专家的话让人豁然开朗

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问，坐标深圳福田，您好房姐，深知您的厉害一定能解我的困惑，我是12年本科毕业来深圳工作的，头三年工资很低错过买房时机，16年结婚后，跟风在东莞寮步镇丰泰城黄旗观邸，90W买了一套70平左右的小两房，房产房贷都只有我一个名字，想着几年后增值卖出有钱买深圳，如今东莞房子只能卖到120W左右，并未达成我当初200W的愿望，更加让我头疼的是即使我将东莞房子卖出买深圳，也算二套房首付5成，让我很后悔当初买东莞，如今手里只有20W闲钱，不知该如何打算？如何才能在深圳入手一套房子呢？我跟老公都是技术型，双方家庭都无经济支持，真的好难，本人今年31岁，计划要孩子上学了。

回答：你好，东莞房价分布极不均匀。东莞是镇区经济，多年来资金分散，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点是松山湖，寮步只是沾光喝点汤，尽早出手置换深圳是正确的选择。

深圳有很多方案都可以操作成首付3成，详细操作见知识星球内部分享。

拿下400万左右的房产没有太大问题。

提问：新人首问: 房姐您好，我是新入武汉户籍有了房票，外省有一套商贷房，在武汉看中金银湖旁富力西栖悦居，2022年交房，准备购入一套90多平，想知道房姐对该盘有什么评价，或者对我有什么建议。手上资金有限暂时仅能够得着该价位的首付，谢谢。另外，武汉目前的疫情对未来的房价会有什么影响？有人说会跌30%，现阶段是不是入手的好时期呢？

回答：你好，不知道看金银湖新盘是考虑自住还是投资呢？

如果你是自住，可以入手，金银湖环境不错，价格不算高。 如果你是投资，不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，未来1-2年内东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。

疫情对房价的影响，短期会影响交易量，受市场情绪的影响，可能会轻微下跌，但是等疫情结束之后，被挤压的购买力会重新恢复。疫情结束后，就是你买房的最佳时机。

武汉大长线看好，单价1.5左右的低价盘真的很便宜。 二手房的最佳入手实际是疫情结束后，部分急卖的可以捡漏。 新盘只买性价比高的盘，开发商为了生存可能会降价销售，下半年是比较好的捡漏机会。

提问：房姐您好，两口子35岁，北京打工，年入40-50，男江西赣州人，深圳户口，女山东青岛人，青岛户口，老人在老家均自有房产，女儿四岁，青岛户口。现一家三口在北京租房，女儿在住处附近上幼儿园。一直是租房族，直到孩子逐渐长大才慢慢想上车，感觉为时已晚，手头子弹只有200。想多陪伴孩子，不想让孩子跟着老人一起成长，感觉比较靠谱的路就两条了：1，北京买房，但是感觉孩子也没办法在北京读书，就算读了，也得回青岛高考，那样最近十年都能在北京比较稳定地生活，但大概高中开始就至少要有一个人陪着孩子回青岛工作生活了；2，深圳买房，但是我们继续在北京租房，同时要尽量把业务重心往深圳发展

回答：你好，关于孩子未来读书如何规划的问题，所有没有户口的北漂最好的一条路：北京工作居住证+天津户口子弹200在朝阳买个二流学区是没有太大问题的，工作居住证大概率能保证入学，可以关注陈经纶。自住可以淘淘常营附近的次新。去深圳作为次选，但是目前来看，深圳高考不如天津优势大。

提问：新人首问！房姐，一家三口坐标武汉，户口北京。有北京天通苑北区一套130平，已经转商；武汉目前自住三居一套，另有华侨城一套两居，无任何贷款。目前我改善居住意愿较强，愿意拿出子弹200和承担贷款300。想法如下：一种方案是北京置换同价值新房，且可以在原值上承担200以内贷款，主要意图为投资保值增值。二种方案为武汉换大房子，意图为提高生活品质，困难就是没有房票，去年看过华侨城原岸大平层，没房票而放弃。三是两个方案同时做，北京置换，为价值导向，可以降低面积，买新房，不追加贷款；武汉破解房票问题，我喜欢并习惯武昌中北路至华侨城一条线。请帮分析利弊，解析如何操作，推荐北京、武汉楼盘及户型，谢！

回答：天通苑没必要置换，天通苑大面积价值被低估。

天通苑是最适合大部分人选择的区域之一：

“亚洲最大社区”天通苑，占地面积超8平方公里，落成时间从98年一直可跨越到2014年，从时间先后分别为本区、西区、东区、北区、中区，共640栋楼，理论上能够容纳三十万以上人口居住，但这个数字，依然在北京两千万以上常住人口的数字面前显得苍白无力。“挤不上的5号线、逃不出的天通苑”是很多居住在北京的人对天通苑最深刻的印象，然而从北京现阶段的房价来看，天通苑却是一块洼地。

