武汉楼市：这几个区域只适合悄悄买入，专业的人在争分夺秒

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐你好！我47岁，还有8年退休。打算卖掉个人名下唯一套江岸区2012年建造的百步亭世博园优质户型优质装修的二房90平200万。公积金还商贷快还完了。想二次用剩余额度公积金十商业组合贷款置换成二个小三房。置换一个退休后以自住养老为主，保值投资为辅的环境优美的江夏区政府文化大道湖边房。135万左右 再一个以投资为主自主为辅的白沙洲的房。130万左右 问题1、文化大道上的江郡华府、水墨江郡、清江鸿景、新长江香榭湾（世货林屿岸虽然近三环，但是周边大环境没有其他几个自住舒适，富丽杰座共15层价格1万2，）买哪一个养老自住保值更好？2、文化大道上的房每平二手次新房1万4千5千比白沙洲新开盘的绿地大都会、万科理想城市1万3高。后期文化大道的房会不会停涨甚至跌？3、以上白沙洲、文化大道今年底明年会不会大涨？世博园的房是今年六月刚办的新证多十万费用，今年卖要少卖十万。等二年新证满二年了再卖又怕另二个房子涨了。我是抓紧今年底明年初降价卖了置换？还是等二年以后新证满了再置换。

回答：你好，置换的方向一般是远城区向主城区置换，低能级板块向高能级板块置换。文化大道和黄家湖是江夏重点发展的板块，相比其他区域投资价值更高一些。

但是长远看，江夏毕竟是远城区，各方面资源都不如三环内主城区。文化大道比较推荐江南新天地，这几个项目，如果考虑升值潜力更倾向入手世货林屿岸和新长江香榭湾。离主城区越近越好，所以白沙洲投资价值优于文化大道。这里的白沙洲指三环内陆铁沿线，绿地大都会、万科理想城市属于青菱板块。如果考虑纯自住，江郡华府还不错。

现在武汉ZF在救市，不断提升新盘备案价格，不管你成交量多少，备案价一定要上去。所以今年 明年的楼市基调是上涨。如果是置换到白沙洲地铁沿线，比如星球内推荐的楼盘，这个思路可行。

如果是置换到江夏，只适合自住，投资反向操作意义不大。

提问：房姐好，我认为光谷东以后会超越关山，其实现在两者价格差价并不是那么大，那未来光谷东的天花板到底是多少呢？不知道方便透露不？

回答：关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？今天来细讲一下

一.先说说产业新城的发展

产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段：

阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长 年平均增长50%以上。

阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展 催生出产业配套服务。

阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。很明显关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。

再看看光谷东，规划非常好，土地平整 分割有序，路网发达，产业区 住宅区和公共设施 绿化都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。

光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展早已打破环线论，这一点很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。

产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)：

1.明确产业规划与定位

2.制定招商目标

3.出台优惠政策

4.确定营销价格

5.持续跟进招商服务

从ZF低价土拍价格也能看出，确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地搞钱，比如阳逻。

二.再来说说房价

新区建仓的缺点：新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主） 新区开发到一半的时候，商品房很贵 新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人 这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。

而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等） 很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。而光谷东目前最大的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好，透支太历害。

三.最后说说人口 关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。而光谷东的人口流入，一方面是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村 望京，在老北京人眼里 都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育 医疗 商业 住宿 娱乐）都能在新区内完成，自成一体。

所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。

提问：您好房姐，新人提问，海宁的房子值得投资吗？如果可以，推荐哪个楼盘？谢谢您！

回答：你好，感谢付费！

现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。

现在杭州 武汉限购都不严，多关注强二线城市。

提问：万能的房姐，本人武汉户口，离婚，名下有两套房，一套全款，后湖吉祥谷，95平。一套武昌融侨城，94平。目前月薪10000。目前子弹100.问：后湖的房子继续持有还是出售2,有没有必要将后湖的房过户给老人，（过户个税和契税预计税费40000左右，合算吗？）那么就有一个房票出来。3,投资在光谷买联投光谷瑞园，中粮还是在武昌核心区买？武汉核心区具体哪个楼盘可以买？4,如果没有房票，是考虑在武汉远城区买，还是买市区的公寓？有没好的公寓推荐？光谷创合怎么样？另外珠海的房子能不能考虑。请问房姐，目前怎么操作合适

