何，值不值得入手，我比较看好今后的规划，想买个面积大点的，以后自住或者投资都可以，现在有万科大都会，均价11000左右是精装房，金科世界城9000左右毛坯，还有沣西置业的9000左右毛坯，我打算买沣西置业的同德晨曦园，您给个建议回答：沣西刚起步，崭新的新区都需要守大长线，做好长持额度准备。万科大都会是大盘，规划特质不错，未来也具备一定成长性。从周边盘的价格看，未来房价还将稳步浮盈。但真实价值的实现，还需要时间。同德晨曦园这个项目可以选。沣西北部及管委会板块发展较快。提问：房姐你好，坐标南昌，子弹140，该如何投资，目前在关注不限购的惠州和嘉善两地的房子，该如何选择，有没更好的城市或者投资方式推荐？本人目前情况，婚前购买一套房，住房公积金贷款。如果惠州值得投资，那龙光城，金地天润自在城、灿邦龙廷三个楼盘怎样？投资买60多平米好还是106平米好！回答：你好，子弹140，买惠州和嘉善这种环一线城市太浪费了。买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳和的机会。土豪随意，刚需慎重。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。提问：房姐您好，本人27岁，未婚，户口新疆 ，工作居住地北京，公司在机场附近，目前租房居住，月收入税后1.5w左右，纳税6年有北京房票，sfsd，子弹100左右，年前考虑买后沙峪二手房吉祥雅筑（两限房）2房均价3w6，还有后沙峪新盘公园十七区均价5w3（政府限价房，送精装），但考虑两限房质量、户型不好怕买后砸手里，新房首付太高，所以一直没有入手。有人推荐买燕郊嘉都（1w3入手），请问房姐：1.如果不考虑顺义城区，您还有别的推荐吗？2.父母想让我去重庆生活，房价不高女孩压力小一些，且重庆现在需要一年社保。可我觉得浪费了北京房票。3.燕郊嘉都现在入手放3年后置换可行吗？感谢房姐赐教。回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，不建议买。关于限价房，可以在星球内搜索关键词。限价房≠便宜。望京7万，后沙峪5万。但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。子弹100，可以淘淘总价300左右的次新盘，北京投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。sfsd一定要用在北京。提问：姐，急！年前想下叉。一直在群里学习，受益匪浅。纯投资，SFSD的情况下，自持五年内不知哪项预期收益会最大化？1,子弹筹到120买广州的车陂到黄埔临江第二CBD板块。重点关注了黄埔花园,噪音、天地楼或者楼龄等有硬伤的均价约38K，没硬伤的40K以上。旁边的金逸雅居小区配套谦逊，但户型好，均价35K.哪个好？2,与人合作子弹增加到300购买一套深圳碧海三四房。鉴于目前银行放水和限购政策逐渐放开的形势下，广州横盘已久今年追涨的几率是不是更高？深圳是考虑了杠杆最大化，天花板更高，长期更看好，看到您一般也会先推荐深圳，但经过一轮暴涨，担心未来一段时间会高位站岗。选深圳还是广州好呢？谢谢回答：现在可以买广州，自己的房票没有用完之前，不建议和朋友合伙买房，里面坑太多。随着佛山、南沙、花都、黄埔的“人才购房”变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快，在过去的2个月之内低价盘迅速被“扫光”深圳去年下半年，随着“深圳示范区”、“前海扩容”、“双11的144平豪宅线”这三个刺激点，导致了南山、宝安中心为“领涨龙头”，迅速点燃，在1个月内完成了10-20%的涨幅。广州从12月初也开始了一轮的升温，不同于上一波的“珠江新城+天河北”双引擎，这一次是“农村包围城市”先从外部区域开始升温，刚需大规模进场，迅速扫掉低总价的房子。一系列市场表现：黄埔花园几乎没有便宜的南向房子、金碧世纪的2房3房迅速被扫掉且价格一直往上走。尽管市场没有放水的迹象，不具备轰轰烈烈大上涨的逻辑，但每年的小阳春还是会“龙抬头”式的上涨。老黄埔第一大盘，社区大，居住氛围好；紧邻着7、5号线双地铁裕丰围站，以及黄埔东路；带怡园小学，老黄埔最好的小学学位。周边有惠润广场、丰乐南商业街等商业配套，非常成熟。黄埔花园可能的问题是怡园小学要进行摇号和抽签，就是不能保证学位；第二个就是紧挨着黄埔东路的那一排噪音污染非常严重，当然了价格也就特别便宜。如果不考虑学区和配套，金逸雅居也可以入手。单价控制在3.3-3.5左右最好。黄埔花园没有硬伤的建议3.6-3.8左右入手，拿上你的大刀再砍一砍。提问：美丽的房姐你好，新人首问 17年年底高位站岗婚后SFSD买了光谷东188一楼三房，我是主贷人，老公是共同借款人，前天刚交房，纯商贷月供6000多， 装修品质还可以。但是目前和老公两个人都在深圳上班，孩子也马上要读书了，目前手上只有子弹30+，家庭年收入50个左右，因为武汉的房子高位站了岗，现在不知道是等半年后188产证下来后割肉亏出，然后凑150个以老公名义JLH买宝安或者光明，还是继续持有出租188那套，再凑点先买深圳龙岗老破小上车，因为估计明年到三月份顶多只能凑到50+左右。另外，亲戚朋友都在武汉，有时也想回去武汉安稳度日算了，在深圳只能买到很偏的地方，教育和医疗资源也不理想浩浩汤汤、滚滚洪流、大势所趋、不可阻挡。千万不要逆潮流做反趋势的动作。来了深圳，就使劲浑身解数、拼出最后一分力气留下来。不到万不得已别回武汉。