为什么天通苑这么便宜？

在未来科技城的楼面价都已经破5万的今天，为什么更靠近市中心的天通苑却普遍在建面3万-5万之间，甚至还有一些大面积的不到3万的房源？最大的原因在于天通苑的住宅用地占比明显居高。

这是一个商业用地、医疗用地、教育用地非常少的大型社区，仅仅就有一块极小面积的城市绿地，故极大程度上满足了居民的居住需求，因此天通苑居民在获得了低房价的同时，代价是拥挤的交通、混乱的环境。

然而，最妨碍天通苑房价上涨的两个因素——交通、配套，近来已慢慢好转，交通方面：17号线在建；配套：公立幼儿园已开始配建、北边新地块的商业地块出让及天通苑的大量人口产生的购买力也让商家不断集聚，现在整个天通苑内基本商业配套已经能够得到满足。

相比五环内五百万总价只能上车七八十平老破小，天通苑同样价格却能购置一个130平。在房价已经远远高出交通费、装修费甚至你的工作时薪的北京，人均面积这个指标实在是太重要了。

如果是想换到更好的位置，望京和国贸板块可以关注下，拿面积换地段。

华侨城是自住非常推荐的楼盘，破限购方法很多，具体操作见知识星球内部分享。

提问：我们夫妻跟孩子长期生活在美国硅谷，在西雅图和硅谷各有一套房子，自己手头加上爸妈有400w（40w美元+100w人民币）左右的闲钱可以投资，考虑到以后要回中国养老和照顾老人（我们已经40了），我们这情况是不是贷款买房没希望啦？我们在武汉有一套，还有哪个城市能上车？40w美元是否应该再在硅谷再买一套？

回答：对于生活在国内的我们来说，美国资产的正确用法是：资产5000万以上，进行分散配置，对冲持有单一人民币资产的风险。

从这个角度看，投资美国房产并不追求绝对回报（房价上涨速度），租售比也不是最重要的。选择最最稳健，同时流动性也较高的市场，才是最关键的。

也就是首选纽约、硅谷，次选波士顿等几个大城市的中心城区。

从资产配置上来看，可以考虑出手西雅图，继续加仓推荐的几个城市。

中国的一线城市北上广深未来10-20年也属于飞速发展状态，房价也有很大的想象空间，也可以考虑继续加仓。破限购很简单。

提问：新人首问：你好！目前武汉有两套房，可以卖一套得现金300w，也可以不卖如有解决房票措施，目前想在武昌滨江、汉街区域购置改善型需求新房，学区房最好，临江临湖大平层，新房次新房均可，自住为主，面积220到280，单价可以接受35000到40000，问题是贷款政策如何？近两三年内是否有好的楼盘？价格趋势如何？目前融创一号院不考虑，沙湖九玺最大200面积太小，滨江除了606未有新楼盘，可以现在买也可以等待两三年如有合适机会，另外海南还想投资一套养老冬季度假房，目前而立中年，是否有推荐地域或者建议，外省购房政策如何，总价200以内，另外海外购房比如泰国，是否建议，谢谢

回答：新盘符合你要求的就只有复地东湖国际了二手房适合你的楼盘已经分享在知识星球，可做参考。

武汉每人 每个家庭只有2张房票和2张带票。

武汉买一套CEO盘自住就好了，海南养老地产和泰国处处都是坑，别蹚了。

考虑投资继续入手国内一二线城市，未来10年有很长的雪坡。

旅居地产为什么不能碰？

完全依赖旅游的城市，依靠概念卖新盘，一手卖给你就完成了最后一棒。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

真喜欢海南天气，等真正准备移民过去的时候，再入手一套陵水低价盘。

资产A8.5以上再考虑海外资产配置。

提问：房姐好:我现在广州白云区飞翔公园地铁口(二号线)附近工作，之前没有房票在佛山买了套二手房，老婆孩子住这里生活读书。目前有了广州房票，考虑换个房子自住兼投资。年前去白云区看了下，感觉性价比太差了，环境不好，都五万左右了，保利阅云台不知道怎么样？希望买个地铁口附近的三房，上班通勤一个小时之内为好，小区环境好，未来保值增值潜力大。网上也看过香雪站附近的品秀星樾，奥体保利天汇，实在不行主城区哪里次新二手也好。预算首付四成180左右，总预算450左右。还是说放弃广州继续佛山买，比较纠结，希望指点一下，顺祝新的一年快乐，万事如意

