我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：买房就是一种投资，投资要怎么赚大钱呢？
回答：最理想的当然是做高概率+高赔率的事情。
通常来说，这两个条件很少同时共存，因为大家都看好的高概率事件，一定是预期被市场消化，价格较高，赔率较低，而高赔率往往都是爆冷门或者黑天鹅出现，大部分人都没预料到，所以这两点很难做到兼顾，靠这个方式赚大钱的人也不多。
退而求其次，大部分人其实可以做到的呢，是正确的非共识，什么意思？非共识，就是敢于跟大家判断不一样，这样才有超额回报，而正确，则是正向赚钱的基础，你要敢于跟别人想的不一样，且要保证你对未来的判断是正确，这样也能赚不少钱。
如果你跟大家判断都一样，都看好这里，那么结果很可能是，这个地方已经上涨，即使你冲进去可能涨幅也有限，甚至很可能被套在高位。
提问：房姐好，刚关注不久，但受益良多！看了部分问答和搜索未看到关于广东潮汕地区的帖。目前一套商住两用自住房，年中购置了一套珠港新城在建新区的综合体loft公寓（领荟湾）。想请问房姐，对于汕头楼市发展前景有何看法或持有建议？麻烦尽量能详细一些。回答：你好，汕头土著自住可以淘淘笋，投资不建议买了。近期深汕合作区炒的火热，号称深圳第11区，不限购单价1万左右也很便宜。但是依然没有投资价值，原因是：没有人+产业边缘化。目前广东能投资的只有深圳和广州。环深地区东莞稍微好一点。珠港新城不确定性很大，公寓更没有投资价值。有子弹尽量投资一二线城市。提问：房姐好，我名下有三套房，第一套是13年在山东临沂德居一品小区购买的110平三室，目前价值100万左右，按揭还有不到25万，15年在武汉洪山区购买融科花满庭，最近准备出手，还有一套武汉后湖的碧桂园蜜柚，马上交房，现在还在三岁多了，自己也在纠结是把两套住宅都卖掉然后卖个学区房还是回山东临沂老家发展，那样不会那么累，另外问一下，山东临沂的房产升值空间如何？谢谢 泛海国际自住如何回答：临沂人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，山东三线红色老区百姓向来听党指挥，钱都砸北部去了，未来富人也搬过去，南部衰落。临沂暴涨属于土拍行情，不具备持续性。房地产没有长期的人口流入支撑，最终会反噬。自住一套就够了，投资回避。正确的做法是，保留武汉2套，临沂出手，入手一套泛海自住，未来有子弹继续入手其它低价潜力城市楼盘。一个正常的人，四平八稳买过三四套房，经历过一两轮大大涨后，就会发现，自己的负债率无论如何也提不上去了，每新增一笔贷款都无比困难。而炒房客，则比普通人更加谨慎，涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力，今天转眼就小了50%。只要你愿意停下来，随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层。提问：房姐您好，我有北京房票，无贷款记录，湖北荆州市区有三套房，从炒房角度来看，是否要卖两套留一套给父母，再到北京买一套老破小？装修一下再租出去？走老破小流派的路子收获最大？您看我这种情况该如何操作最理性，利益会最大化？回答：荆州可以出手，不用留恋 荆州是湖北省内 高铁开通后人口流失最大的城市，后市会越来越弱。北京适合老破小+凤冰流，投资回报率最大的板块见知识星球内部分享。提问：龙湖云峰原著值得购买吗，因为我们是潜江江汉油田直属公积金，想用直属公积金贷款买房，可是几乎没有楼盘可以用，只有这个楼盘可以回答：本末倒置 公积金是伟大的财政发明。对于买房者而言，公积金只是表面上划算，是实际上的不划算，隐藏成本无数。你想靠公积金来贷款买房，获取更低利率的资金，可是公积金这笔钱并不是完整保留在金库里，实际早已成为一笔贷款，你只是有限债权人。因为使用公积金贷款，十分麻烦，上限才70万，现在又增加认贷，限制成数等限制，加上原本的办理流程，时间漫长，规则模糊，从而产生更多风险。银行需要赚钱，连上浮利率的商贷按揭都要跪着求放款，利率更低的公积金贷款银行更不愿意放给你了。卖家需要安全快速的交易房产，流程更长，变故更大的公积金尤其是混合贷，经常被拒绝，好房更是不接受，95%的笋盘需要全款再抵押。对于贷款人，公积金贷款极低的杠杆（上限70，认贷降成数），复杂的流程带来的机会成本，风险成本，远远大于那一点点的利率优惠。利率是个位数，贷款是百位数。你想从公积金身上占便宜，一定会被占更大的便宜。