首届全国鉴定式案例研习大赛第一名获奖作品展示（下）
'张某、王某房屋买卖合同纠纷案'
请求权基础分析
朱李圣 华东政法大学法律学院研1906班
【本文荣获首届全国鉴定式案例研习大赛第一名，现刊发完整原稿（分上、下两个部分），以供交流和批评。感谢作者授权！】
目录
一、案情
二、问题
三、思路
四、解答
（一）张某对江河公司享有的请求权
（二）张某对湖海银行享有的请求权
（三）王某对张某享有的请求权
（四）王某对江河公司享有的请求权
（五）王某对湖海银行享有的请求权
（六）湖海银行对张某享有的请求权
（七）湖海银行对江河公司享有的请求权
（八）结论
3）小结
根据《合同法》第107条结合第230条，张某对江河公司享有基于违反通知义务的损害赔偿请求权。在行使优先购买权后，其可请求江河公司赔偿房价差额或基于损害赔偿额的迟延利息，除非江河公司能证明张某在2012年9月无行使优先购买权之可能。若因通知义务违反导致张某从有资力变为无资力，则其尚可请求江河公司赔偿为行使优先购买权而筹款所产生的合理利息。对于2012年12月26日后多支出的租金，若其数额高于此时的租金市价，张某仍可就超出部分请求江河公司赔偿。
（4）基于《合同法》第107条结合第216条产生的次给付请求权
1）请求权是否已产生
① 存在有效的合同
江河公司与张某共订立了三期租赁合同，即2010年12月至2012年12月、2013年1月至2014年1月与2014年1月至今。
② 存在给付障碍
a. 湖海银行或王某未向张某主张不当得利请求权时
根据《合同法》第216条，出租人对承租人所负的主给付义务是按期交付租赁物并在租期内保持租赁物符合约定的用途，亦即让承租人获得租赁物在约定用途下的使用利益。就第1期而言，江河公司没有违反主给付义务。就第2期而言，虽然租赁物的所有权人为湖海银行，但是出租人本就无需与所有权人相同，故江河公司也无主给付义务的违反。就第3期而言，由于张某在租期届满后继续使用房屋，而江河公司未提出异议，依《合同法》第236条，双方之间所订立的为不定期租赁合同。在2019年4月8日，因王某作为所有权人请求张某返还房屋占有，故张某无法再继续使用该房屋（对构成要件的检验见后文）。此时江河公司与张某的不定期租赁关系仍存在，而张某无法再获得约定用途下的房屋使用利益，故江河公司存在嗣后主观不能。
b. 湖海银行或王某向张某主张不当得利请求权时
此时，江河公司除上述义务违反外，因张某尚需向权利人返还房屋使用利益的价值，故其还因无法使张某保有房屋的使用利益而构成义务违反。
③ 因给付障碍而产生损害
a. 湖海银行或王某未向张某主张不当得利请求权时
因江河公司的给付不能，张某将产生搬离、寻租费用与停业损失。但由于此时江河公司与张某为不定期租赁关系，依《合同法》第232条第2句，江河公司本就可随时终止租赁合同。问题在于，任意终止权是否会引起损害赔偿请求权。本文认为，出租人行使任意终止权本身不会产生损害赔偿请求权。理由是，依《合同法》第232条第2句，不定期租赁关系中的出租人应在终止合同前的合理期限内通知承租人。若出租人直接为终止表示，应为无效，但可转化为在合理期限后终止的通知。当出租人通知承租人后，不定期租赁变为经过合理期限后到期的定期租赁。在变为定期租赁后张某仍会支出的费用，江河公司可主张合法替代行为抗辩，从而阻却因果关系。
本案中，搬离费用不可纳入损害赔偿范围，因在变为定期租赁后张某还是会支出该费用，且该费用在合理期限内通常不会有大幅增加。停业损失可纳入损害赔偿范围，因张某本可在合理期限内及时寻得商铺而持续营业，除非江河公司有相反证据予以推翻。寻租费用可部分纳入损害赔偿范围，即现在所需的寻租费用与在合理期限内所需的寻租费用之差。