回答：你好，如果自住考虑，工作在飞翔公园建议买附近白云综合商业配套、人车分流、交通、户型、性价比等 综合素质比较高盘可以关注星球内推荐的几个楼盘。

你看的这几个盘都是CEO，总结一句话，贵死了 。自住随意，投资回避。

保利天汇属于奥体新城板块，奥体新城范围为：牛奶厂、天健上城、大观路这一带保利天汇不属于“东向”发展线上的楼盘，如果自住没问题，如果投资的话，很一般：1.周边的商业配套其实不太行，我甚至觉得以后的居民都会做地铁来黄村高德汇、车陂来消费，或者直接开车来东圃的天河城2.至于未来的学位，我们不能说百分百可以确保，但确实是有风险的。除了自住关注白云外，投资回报率最大的板块已经分享在知识星球内，可以重点淘笋。深圳和广州都可以继续加仓，佛山减仓。

提问：美丽的房姐，我是新星球会员，我在杭州郊区有一套新房（无地铁），房产证刚办，女儿刚1岁了，最近在考虑买学区房，准备了230子弹。1,杭州是否适合现在高价接手学区房？还是观望等几年后房价降了再买？2,我的情况适合买老破小（300万上下），还是把第一套卖了，买次新房呢？（400多万）

回答：你好，现在孩子刚1岁，这么早入手学区房不太建议。学区划片政策变化大，加上现在学区老破小涨幅一般。不知道你们郊区这套房是哪个盘？建议说说具体情况，再判断是保留还是出手。

杭州亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。

目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。

如果房产在以上区域可以暂时保留，如果不在推荐的区域，可以考虑置换。关于学区房，建议等孩子3-4岁再考虑，有充足的时间淘笋。

提问：你好！坐标沈阳，现在手里有两套房一套万科紫台！一套中粮龙玺！现在有学区需要！手里还能拿出来350万现金，请帮我配置下房产！方案一：住中粮买一套老破小学区！然后接送孩子？然后继续配置其他房产！方案二：直接买套新房！带学区！能住，但是其他两套空置！买新房建议买哪！中海天际和越秀哪个更可买！资产怎么配置好一点？

回答：新楼盘的名校分校没有顶级的，能归类到一流就不错了。名校分校大多一个校长一个教务带几个骨干教师，剩下都是招聘的新老师，或者调配的二三流学校老师。名校新分校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。

所以花太多钱在学区房上是不值得的，参考知识星球内部文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

你这两个新房选项，在投资角度看都是垃圾资产，越秀星汇这种，是投资中的辣鸡战斗机。要高品质没品质，要商圈没商圈，要园区没园区，要物业没物业，只有一个从11000涨到20000的价格，开发商吃掉你5年投资利润。

如果非要选择，一套学区老破小，加上2-4套沈阳低价潜力盘的配置未来升值空间更大。

提问：房姐好，请问考虑长线5年，20年底建仓济南昆仑御好，还是继续投沈阳比较好？

回答：5年中线看，投资收益率90%沈阳更高。但考虑绝对收益值，并发350w一套的昆仑御，700万资产五年后净收益400万可以预期。而并发三套100万的沈阳二手次新，扣掉各类成本净收益300万。

提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？

回答：怎样才算是优质父母？

1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。

2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。

3，父母是大单位的，尽可能要会做人，留点人情，给子女铺个路。

4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。

5，父母是纯屌丝，那就锻炼身体，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。

6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。

你现在的能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。

最好去大城市，为了下一代创造一个更高的起点，更好的环境。

提问：睿智的房姐，你好。即将生效(2020年1月20日)的央行新版征信报告系统将有9大变化(如即使离婚，婚前购房贷款信息会反应在征信中等等)。为买房投资，如何分析和应对这种征信报告系统？谢谢！！

回答：最近都在疯传二代征信要上线，2改1，并发，离婚买房这些黑科技都用不了了，我们该如何应对？有洞可破吗？详见知识星球内部分享《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

提问：进入星球快一年了每期都看了，讲的都好有道理，好真实，感觉无所不知呀，问一个题外话，听说过眸之亮艾眼吧吗？有朋友在做代理，我也想做，又感觉这种模式像传销～很纠结麻烦指点一下

