我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好，我有青岛购房资格。近期看了黄岛的两个新楼盘，因政府限购现价，都是精装修，我是投资+养老。1.康大开元府，背山面海，距海边600米，在滨海大道北侧，影都东侧，南侧就是即将开发的蓝湾运动中心，地铁13号线上，看中小高层最小面积110平套三，均价21000元，总价200个。2.城发长江瑞城，黄岛老区，峨眉山路和长江西路交叉口，往南1.5公里是滨海大道和吾悦广场，东1公里是中国石油大学，北侧是光谷软件园和实验中学，地铁1和6号线换乘站，看中高层小面积89平套二，均价21000元，总价188个。目前子弹60-70个，首付足够，请教房姐这两个楼盘的价格是否贵了，另外买哪个楼盘更合适。回答：你好，今年属于青岛的失血调整年，大部分核心区域高价暂时回避。 青岛三年内涨了接近一倍，实际价格市南4万，崂山4.2 ，市北2.6，距离市中心30公里的超级CEO红岛片区2.4，注意回避。 如果单纯考虑自住，康大和城发都是不错的选择，但是投资单价2.1，入手价高了，会站岗。 黄岛安子、灵山卫有1.5限价房，影都地铁口一公里内，单价1.5的限价新盘尚可，建议不着急入手，持续关注市场，逢笋入，这2年青岛大概率不赚钱。提问：智慧的房姐您好，之前问您的南宁刚需住房天健城开盘延期了，于是我又多看看了其他的盘，现在有几个盘感觉还不错，想征求你的宝贵意见，分别是西乡塘区北湖路的大唐天悦（95和115户型均价1万），西大附近的毛坯二手房18楼瀚林御景（88平104万），江南区的阿尔卑斯（93和109户型均价9800），中旭中央城（119均价9000明年六月就交房了），还有康桥蓝湾和金源中央墅的两个二手毛坯。我想问房姐它们和天健城比起来哪个更好。然后南宁的五象新区还有武鸣新区和空港新区，有买房的优势吗？小白问题有点儿多，烦请房姐指点迷津目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。 五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。 至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适;西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。 江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。 刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。
提问：房姐你好，武汉户口想在上海买房子，能自己交社保突破限购吗？
回答：自己交社保太慢了，一线城市用54大法破限购。详见知识星球内部分享！
提问：房姐您好，如果买房是为了投资，打算过几年卖掉，贷款方式是用等额本金好，还是等额本息好，麻烦您有空帮忙分析下，非常感谢。回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草提问：房姐好！为什么二楼三楼是最差的楼层呢？跟顶楼比呢？提问：房姐请问，现在准备买一套二手房自住。证未满两年（还有10个月），能否跟房东协商，满后再过户。协商中要注意哪些问题？怎么协商签合同才让双方都觉得合适？房姐操作过类似案例没有？具体讲讲，谢谢。1.等10个月之后房价涨了，房东反悔不卖了，你把房东的违约金写很高2.等10个月之后房价降了，你不想买了，把你的违约金写低
提问：房姐您好，看到您最新的精华分享，还是特别有感触。我是做房产中介的，入职的就是大家讲的绿皮中介，链家。想听听您对链家的看法 然后在文章的最后也看到了您的观点。能不能请您分享一下您关于这方面的思考。谢谢。
回答：你好，在我还是房产小白的时候，买房都依靠链家，在北京链家的品牌宣传和市场占有率排名第一。
链家的全套安心承诺，房源质量比同行高一点，让用户安心。当链家提升到3%之后，各大品牌纷纷跟进。我能感受到链家在它能做到的要素范畴内，服务品质有实质的提升，同时也给予了经纪人更高的单套房回报预期，拔高了整个行业的人才门槛。
但是当我真正开始研究房子的时候，发现链家仅适合小白，中介费极高，不承担任何风险，光明正大抢钱，才明白过来，原来链家的目标用户是SB。
你在这个行业，首先要明白自己要什么。中介是一个分化巨大的行业，菜鸟中介完全靠运气吃饭，厉害的中介任何时候总能找到赚钱的机会。哪怕市场行情不好，老鸟也能秒杀一般中介。