b. 湖海银行或王某向张某主张不当得利请求权时
除上述损害外，张某因江河公司的义务违反尚须向湖海银行或王某返还不当得利，其数额即为所受损失。但需注意，若张某根据《合同法》第228条第1款已行使减价权，则所扣减的金额应从该所受损失中去除。若湖海银行或王某向江河公司主张不当得利，则张某不得对江河公司主张减价权。若湖海银行或王某向张某主张不当得利，则张某可将损失转嫁于江河公司，实质上等同于江河公司向湖海银行或王某承担赔偿责任，江河公司不应未成为不当得利请求权的相对人而受有不利。另外，由于张某已行使优先购买权，故该减价权的内容应按租售比计算，而不应以所支付的租金约定价为基准进行扣减。
④ 债务人具有可归责性
若认为归责事由为过错，即使认为江河公司对给付障碍的产生无过错，也不应否定其可归责性。因江河公司在将房屋过户给湖海银行后的出租行为属于出租他人之物，故可认为其具有承担性过错。易言之，就后两期租赁合同而言，江河公司明知自己并无让渡使用利益的权限但仍与张某订立租赁合同，且亦未告知张某真实情况，故其在成为出租人时即具有过错。
若认为归责事由为担保，则江河公司具有可归责性。
⑤ 不存在权利阻却抗辩
本案中不存在权利阻却抗辩。
2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
3）小结
根据《合同法》第107条结合第216条，张某对江河公司享有基于租赁合同的违约损害赔偿请求权。赔偿范围为停业损失与部分寻租费用，即现在所需的寻租费用与在合理期限内所需的寻租费用之差。若湖海银行或王某向张某主张不当得利，则其尚可基于违约责任请求江河公司赔偿所返还的金额。若张某已行使减价权，则应在该金额中去除已扣减的数额。
2. 基于缔约过失而发生的请求权
该请求权成立须满足如下要件：（1）存在缔约阶段的义务违反；（2）因义务违反而产生损害；（3）债务人违背诚信原则；（4）不存在权利阻却抗辩。可见，其成立以当事人进入缔约阶段为前提。
（1）买卖合同订立过程中的缔约过失
出租人与第三人订立租赁房屋买卖合同前，承租人和出租人与买卖合同无涉。然而，一旦出租人与第三人订立买卖合同，承租人就可通过行使优先购买权的方式使其与出租人之间成立具有相同内容的买卖合同。遂有一疑问，即在出租人与第三人订立买卖合同后，承租人与出租人是否进入买卖合同的缔约阶段，从而当后者违反通知义务时，是否需依《合同法》第42条承担缔约过失责任。
本文认为，此时不存在缔约阶段的义务违反，理由有三。理由一，若出租人未履行通知义务，则承租人通常无法知悉租赁房屋被出售的事实，此时让承租人无意识地进入缔约阶段而负较高的注意义务，﹝[1]﹞有违意思自治。理由二，在缔约磋商阶段，双方当事人一般均有消极缔约的自由。但当承租人行使优先购买权后，出租人并无不与承租人订立买卖合同的可能，故其不符合缔约阶段的特征。﹝[2]﹞理由三，虽然优先购买权为形成权，而基于预约产生的是请求权，但两者在强制缔约的效果上并无差异。此外，违反通知义务会导致承租人无法及时行使优先购买权，违反基于预约产生的缔约义务也会导致合同无法及时订立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条，违反预约承担违约责任而非缔约过失责任。按体系解释，通知义务也不应置于买卖合同的先合同义务中讨论，而应仅为租赁合同的附随义务。
因此，张某不得向江河公司主张买卖合同订立过程中的缔约过失责任。
（2）租赁合同订立过程中的缔约过失