宁愿把子弹投理财，也不要买一堆垃圾资产，涨不起来还卖不掉。提问：老师，如果完全按照你说的操作，后面基本都要负现金流，那样的话，怎么保证基本生活呢？回答：一般提问这个问题的，往往是没有实际经历过贷款的。要知道，贷款几乎是买房体系里最劳心劳力的环节，压榨你的每一分潜力，可以说，你能贷到5000万，普通人的世界中基本没有你做不到的事。要贷款贷到负现金流，首先你要借到足够多的首付，比自有资金多几倍的首付。为什么是借到？因为任何时候贷款目标都是以现金流为衡量标准，当你用自己资金贷款时，轻易就可以留下余粮，轻易可以抹平月供。自己的体重，不叫压力。只有当你乾坤大挪移，从亲友中借力，在自身资源以外，再加一倍两倍，才能算得上是开发潜力，才能出现真正的负现金流。当你具备这种能力时，你对于负债的理解就完全变了。现金流的计算，收支进出的抹平，都是寻常的小事，最后都是数学题。如果你预留更多的生活开支，相当于抽出一些现金，更改一下算式中的数值。负现金流，不代表坐吃山空；提问：房姐，坐标北京，从流动性安全性来讲，相对于老破大、地铁次新，地铁老破小是不是个很好的选择？想买一串老破小，然后再搞大面积低单价。回答：我们买老破小，其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。如果有现金，建议可以一步到位。提问：房姐，我实在不想呆上海，有没有呆着更安逸的新一线城市推荐，更注重生活品质的。回答：一般只有个体成长速度太快，现有环境资源无法承载个人快速成长，我才建议跳槽换城市。想通过放弃的方式，逃离给你压力逼你成长的城市，从概率论上说，不看好能在其他城市获得心灵安全感。真正有安全感的人，都是放弃部分安全感，全力在自己的赛道上冲刺顶尖。人生似射箭，梦想如箭靶，飞驰人生没有换挡。提问：房姐吉祥，想问下，你经常说“以卡养供”，完全不需要用到自己现金流，请问如何才能完全做到？感觉还是要用到自己的现金啊。。。求当下比较新的具体教程。感激不尽……回答：空当接龙，详见知识星球内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》提问：房姐好，请问置换时原先的老房子何时出手比较合适。预先先卖掉害怕没有合适的房源踏空，同步进行又担心新房房东等不及。置换一般是什么节奏？谢谢回答：你好。置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。提问：美丽的房姐，长沙有房票，工作生活在苏州，子弹30，想投资一套未来好租好卖的房子，麓谷片区可考虑么，金地中交麓谷香颂如何?长沙买房最重要考虑什么，谢谢楼市动能考察指标，当前的长沙，处于十分微妙的境地。人口上，常住人口市区400万，全市800万不到肯定是不止的，但是超过1000万也不太可能。底子上，长沙是座“小城市”，体量规模有限，这个底子正在改观但还未有质的变化。不过可喜可贺的是，长沙是一座南方城市，而且还不是云贵桂这种西南边缘城市（虽然风俗习惯很像）。不利的是，长沙虽然是省会但并不是副省级城市，行政级别偏低，资金量也不突出。最后一点也是最最关键的一点，长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显，长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪”+80%出现！去年0.8W的房子今年二手1.2W，去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。标杆板块梅溪湖涨到1.8W后再无动作，单价超过2W的只有个别楼盘，远远没有形成一片2W+区域。而从环长沙周边的县城地市来看，株洲、湘潭、宁乡、浏阳都没有房价暴涨的新闻传出。应该庆幸的是长沙在南方，但是与西安、沈阳的区域中心副省级城市相比，长沙行政级别又低了下去。我担心的，是未来持续上涨动能不足。金地中交麓谷香颂不算贵，如果能接受长持可以入手。但是同等价位，沈阳涨幅确定性更高。提问：美丽的房姐，本人房产知识小白，居住地湖北襄阳，前段时间无知入坑买了武汉汉南时代新城的127平的三房，买完后才关注到房姐非常不看好汉南，本人可以长期持有，请问如何解套，另外本人在湖北襄阳紫荆花园有一套6+1顶楼的150平米的复式房，本人没卖过房，请教如何卖房能实现利益最大化，谢谢房姐了回答：你好，汉南属于武汉的远郊区，人口导入差很多。虽然通了地铁，但人口反向输送，一直属于补涨区，即使下一波行情来了，涨幅也比主城区差很多。