比如今年新遇到的一个老鸟中介，最近买卖交易的单子少了，老鸟顺便就做点租赁，居然一周也能两三单。哪些人去看房，老鸟就观察靠谱好下手的，完事儿了跟上联系，大部分一次成功。这还不是最牛的。老鸟专做那种高端楼盘租赁，老鸟服务很贴心，这些客户里有不少都攥着钞票准备买房的，做几个租赁客户，老鸟搭上话顺道又成了一单买卖。
不仅如此。由于老鸟业务熟练，沟通到位，有这些业主也愿意把房子交给他打理。业主要卖房，有其他中介的客户来了，业主最后把要签的那个客户告诉给老鸟。老鸟马上开车尾随，又签下一单。房产这一行原本的从业者不熟悉互联网玩法，两栖人才很容易降维打击。
平台是起点，不是终点。
提问：是否应该出售一部分京沪高价房产，转移到资产价格更低的其他TOP20城市呢？未来涨幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房产总值低构建负债困难是否是还要保留相当比例航母在京沪的原因？是否同意：某种程度上，京沪房产价格的风险大与武汉郑州重庆这样的城市？
回答：各有各的潜力，各有各的风险。一线城市的好处是上不封顶，中高档住宅在全盛极盛时期完全可以和其他城市拉开5倍10倍的差距。无非是看拥有层峰购买力的那些人最后有多少比例留在顶级城市，还是相对分散在各个TOP20大城市。以欧美的经验，如果是市场行为，因为现代服务业是有网络效应的，城市间竞争最后要遵循马太效应，强者恒强。现如今强二线的崛起，很大程度上是行政调控的结果，各种给政策。
提问：房姐你好！想问下子弹30，临空香廷和中城新时代，哪个更好？或者有更好的推荐？
回答：这2个盘对比，临空更好。但我不看好盘龙城临空港，没生气汉口汉阳的3.5环整体弱于武昌产业人口导入都差一些。这个板块从地理位置来看不算太偏，到部分因为机场限高所以发展一直较弱，也没什么高楼大厦，人气不足。自住子弹不多可以入，如果纯投资就不建议入了。
子弹30有更好的版块和选筹，详见知识星球内部分享。
提问：姐，自从进了你的知识星球。每天想辞职专职cf怎么办？上班也没心思整天看房产的信息
回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。职业多军是很痛苦的，常年缺乏正现金流。没有收益的时候，需要扛住月供和周边的压力。6套以内都是初级玩家，首先你要看房200套，了解全局之后才能做出正确的选择。从兼职到全职是一个通关的过程，等你攒了很多套，月供基本和租金持平，就可以考虑全职了。
提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！
回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》
提问：今天偶然逛了下鹦鹉洲大桥头的世茂锦绣长江，临江滩的室内商业街一片萧条，只剩个位数的商家在经营。住宅均价链家2万3，旁边的晴川府开盘带装修均价3万。这么好的地段，何以至此呢？
回答：这其实是个很大的话题。涉及经济环境、城市设计和商业营销设计等因素。有个大因是实体经济的整体下滑。而且一个区域的经济发展不是某一个开发商能规划能打造出来的，需要历史的沉淀，需要政府更多的投入。百年汉口并不是一天造就的，虽说汉阳肯定比武昌汉口弱一点，但武昌江边积玉桥万达不也一样很萧条吗。
提问：房姐，请问每个月固定在ATM上存钱到银行卡，算不算流水。回答：每个银行不同。首先，你的银行卡要选对，流水要能够隐藏交易对手的；其次，固定的日期转账，金额精确到分；最后，原路退回是不行的，应该是过夜后自己转整数到自己的另外的银行卡，再转出去。如何养流水，知识星球内部资料都有，《干货！如何养出银行无法识破的流水》可以查阅一下。提问：买房前半年用信用贷的话会对后续买房贷款有影响吗？回答：申请按揭贷款，银行会查你的征信。如果在半年前有信用贷的话，银行会认为你有首付贷的嫌疑。部分银行会让你提供结清证明，或者提高流水要求。这是一个风险事件，有概率给自己的按揭增加不确定性。因此流程上一般是建议先按揭走完，后申请信用贷，或者先申请信用贷但先不放款。说说信用贷和按揭申请最佳姿势:1.最优：先申请房贷，然后申请XYD；2.还行：提前半年申请XYD，不使用，再申请房贷；3.一般：提前半年申请XYD，使用，再申请房贷，配合大流水和收入证明；
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