在后两期租赁合同中，江河公司并未告知张某自己并非所有权人，故存在《合同法》第42条第2项的情况，但张某不得基于缔约过失请求江河公司赔偿损失。原因在于，张某无法对房屋进行使用收益与江河公司在租赁合同缔约过程中的义务违反并无因果关系，与之有因果关系的是江河公司在履约过程中的义务违反。﹝[3]﹞换言之，江河公司在权利人向张某主张权利前具有补正自己权限瑕疵的可能性。因此，张某不得向江河公司主张租赁合同订立过程中的缔约过失责任。
3. 基于侵权行为而发生的请求权
该请求权成立须区分责任成立阶段与责任范围阶段。就前者而言，需满足如下要件：（1）法益或权利受损；（2）存在加害行为；（3）责任成立因果关系；（4）不法性（5）可归责性。就后者而言，需满足如下要件：（1）存在损害；（2）责任范围因果关系。下文对该请求权的构成要件不再赘述。
本文认为，承租人优先购买权作为一项权利，原则上不可能受损。首先，该权利属于既得权而非期待权，故不存在侵害期待权的问题。在出租人与第三人订立买卖合同前，承租人对取得优先购买权只具有无法律效力的愿望。在出租人与第三人订立买卖合同后，承租人即取得完整的权利。其次，该既得权属于形成权，而形成权原则上不会被侵害。原因在于，该权利仅依权利人单方面的行为即可行使，其他人实际上无法触及到这样的权利。﹝[4]﹞即使出租人将租赁房屋过户给第三人，并不影响承租人行使优先购买权；出租人也无法通过不履行通知义务而消灭承租人优先购买权，因为该权利并无客观除斥期间。当然，并不排除以悖于善良风俗的方式侵害优先购买权的可能：甲将商铺出租给乙，在租期内出卖于丙。甲及时向乙履行了通知义务，但丙为阻止乙行使优先购买权，遂欺骗乙该地段内的房屋不久将被拆迁。当乙知道真相时，已罹于十五日的除斥期间，此时乙不得再向甲行使优先购买权。﹝[5]﹞丙的行为虽可认为是侵害乙自决权的行为，但自决权属人身权益，其规范保护目的似难涵盖商铺市价。因此，将丙的行为认定为侵害乙的优先购买权较为妥当。﹝[6]﹞
本案中，承租人优先购买权未受损，张某不得请求江河公司承担侵权责任。
（二）张某对湖海银行享有的请求权
若张某与湖海银行之间有租赁合同，则张某可能对湖海银行也可主张优先购买权，从而形成类似于其和江河公司的法律关系。本文认为，张某与湖海银行间不存在租赁合同。首先，江河公司虽然在2012年12月26日将系争房屋所有权移转于湖海银行，但其与张某之间的第1期租赁合同在2012年底就会到期，基于买卖不破租赁规则，湖海银行也只概括继受租赁合同至2012年第。自2013年起，在张某与湖海银行间没有继有的租赁合同。在2013年，江河公司又以自己的名义与张某重新订立第2期租赁合同，张某此时并未意识到湖海银行已是房屋所有权人，因此其关于租赁合同的要约或承诺就不可能是对湖海银行作出的，亦即张某与湖海银行间并无自有的租赁合同。简言之，自2013年起，张某与湖海银行之间没有租赁合同。退而言之，即使在2013年后张某与湖海银行间存在租赁合同，张某也不得对湖海银行主张优先购买权。论证出发点不是王某可能为按份共有人，而是承租人优先购买权仅限于第一次出售。﹝[7]﹞
（三）王某对张某享有的请求权
1. 基于合同而发生的请求权
张某嗣后也未意识到王某是房屋的所有权人，既然在其与湖海银行之间不存在租赁合同，那么在张某与王某之间就更不可能存在租赁合同。因此，王某对张某并无合同上的请求权。
2. 基于物权而发生的请求权
（1）请求权是否已产生
该请求权成立须满足如下要件：（1）请求权人是以占有为权能的物权人；（2）相对人是现时占有人；（3）相对人无占有本权。下文对该请求权的构成要件不再赘述。
1）请求权人是以占有为权能的物权人
