想要了解拆迁安置房的，看这一篇就足够了|土地征收拆迁安置补偿专题8
大家好，这是我们“土地征收拆迁安置补偿专题”的第8篇文章。
近期，有许多关于拆迁安置房的客户咨询我们。
在这过程中，有很多关于“拆迁安置房”问题很有讨论的价值，所以我们会在整理后逐步分享给大家。
——（一）——
拆迁安置房能否上市交易，交易时需要满足什么条件。
【交易时需满足的条件】
1.集体土地性质的拆迁安置房，不能上市交易。
2.国有出让土地性质的拆迁安置房，可以上市交易（统称“全产权房屋”）。
3.国有划拨土地性质的拆迁安置房，上市交易有限制条件（统称“有限产权房屋”），即需要补缴土地出让价款后可转变为全产权房屋。
4.可以上市交易的拆迁安置房，需要在取得该房屋所有权证书满5年后才可以上市交易。
5.符合上市交易条件后，购房人可通过以下两种方式转让安置房：
（1）可要求政府按照购房人原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；
（2）可以按照政府依法所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，上市进行交易。
【法律依据】
南宁市人民政府关于印发《南宁市拆迁安置房建设销售管理暂行办法》的通知（南府发〔2008〕46号）第三十六条规定：“被拆迁人购买安置房，取得该房屋所有权证书不满5年的，不得直接上市交易。安置房购买满5年，购房人转让安置房的，政府可优先按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购房人也可以按照政府依法所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，上市进行交易。”
《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》（南府发〔2013〕11号）“集体土地性质的拆迁安置房为不能上市交易的产权房屋，国有出让土地性质的拆迁安置房为可上市交易的产权房屋（统称全产权房屋），国有划拨土地性质的拆迁安置房为有限制条件上市交易的产权房屋（统称有限产权房屋）。有限产权房屋按本意见第（二十六）条补缴土地出让价款后可转变为全产权房屋。”
——（二）——
关于拆迁安置房拥有“优先取得权”所需具备的条件。
【所需具备的条件】
最高人民法院在2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，下称“商品房买卖司法解释”）中，已明确了在房屋拆迁过程中被拆迁人对于安置房的权益应当优先获得保护。
【法律依据】
商品房买卖司法解释第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
【案例索引】
广西华盈房地产开发有限公司、桂林市临桂供销总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[案号：（2017）桂03民终730号]
【裁判要旨】
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置后，若拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的，则被拆迁人有权请求优先取得该补偿安置房屋。
【文鳐地产律师评析】
上述司法解释虽明确了在房屋拆迁过程中被拆迁人对于安置房的权益有优先获得保护的权利，但若想获得该项权利，当事人之间还应当签订拆迁补偿安置协议，否则，受理法院有可能并不支持该项诉请。
——（三）——
拆迁安置房，被开发商“一房二卖”如何进行救济
【救济途径】
一、向法院提起拆迁安置补偿之诉，要求确认对开发商出卖给第三人的该补偿安置房屋享有优先取得权。
二、对于开发商已向有关行政主管部门申请对该补偿安置房屋办理商品房买卖合同备案登记和房屋权属预告登记的，则仍需向有关法院提起土地登记的行政诉讼，要求撤销有关行政主管部门对该补偿安置房屋办理的商品房买卖合同备案登记和房屋权属预告登记。
【法律依据】
商品房买卖司法解释第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”
《城市房屋拆迁管理条例》第二十一条规定：“房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。”
【案例索引】
安顺市自然资源局、安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决案[案号：（2019）黔04行终157号]
【裁判要旨】
案涉房屋涉及的是拆迁安置房，房屋拆迁管理部门有相关的备案资料，相关行政主管部门有能力且应该能核实案涉房屋已被用于补偿安置。在当事人隐瞒真实情况向相关行政主管部门申请房屋预告登记时，相关行政主管部门作出预购商品房预告登记，应认定未尽审慎的审核义务，应予撤销。
【文鳐地产律师评析】
商品房买卖司法解释虽明确了在房屋拆迁过程中被拆迁人对于安置房的权益有优先获得保护的权利，但若想获得该项权利，当事人之间还应当签订拆迁补偿安置协议，否则，受理法院有可能并不支持该项诉请。
——（四）——
买卖双方就安置房签订买卖合同，是否可能因为违反法律强制性规定而无效？
【法律规定】
1、《合同法》第五十二条规定：
“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”
3、《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》（法发〔2009〕40号）第十五条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”
第16条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”
【参考案例】
案例索引：李振宗与沙丽莉房屋买卖合同纠纷案[案号：（2017）京0109民初2358号]
【裁判要旨】
只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效。应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律；行政法规是指由国务院颁布的法规。除此之外并不属于法律、行政法规的范畴。当事人以违反非法律、行者法规强制性规定为由主张合同无效的不予支持。
【文鳐地产律师评析】
1.效力性强制规范着重于违反行为之法律行为的价值，以否认其法律效力为目的，违反效力性强制规范的，合同应被认定无效；而管理性强制规范着重于违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的，违反管理性强制规范的，合同未必无效。
强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效；强制性规范规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，此类合同未必绝对无效。
2.对于拆迁安置房买卖合同而言，只要合同并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效。对于五年内不得上市交易的规定，属于政府机关对于此类房屋过户所设立的特殊限制，但该限制本身并不导致拆迁安置房买卖合同无效。
——（五）——
拆迁安置房如何转完全产权和进行上市交易。
1、申请条件：
购房人申请办理名下拆迁安置房转完全产权业务的，应具备以下条件：
（1）属于国有划拨土地性质的拆迁安置房；
（2）已取得房屋所有权证或不动产权证。
2、申报材料：
（1）申请人的身份证（现场核验原件）；
（2）拆迁安置房的《房屋所有权证》或《不动产权证》（现场核验原件）。
3、办理程序：
4、办理地点：南宁市望园路5号（南宁市保障住房资格审核和管理中心一楼南宁市住房保障服务大厅）
5、办理时间：工作日上午8：00-12：00；下午15:00-18:00
6、联系电话：0771-5705842
7、办结时限：1个工作日
8、收费标准：无
【文鳐地产律师评析】
对于南宁市已购拆迁安置房如何计算所需补交的价款，2015年6月8日南宁市自然资源局发布了《关于印发南宁市划拨土地上的住房补交土地出让价款计算说明的通知》（南国土资发〔2015〕55号）就提到了划拨土地上的拆迁安置房补缴土地出让价款的具体计算公式为：
同时，对于公式使用说明亦做了详细说明。
另，根据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》（南府发〔2013〕11号）第二十六条规定：“需转变为全产权或上市交易的，经市住房局批准，按届时基准地价进行年期和容积率修正后的70%向市自然资源局补缴土地出让价款。全产权房屋取得房屋所有权证后即可按商品住房的规定上市交易”。
故对于持有国有划拨土地性质的拆迁安置房的申请人只需按上述审批流程到资格中心一楼服务大厅业务窗口提交材料，其在1个工作日内审核完毕后会向申请人出具《南宁市已购拆迁安置房补交价款通知书》，通知书会帮申请人计算出具体所需补交的价款。届时申请人只需前往南宁市国土部门办理缴款及相关登记手续即可。
（未完待续）