回答：你好，吉祥谷可以继续持有，等待下一波涨幅来了再考虑出手裂变。可以做抵押融资，没必要过户给老人。用老人票买入。

武昌核心区和光谷东是2种不同的投资产品。

1.武昌核心区是防守型产品，配套成熟，区域稳定，房价也不低，风险低，流动性好。未来可以随着大盘涨，但是如果没有非常大的利好规划，缺少暴击的可能性。

2.光谷东 花山是进攻性产品，配套不成熟，房价偏低，但是有利好规划，空地很多，升值潜力更大，有一定风险，也有暴击的可能。

武汉地大物博规划多，但是三环内和三环外的人口密度会差很多，能买主城区就别买远城区。

公寓 商住 商铺这类产品一律回避，没有投资价值。

珠海考虑自住可以买，投资就不建议了，单靠旅游产业的网红IP很难支撑如此高的房价，转型太慢，目前的价格已经不适合进场。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐，法拍公司可信吗?龙泉的有一个，法拍公司说的包过户和腾退，手续费5%，先要交3万手续费，后面的拍中补，和眉山的有个资产拍卖，36万，116平，眉山的房子有没有投资价值？我爸妈名下有两套房子，爸爸名下是继承的奶奶的，有四分之一，这种占了名额的可以怎么操作呢?我们名下有两套房屋贷款，未结清，还有20万小额贷，这种情况影响以我妈名义买房的接力贷吗？贷款额度会不会受限？会不会办不成接力贷？如果抵押车子贷款呢

回答：近期有不少朋友咨询法拍房，简单给大家普及下法拍房的特点：

1、拍卖起价低；

2、渠道正规有保证；

3、法律上无问题；

4、容易捡漏；

5、突破限购。

那为什么有人纠结？

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了，目前这项业务在国内还算是一个蓝海。

不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费 尽调费；

买法拍要做好交一次学费的准备。看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

最后，眉山房产没有投资价值。

第二个问题：先确定遗产分配，然后去交易中心办理接受遗产的更名手续，公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。公证不是必须的。直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。

如果不打算卖这套继承的房产，建议母亲拉个房查记录，看是否体现这套房。如果不体现，建议直接JLH的方式做接力贷。

提问：新人首问，房姐您好，我湖南人32岁，夫妻均在湖北一县市医院工作（内科医生，护士）小孩一岁多，最近拜读了房姐的文章之后深有感悟，咨询1：三年之内会面临升职称问题，举家到武汉重新找工作，是否太过激进？2.或者先到一线城市买个房，等职称（副高）评上后再出来找工作？希望房姐指点迷津

回答：经济学里有个概念比较有意思，沉默成本不是成本。什么意思？就是该止损的时候，要学会止损。举个例子，比如你买了一张50元钱的电影票，看了电影开头觉得很烂——这50元就是沉没成本。 

然后你想着既然来都来了，那就看完吧，要不50元钱就浪费了，宁可浪费时间也坚持看完——其实当你意识到这是一部烂片的时候，看不看下去和那50块都没有关系了，但在决策的时候，这50元被计入了成本，结果便是多花下去两个小时来体验这部烂片，得不偿失。 

在“沉没成本”面前，人往往是不理性的——无法对已经付出、不可挽回的事情释怀，而继续将其计入成本，希望得到回报。其实最好的选择是要在将来带给你更好的体验，而不是为了弥补你在过去的损失。你现在的职业是医生，你看看你身边的同事，做医生最成功的是谁，也就意味着，你往后30年的职业生涯即将成为TA。

这是你理想的状态吗？如果是，那就继续做下去，等评职称。如果不是，那就果断辞职。 

在资产配置上，能买一线当然是优先入手一线，毋庸置疑。

提问：房姐，您好，纯投资您一般是考虑长线还是短线啊！一年持有多长时间，是经常反复买卖，还是持续持有？是等交房后涨价卖出还是再装修出租收租金？

回答：房产投资都是玩长线，一般10年左右。时间短了收益太少。只要把筹选好，就不管了等着涨。比如沈阳这种还没有启动的城市，适合短线，基本3-5年就可以出手了。但是强二线城市比如武汉，如果选筹选的好，持有10年是没问题的。具体什么时候卖，得情况，会有卖出评级对比，比如要啃一套次新，但是没有资金了，我会把房龄老的房子出货一套，然后再裂变出2套。