江河公司作为系争房屋的原所有权人，在2012年12月26日将该房屋过户于湖海银行。张某作为承租人的优先购买权不得对抗湖海银行，所以湖海银行成为房屋所有权人。2018年11月，湖海银行又将该房屋过户于王某，因此王某成为该房屋的现所有权人。
2）相对人是现时占有人
张某始终直接占有该房屋，是现时占有人。
3）相对人无占有本权
因江河公司未从王某处获得相应权限，故张某不得以对江河公司的租赁权对抗王某。因此，张某欠缺自有的占有本权。另外，张某也欠缺继有的占有本权。
（2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
（3）小结
根据《物权法》第34条，王某可请求张某返还系争房屋。
3. 基于侵权行为而发生的请求权
（1）请求权是否已产生
1）责任成立阶段
① 法益或权利受损
王某的房屋所有权受损。
② 存在加害行为
张某客观上侵占王某房屋，存在侵害所有权的行为。
③ 责任成立因果关系
若无张某侵占房屋的行为，王某的所有权不会受损。
④ 不法性
张某的加害行为并无不法性阻却抗辩。
⑤ 可归责性
在2019年4月8日前，张某虽误认自己为有权占有，但对此并无过错。在2019年4月8日后，因王某的告知，故张某已知悉自己侵占王某房屋的事实，嗣后拒绝搬离的行为主观上为故意，且其具有责任能力。
2）责任范围阶段
① 存在损害
王某无法占有使用房屋，可能造成经营损失。
② 责任范围上的因果关系
若王某的所有权未受损，则其可使用房屋，故不会有经营损失。若王某无法使用房屋，通常会产生经营损失。
（2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
（3）小结
根据《侵权责任法》第6条第1款，王某可请求张某返还房屋。若其在2019年4月8日后因张某占有房屋而产生经营损失，可一并主张。
4. 基于不当得利而发生的请求权
王某与张某间并无给付行为，故只需讨论非给付型不当得利。由于张某使用王某的房屋，故可限缩为权益侵害型不当得利。
（1）使用利益
1）请求权是否已产生
该请求权成立须满足如下要件：（1）相对人受有利益；（2）相对人侵害应归属于他人的权益；（3）得利与权益侵害间有直接因果关系；（4）得利无法律上原因；（5）不存在权利阻却抗辩。下文对该请求权的构成要件不再赘述。
① 相对人受有利益
张某在王某取得房屋所有权后，仍使用该房屋经销自行车，受有使用利益。因使用利益无法原状返还，故张某的得利可认为是所节省的使用利益对价，即租金市价。
② 相对人侵害应归属于他人的权益
系争房屋属王某所有，张某的使用行为侵害王某所有权。
③ 得利与权益侵害间有直接因果关系
张某得利与王某所有权被侵害基于同一原因事实，即张某使用该房屋。
④ 得利无法律上原因
江河公司系无权出租，基于合同相对性，张某的得利对王某而言，欠缺法律上的原因。但根据《物权法》第243条的文义，权利人可向无权占有人主张的标的不包括使用利益。若将该条的作用等同于《德国民法典》第993条（正当占有人义务），则将阻断权益侵害型不当得利，﹝[8]﹞即善意的主观状态即可成为保有得利之原因。然而，《物权法》第243条在原物与孳息的返还问题上并未区分占有人的主观状态，从而在使用利益的返还上亦无区别对待的文义解释空间。在恶意占有人无法保有使用利益的情况下，难以从法条中推知善意占有人得以保有使用利益。再者，《德国民法典》第993条所返还的孳息是过度孳息（Übermaβfrüchte），﹝[9]﹞此点在《物权法》第243条中也无从体现。由是观之，我国法上的所有权人-占有人关系并未囊括《德国民法典》第993条，因此张某无法以善意作为保有得利的原因。