进了关内，就使劲浑身解数、拼尽最后一分力气留下来。不到万不得已别去郊区。我希望看到你们几年后，50万收入变100万、200万。当下，子女教育不是最核心的痛点，父母强，子女才能真的强。先把自己做大做强。现在深圳淘笋，武汉卖房可以同时进行，如何快速不降价卖房，详见知识星球内部资料《卖房科技树》，可以平进平出，不至于割肉。深圳有性价比高的，先付定金拿下，拖延流+远期合同。提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，我五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。提问：房姐，问个题外话，一个人的成功，是否努力大于运气？运气是否重要？感谢！回答：运气是否重要。对于强者，运气很重要，遇到一个好的运气，可以让你的成功*100倍。 但即使没有好运，强者也能成功。在世俗1%的顶端人群中，前20%和后面80%，可能真的是因为出生年代的不同。 成功潜质的背后，是世事通透，只要不倒霉，对于一个世事通透的人来说，成事相当于是一项建筑工程。 但对于弱者，运气真的很重要。没有好运，可能是一辈子底层； 碰到好运，生在京沪，可能父母早年买了两套房子，就是资产千万的家庭。提问：房姐你好，可以具体讲下什么样的二手房适合2改1，什么样的适合gpgd，以及什么样的贷款房适合截断抵押吗？小白一名，多谢指教。提问：买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您回答：给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率 在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而重庆本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。比如2016年的大涨前夜，珠江太阳城都可以做到5倍以上杠杆，只需十几万的首付。2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。通常来说，这两个条件很少同时共存，因为大家都看好的高概率事件，一定是预期被市场消化，价格较高，赔率较低，而高赔率往往都是爆冷门或者黑天鹅出现，大部分人都没预料到，所以这两点很难做到兼顾，靠这个方式赚大钱的人也不多。退而求其次，大部分人其实可以做到的呢，是正确的非共识，什么意思？非共识，就是敢于跟大家判断不一样，这样才有超额回报，而正确，则是正向赚钱的基础，你要敢于跟别人想的不一样，且要保证你对未来的判断是正确，这样也能赚不少钱。如果你跟大家判断都一样，都看好这里，那么结果很可能是，这个地方已经上涨，即使你冲进去可能涨幅也有限，甚至很可能被套在高位。提问：美丽智慧的房姐，您好，因在武汉限购区无购房资格，今年九月份在武汉以亲戚（武汉本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公正吗？怎样才能最大限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房姐不烦赐教，谢谢。回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。代持的逻辑：代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。详见知识星球内部分享《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》提问：坐标河北廊坊，号称京津走廊上的一颗明珠，自主一套140平，门口就是小学初中，17年13000购入一套86的两居，手里还有300平米的拆迁房，问您说过河北没有存在感，那么廊坊离天津北京这么近，未来房子有潜力吗？要怎么优化资产？300平的回迁房给了之后要不要出手，周边建议哪里？北京？天津？济南？另外本人农村户口，家里有800平的宅基地和院子，以目前的形式看，可不可改成别墅，主要担心未来农村改造，我们村离天津武清佛罗伦萨小镇才15公里，还有我的农村户口要不要保留，或者买入天津房产办成天津户口？望给点建议，关注你很久了，祝你越办越好当一个城市经济发展到一定规模之后，辐射和扩散效应显现，带动周边区域发展，形成1小时经济圈，也就是城市群：珠三角，长三角，京津冀。一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。能级低的城市，与相邻经济强城市 市中心的距离越近越好。原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。北京的北边和西边全是山脉，人口有山脉阻隔，导入会削弱。东边和南边有平整的土地。东边：通州地缘凹陷，燕郊，抵达最近的中心区国贸，直线距离只需要半小时。南边：大兴范围太大，北京南边丰台和大兴都没有能拿的出手的产业聚集地，所以人口集群效应减弱。没有人口聚集，就没有投资价值。所以环京能买的只有燕郊。坐标河北，子弹充足首选北京，次选天津，最后才是环京。具体说说你的子弹和房票情况，再做具体的资产配置建议。自住养老可以考虑自建别墅，当做纯消费。如果未来农村没有拆迁土地，户口留着没有价值，可以考虑迁入天津，为孩子未来高考做准备。提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