第一套房买对了，才能房产裂变：1套变2套，2套变4套。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。

因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：房姐，沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无贷款房，家人思想落后说房市低迷，不同意再在武汉买房，不同意抵押，我虽不同意他们的观念但也无法改变他们，就只有自己筹划了，我自己开了家小店，可以经营贷30个出来，就想问方案一，是继续沈阳投资一套？方案二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开始撵人之前占个坑，反正户口在哪里不重要，一线的户口肯定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点，再次感谢

回答：你好，思路都正确。沈阳继续加仓 深圳落户，趁着大门还没有关 关于家人支不支持的问题应该这样看：

你不应该和空军沟通。人不能被说服，只能被天启。

空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；

第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走？6套以上就需要开始找代持了，有了赚钱效应就可以按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。

你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。

提问：房姐，卖房需要注意什么？

回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。

如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

提问：房姐，问个cf之外的问题，请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少，如果体制外有年入50的工作，建不建议辞职，有没有必要去一线，年龄29了，谢谢！

回答：官这个职业，是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路，沿着正确的道路前进，才有更大的机会挤进去。当一个赛道涌进太多人之后，最有效的管理办法，不是管理赛道，而是重启一个赛道。

你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。而那些最先发觉，最先知道新赛道的人，本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。 

找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富。如果还没有结婚生子，城市切换成本小，支持去一线。

提问：房姐好！现有30到50万 纯投资 是在武汉光谷东还是广州新塘地铁口选筹好  ！希望房姐分析下新塘！

回答：你好，阻碍新塘崛起的几个主要障碍：

1．新塘棣属于增城区，离增城区中心太远，但是离萝岗区又太近。花在新塘的钱，增城本身收益有限，还有可能便宜了隔壁的萝岗区。你是领导，一个是自己身边的增城广场，另一个是山长水远的新塘，你会怎么投资？

2．新塘的高铁和高速线路，真正受益的仅仅是交通枢纽的一小块区域，周边地块被线网切割得支离破碎，难以统一开发。

3．参见广州火车站附近的瑶台区域，以及广州火车东站附近的广园快速沿线，被几十条周边铁轨所穿越、包围，基本属于城市里面的半荒凉地带，少数的几个楼盘知名度极低，价格比同等条件的楼盘要低不少

4．新塘的产业发展有着明确的上限，就是对标隔壁萝岗区的下限。一般中国人的思维，都是人往高处走，天然喜欢接近强者和发达地区 只要是发展到一定程度的企业或者个人，基本上都会计划向着更高的位置移动，要么是一步到位去天河，要么是退而求次到智慧城或者科学城。

当然了，你说这些障碍会不会随着时间推移而改变呢？当然是有可能的。只不过，为什么明明有更好的选择，我们还要去赌一个不确定的未来呢？

对于那些实在是没有办法，真的只能选择新塘的刚刚需客户，就是比刚需还要刚需，非买新塘不可的客户，我们只能谨慎推荐符合以下三个条件的新塘标的：便宜的楼盘，便宜的单价，便宜的总价。一定不要买贵的

有独特的不可替代的卖点，比如靠近医院、著名学校等。人造公园景观不算，职中、大专等学校不算。非常靠近镇政府，或者地铁口，或者高铁枢纽，有可能获得持续基建投入的地段。

比起新塘，有回报率更大的板块。

提问：商业天赋这个后天要怎么锻炼？以下行得通吗？在孩子小时候就带去商场，带孩子一路逛过去，然后问这些东西为什么要这么摆放？哪些东西利润是高的？为什么？为什么要开在这里？等等…可以在这个基础上再做什么不过于提高成本但是增加利润的事，后来再去考虑跨其他产业结合的问题。

回答：完全没用。疯狂加速的数据商业时代，不可能用当下的商业组织形态培养二十年后商业天赋，完全是缘木求鱼。每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。

暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。

最能模拟成人竞争的，一个是肢体接触类团体体育竞技，足球、篮球；一个是网络游戏，吃鸡、LOL。

男孩子的话，放到竞争和冲突激烈的地方，做到撒手放养，从小就为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。

竞争、挫折、吃亏、受辱对男娃成长最重要。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。