问题在于，如果认为买卖不破租赁规则已赋予租赁权一定的物权性质，那么租赁权就有类推适用善意取得的可能。本文认为，善意取得的前提是存在法定的公示方式，租赁权作为债权并无法定公示方式，所以并无被善意取得的余地。物权的法定公示方式无外乎占有与登记两种。无论类推何种公示方式，均无法表征出租人有将使用利益归属于承租人的权限，因为即使承租人通过公示方式合理信赖出租人是真正的所有权人，也无法对所有权人有将使用利益归属于自己的权限有合理信赖。原因在于，所有权人可随时将使用利益赋予他人，而这种赋予无法通过占有或登记予以体现，且租赁合同的备案也非租赁合同的特别生效要件。然而，若承租人对出租人享有所有权有合理信赖（如登记错误），且出租人已完成交付，则此处是否可类推适用《城镇房屋租赁合同解释》第6条第1项，从而认为承租人可善意取得租赁权。本文认为仍不可类推，理由是该项的前提是承租人合法占有租赁房屋，而在无权出租的情况下，若要使承租人的“合法占有”能对抗所有权人，则前提是租赁权已被善意取得。通过类推该项来论证租赁权的善意取得有循环论证之嫌。
⑤ 不存在权利阻却抗辩
若相对人的得利是基于他人的给付行为，则其无需再负任何非给付型不当得利责任，其法理基础是保护合同当事人间的抗辩利益并使其免受他人破产风险或合同无效的影响。﹝[10]﹞本案中不可适用该抗辩，理由有二。理由一，王某在取得房屋所有权后，本就可随时请求张某返还房屋，从而获得后续的使用利益，张某不得以非给付型不当得利的辅助性原则对抗原物返还请求权。王某的沉默不能理解为对张某使用房屋的同意，而应只导致不当得利请求权的诉讼时效正在进行的不利。理由二，该原则的适用要受制于善意取得制度的价值判断。﹝[11]﹞张某虽属善意，但无法善意取得租赁权。本案中该抗辩不成立，也不存在其他权利阻却抗辩。
2）请求权是否未消灭
张某虽受有使用利益，但若嗣后得利已丧失，因其属于善意得利人，为使其财产状态不致因发生不当得利而受不利影响，故其得主张得利丧失抗辩。﹝[12]﹞然而，张某不得以已向江河公司支付租金为由，主张得利丧失抗辩。理由是，基于张某与江河公司间的租赁合同，张某支付租金是为消灭自己的债务。若认为支付租金导致得利丧失，则债务消灭就是得利的继续存在形式。因此，可考虑的得利丧失只能是张某对江河公司负担了支付租金的债务。但是，该理由仍不成立。原因是，得利丧失抗辩的逻辑流程是先获有利益后丧失该利益。张某租金债务产生的时点是租赁合同生效，而只有在租赁合同生效后，张某才能请求江河公司容许自己使用该房屋。因而，张某使用利益的获得在负担租金债务之后。更何况，张某的使用利益表现为不必另寻房屋，即租金市价的节省。若认为负担租金债务是租金市价的丧失方式，则前者将以后者为限。如此，就难以解释租金债务高于租金市价的情形。再者，若王某主张原物返还请求权，张某也不得以已负担租金债务为由予以抗辩，从而张某本就不得对王某主张保有使用利益。﹝[13]﹞本案中得利丧失抗辩不成立。问题是，此处能否类推适用《物权法》第107条，从而王某需偿还张某所支付的租金。本文认为不能类推，因为《物权法》第107条中的标的物除脱离物的性质外，有被善意取得的资格，而租赁权欠缺该资格，如所有权人可请求非法转租中的善意次承租人返还原物。本案中也不存在其他权利消灭抗辩。
3）请求权是否可实现
本案中不存在权利阻止抗辩。
4）小结
根据《民法总则》第122条，王某可请求张某返还2018年11月起因使用房屋而节省的租金市价。若其已向江河主张不当得利，则不得再向张某为此请求（参见下文“不当得利请求权的择一行使”部分）。
（2）占有
具有本权的占有可作为权益侵害型不当得利的客体。﹝[14]﹞王某作为所有权人，对系争房屋享有占有权能。根据《民法总则》第122条，王某可请求张某返还房屋的占有，论证过程类似于上述“使用利益”部分，此处从略。