回答：没听过红利期早就过去了。想骗钱可以做，编一堆赚钱的案例煽动大学生宝妈创业，提供整套方案产品外加拉下线传销。但正经做就很难了。

直销的本质是赚的人力成本，直销产品和普通商品质量上没区别，谁也别痛打落水狗，谁也别笑话谁。卖出去1个亿的商品，普通公司可能需要为品控、分销、代理、客服、售后、后勤各渠道的人力付费8000万，而直销只需要为各级金字塔分销付3000万。

区别是普通商品需要为营销、渠道、物流、职能部门的人力成本付高价，形成品质与品牌优势；而直销是超级用户思维，甄选出战斗力和资源最强大的下线用户，完成链式营销，牢牢绑定客户。这两年最牛逼的互联网公司在流量红利末期，才提出锁定超级用户战略。能加人力和意识形态杠杆的模式都是高级模式，比金融杠杆模式还要高级。其中翘楚，小到直销帝国，大到宗教信仰、裂土分疆。

提问：房姐，沈北明发锦绣华城的产证是明确都下不了，还是时间的问题？您有内部消息吗？

提问：去年就预警过，锦绣华城其中几栋楼下证困难。沈阳买房肯定要先尽调的，沈阳本土开发商各种花式作死小能手。有老板能被CEO和财务总连骗两次，被骗走好几个亿才知道银行马上要查封土地了，只能选择骗客户解套。从中介到销售，kfs到银行，都张着大嘴等着咬交易方一口肥肉下来，还活在关门打狗的年代。沈阳不行绝对不能怪zf，是人的问题。沈阳是会涨，来沈阳投资先保证别被阴沟里鳄鱼拖下水。

提问：新人首问，成都户口，想投资，重庆和佛山三水区哪个更优先考虑？首付30w，央企员工，重庆的话考虑哪个地段？谢谢

回答：环深的2个城市：东莞 佛山长线看没问题，有望慢慢向TOP20发起冲击。最终上限可能会比较高，不排除接近南京杭州。但需要漫长的时间积累。因为产业转型没那么顺利。佛山一般涨幅在深圳广州之后，享受这两座超级城市的溢出效应。

深圳去年下半年，随着“深圳示范区”、“前海扩容”、“双11的144平豪宅线”这三个刺激点，导致了南山、宝安中心为“领涨龙头”，迅速点燃，在1个月内完成了10-20%的涨幅。

深圳的热度还没有完，这把火又蔓延到周边的其他城市。随着佛山、南沙、花都、黄埔的“人才购房”变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快，在过去的2个月之内低价盘迅速被“扫光” 。

说说佛山对于多军是怎么一回事。买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘，都是这个策略。

把主场放在佛山，不是一个很好选择。三水不要买，大坑。

主场在成都，建议在重庆淘笋。重庆投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

提问：新人首问。美丽的房姐你好，职业发展方向上疑惑求点拨。我是十堰小县城人，农村教师，28岁，近半年来接触水库，才看完欧神全集，不想留在小县城，想去武汉。1、公务员考试进过面，明年报考的话，可能考上武汉地区公务员，但不同岗位和报考人数，变数较大；2、想过直接辞职去武汉，去教育培训行业发展或者其他。我的困惑是，即使考上武汉的公务员，可能也不一定能支撑起武汉的房价，直接裸辞的话，风险也较大，家人也不支持我去武汉，压力山大。现小孩一岁多，再过几年出去的话，难度更大，期待您的点拨。

回答：你现在28岁，命运的分叉路摆在你面前，有两条路让你选，选了就回不去了。一种是在大城市活。去武汉，意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款，日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济，下班去开滴滴也是一种出路，更不用说娱乐和泡妹子了，一切享乐和你无缘。这还不算，现在公务员也并不是铁饭碗，为此，你还要练就一身傍身的本领，体制内学的那些溜须拍马社会上不顶用。

武汉未来的每一步都说不上容易。即使考上了公务员，你也需要腾出时间折腾副业。 另一种是继续呆在小县城，享受舒适人生。房子自然不是问题，6-10万收入在小地方算是丰盈，更不用说顶着教室头衔高人一等的社会地位。结婚生子，按部就班。妥妥的easy模式。

只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在小县城。你会在县城里给孩子最好的教育，提供最好的环境，结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211，进入北上广深的世界500强。

可笑的是，你当年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍。这条路其实是你现在已经帮他安排好的，但是他们还以为是自己选择的。到20年后，阶级固化，你的孩子想在北上广深留下来，只会越来越难。

中国的城市化进程是不可逆的，浩浩荡荡，滚滚洪流。你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任，留给了下一代，让下一代再来走进城的老路。来到大城市，就使出浑身解数，拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市。留下来就是胜利。

提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。

回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。