恒大支持无理由退房，就算你住进去了，也可以退房的。如何把房子卖出高价，详见知识星球内部资料《卖房科技树》提问：房姐，请问超高层住宅可以购买吗，后期的流通会不会有影响，自主体验会不会不好，白沙洲那边的房子一堆都是超高层……感觉人口很多的样子回答：我国的土地制度，首先是垄断供地，其次是限制乃至不供应别墅用地，第三是电梯高层导向，这些都人为地维护了城市人口密度，使得即使是人口流出的小县城，也能够维持一定的人气和集中式的商业。对于人口持续流入的大城市，高密度的市中心长期都具有价值，因为城市的精华，最多样化的服务都集中于此。而对于中小城市，高容积率也有利于维护城市商业与人气，防止城市快速衰败。未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大房子甚至别墅。高容积率的小户型的房产以及老旧房子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混的好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的房子。如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层贫困群众，贫民窟时代很快到来。而一二线城市还有一段时间人口红利，高层建筑的高经济效率和人口密度带来的商业繁荣会持续很久。如果你看空一座城市，认为它不值得千千万万外来年轻人拼搏奋斗，你应该买低密度住宅，因为高密度住宅里的人员层次会逐渐下降，以至于成为贫民。但是，只要你的城市还有希望，高层就不会成为平民窟，而是财富汇聚之地。自住看自己的喜好，建筑密度当然越低越好，不过低密度也以为着要为高房价买单，看你自己的平衡。超高层投资是没有任何问题的。提问：学区房看得伤心，那些没法住人的老破小还都3万一平，有本事初中别对口全部都考啊，搞什么初中需要对口的小学才能对口读，高中还降低升学率，不知道这玩的是什么把戏，现在整个人都是焦虑的，怕小孩小学读不好影响读初中，以前在小镇上读书没人管，一路读出来，也没要人接送，大城市读书真心不容易。看个学区房，小学好的，初中对口不好，对口都好的，买不起回答：中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。提问：您好！流水问题：我老公每月转20万左右，给朋友a个人账号 朋友a再转给我 我朋友a总计转给我106万（5个月，每月20万左右） 朋友a是青岛某公司法人（真实经营与纳税） 问题：这样用朋友a（法人）的个人账户倒流水，对于朋友a（法人）是否安全？会不会有税务查朋友a（法人）的个人账户？我不再用朋友a的卡，并注销可以吗？谢谢回答：自然人之间转账，银行主要查的是洗钱和非法交易。这样的资金规模并不太大。对你朋友没什么风险，税务局要查也不是因为你的转账记录查，而是其他原因。到时候能够合理解释就OK了。借记卡注不注销都没什么风险。详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水》提问：房姐你好！请问笋盘是什么意思，武汉有哪些是笋盘？汉阳远洋东方境世界观的房子值得购买吗？回答：1.笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如 88 折；再找到一个低折的小区，比如 88 折；再找到一个低估的房子入手，比如 9 折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先买后卖，极易出笋盘。详见知识星球内部资料《炒房入门篇—专业名词解释》 2.远洋是CEO，适合自住，不适合投资。提问：深圳市场风起云涌之际，500万总标的+投资 1.是热点片区追涨杀跌，众星拱月，看好长期价值? 2.还是预判板块轮动，去寻找同类型的未启动标的? 这是目前悬在很多人头上的最大问题。星主怎么看?请问回答：说的好，这是我们每个购房者下一步面临的严峻问题。今年下半年，深圳楼市冰火两重天，热点地区持续上涨，冰点片区持续横盘，导致价差越拉越大，下一步该怎么买? 是选择热点片区追涨杀跌，从长线来说，固然更稳，但冲高之后大概率要短线横盘；还是预判板块轮动，寻找新的待启动板块，这当然是真正的价值，但又超出了普通人的认知范畴。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