（四）王某对江河公司享有的请求权
1. 基于无因管理而发生的请求权
该请求权成立须满足如下要件：（1）管理他人事务；（2）有为他人管理事务之意思；（3）无约定或法定义务。下文对该请求权的构成要件不再赘述。
（1）请求权是否已产生
1）管理他人事务
2018年11月后，江河公司出租王某所有的房屋，客观上属于管理他人事务。
2）有为他人管理事务之意思
江河公司明知出租房屋属于王某事务，仍作为自己事务管理，主观上欠缺管理意思，本质上为侵权。但当管理利益超过王某的损害或高于租金市价时，江河公司将有盈利。若王某请求江河公司返还管理利益，为惩罚、震慑故意侵权，类推适用无因管理具有正当性。﹝[15]﹞
3）无约定或法定义务
本案中，江河公司对王某并无约定或法定管理系争房屋的义务。
（2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
（3）小结
2018年11月后，江河公司出租房屋的行为对王某不成立真正的无因管理。但王某可主张不法管理请求权，从而类推适用《民法总则》第121条，请求江河公司返还租金收益，但同时需在得利范围内偿还江河公司必要费用。
2. 基于物权而发生的请求权
（1）原物返还请求权
1）请求权是否已产生
① 请求权人是以占有为权能的物权人
王某是系争房屋的所有权人。
② 相对人是现时占有人
首先，基于租赁合同，江河公司与张某间存在占有媒介关系。其次，根据租赁合同，江河公司对张某享有房屋返还请求权。最后，张某是他主占有人。因此，江河公司是系争房屋的现时间接占有人。
③ 相对人无占有本权
江河公司对王某既无自有的占有本权，亦无继有的占有本权。
2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
3）小结
根据《物权法》第34条，王某可请求江河公司让与其对张某的返还请求权。
（2）孳息返还请求权
根据《物权法》第243条，权利人可请求无权占有人返还孳息。该规范属于所有物返还请求权的从属请求权，其行使以原物返还请求权适状（Vindikationslage）为前提。﹝[16]﹞故该请求权成立须满足如下要件：（1）原物返还请求权适状；（2）无权占有人获得孳息。下文对该请求权的构成要件不再赘述。
1）请求权是否已产生
① 原物返还请求权适状
如前所述，王某对江河公司享有原物返还请求权。
② 无权占有人获得孳息
自2018年11月起，江河公司有法定孳息的获得，即张某所支付的租金。
2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
3）必要费用的范围
根据《物权法》第243条后段，权利人应支付善意占有人支出的必要费用。其反面解释似为权利人无需支付恶意占有人支出的必要费用。问题在于，以自主占有为例，就恶意占有人而言，其通常同时构成不法管理，而不法管理中的本人若主张管理利益，则需返还管理人必要费用。本文认为，对《物权法》第243条作上述反面解释的疏漏之处在于其前置性的将善意占有人与恶意占有人的必要费用等而观之。在解释论上尚有以下可能：恶意占有人所支出的必要费用须符合权利人的意愿，而对善意占有人则无此限制。﹝[17]﹞加之由盈利性推定可得，必要费用通常小于原物与孳息之增值，即其在得利范围之内。换言之，恶意占有人的必要费用范围等同于不法管理人的必要费用范围。故就必要费用的返还而言，王某主张不法管理请求权与孳息返还请求权并无不同。
4）小结
根据《物权法》第243条，王某可请求江河公司返还自2018年11月起收取的租金，但应支付江河公司必要费用。
3. 基于侵权行为而发生的请求权
（1）请求权是否已产生
1）责任成立阶段
① 法益或权利受损
王某的所有权受损。
② 存在加害行为
无权出租人有两项行为，即订立租赁合同的负担行为与交付租赁物并容许承租人使用的履行行为，前者并未褫夺所有权人的使用利益，仅后者构成侵害所有权的不法行为。[[18]]
2018年11月后，江河公司继续容许张某使用房屋的履行行为侵害王某的所有权。
③ 责任成立因果关系
若无江河公司履行租赁合同的行为，王某的所有权不会受损。
④ 不法性
江河公司的加害行为并无不法性阻却抗辩。
⑤ 可归责性
即使江河公司未认识到该房屋属于王某所有，但其明知是他人房屋，主观上应为故意，且其具有责任能力。
2）责任范围阶段
① 存在损害
2018年11月后，王某可能因无法使用房屋而存在经营损失。
② 责任范围因果关系
若王某的所有权未受损，则其可使用房屋，故不会有经营损失。若王某无法使用房屋，通常会产生经营损失。
（2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
（3）连带责任
2019年4月8日后，张某也需对王某承担侵权责任。作为出租人的江河公司与作为承租人的张某对侵害王某所有权的共同故意体现在维续不定期租赁关系中。根据《侵权责任法》第8条，两者应对王某承担连带责任。
（4）小结
2018年11月后，根据《侵权责任法》第6条，王某可请求江河公司赔偿因无法使用房屋而造成的经营损失。2019年4月8日后，根据《侵权责任法》第8条，王某可请求江河公司与张某对此后因无法使用该房屋而造成的经营损失承担连带赔偿责任。
4. 基于不当得利而发生的请求权
（1）债务消灭
1）请求权是否已产生
① 相对人受有利益
若王某未对张某主张不当得利，则江河公司的得利为因履行而导致的债务消灭。
② 相对人侵害应归属于他人的权益
江河公司无权出租王某房屋，通过容许张某使用的方式侵害王某所有权。
③ 得利与权益侵害间有直接因果关系
江河公司因履行而导致的债务消灭与王某所有权被侵害均基于容许张某使用房屋。换言之，江河公司本应交付另一套类似门面房供张某经销自行车。需注意，江河公司受有租金与王某所有权被侵害间并非基于同一原因事实。因为江河公司获得租金是基于与张某之间的租赁合同，而租赁合同的订立本身并未侵害王某所有权。
④ 得利无法律上原因
江河公司的债务消灭是基于租赁合同，基于合同相对性，不得对王某主张。
⑤ 不存在权利阻却抗辩
本案中不存在权利阻却抗辩。
⑥ 返还范围
债务消灭依其性质无法原状返还，故应偿还价额，即江河公司所节省的费用。若江河公司未提供该房屋，其为履行债务，需寻得类似房屋交付于张某并容许其使用，故应偿还含有转租权限的租金市价。
当所获租金高于市价时，基于不当得利，无权出租人是否需返还全部租金存有争议，若类推德国法上关于无权处分型不当得利的通说，则应返还全部租金。﹝[19]﹞本文认为，超出部分是无权出租人基于交易技巧（Geschäftsgeschick）所得，相对人不得以不当得利请求权请求其返还该部分。﹝[20]﹞但这不意味着无权出租人能一概保有该部分。本文认为，若其对无权出租行为属善意，则仅需返还租金市价；若其对无权出租行为属恶意，则可类推适用无因管理而需返还全部租金。﹝[21]﹞
2）请求权是否未消灭、可实现
本案中不存在权利消灭抗辩或权利阻止抗辩。
3）不当得利请求权的择一行使
若王某对江河公司主张不当得利，则暗含着对江河公司履行行为的确认。﹝[22]﹞原因是，若王某此时再对张某主张不当得利，则江河公司对张某基于租赁合同的债务就未因履行行为而消灭，从而江河公司根本未得利。因此，王某对江河公司主张不当得利后，不得再向张某主张。若王某向张某主张不当得利后，亦不得再向江河公司主张。
4）不法管理与不当得利的关系
若王某对江河公司主张不法管理，则对王某而言，江河公司对张某的债务消灭就具有法律上的原因，故其不得再主张不当得利请求权。
5）侵权责任与不当得利的关系
侵权责任旨在弥平损害，而不当得利旨在去除得利，故两者可能发生请求权聚合。﹝[23]﹞本案中，王某向江河公司主张不当得利后，仍可基于侵权责任请求损害赔偿。原因是，若江河公司未出租房屋而为单纯的占有，则其需承担侵权责任而造成自身财产的减少。若因其返还得利后即无需承担侵权责任，则其自身财产反而未减少，悖于价值判断。
6）小结
根据《民法总则》第122条，王某可请求江河公司返还自2018年11月起的租金市价。若王某已向张某主张不当得利或已向江河公司主张不法管理，则不得再向江河公司为不当得利请求权。王某可向江河公司一并主张不当得利与侵权责任。
（2）间接占有
根据《民法总则》第122条，王某可请求江河公司让与其对张某的返还请求权，论证过程类似于王某对张某的不当得利请求权（占有），此处从略。
（五）王某对湖海银行享有的请求权
王某与湖海银行之间存在关于系争房屋的买卖合同，今王某无法取得该房屋的占有使用，故王某可能对湖海银行享有违约损害赔偿请求权。但本案中，湖海银行不存在给付障碍。依湖海银行与王某之约定，前者不负有将直接占有移转于后者的义务。当湖海银行将房屋过户于王某并移转间接占有时，其义务已履行完毕。因此，王某对湖海银行不享有违约损害赔偿请求权。
（六）湖海银行对张某享有的请求权
1. 基于侵权行为而发生的请求权
本案中，张某在2013年1月至2018年11月间不知且不应知该房屋属湖海银行所有，不具有可归责性，不成立侵权责任。
2. 基于不当得利而发生的请求权
（1）请求权是否已产生、未消灭
湖海银行对张某享有不当得利请求权，返还内容为2013年1月至2018年11月的租金市价，论证过程与王某对张某的不当得利请求权（使用利益）相同，此处从略。
（2）请求是否可实现
由案情可知，湖海银行自2013年1月起即明知有人使用系争房屋，否则难以解释“均未告知张某”的语义与“占有人员由王某清理”的约定。因此，其自2013年1月就可行使不当得利请求权。根据《民法通则》第135条、《民法总则》第188条结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第1条至第3条可得，2016年4月25日前产生的不当得利请求权已罹于时效，张某可行使抗辩权。
（3）小结
根据《民法总则》第122条，湖海银行可请求张某返还2013年1月至2018年11月的租金市价，但张某可对2016年4月25日前产生的不当得利请求权行使时效抗辩权。
（七）湖海银行对江河公司享有的请求权
1. 基于无因管理而发生的请求权
（1）请求权是否已产生、未消灭
湖海银行对江河公司享有不法管理请求权，可主张其返还2013年1月至2015年11月的管理利益，即全部租金。论证过程与王某对江河公司的不法管理请求权相同，此处从略。
（2）请求权是否可实现
江河公司可对2016年4月25日前产生的不法管理请求权行使时效抗辩权。
（3）小结
2013年1月至2018年11月，江河公司出租房屋的行为对湖海银行不成立真正的无因管理。湖海银行可主张不法管理，从而类推适用《民法总则》第121条，请求江河公司返还全部租金，但同时应在得利范围内偿还江河公司必要费用。江河公司可对2016年4月25日前产生的不法管理请求权行使时效抗辩权。
2. 基于物权而发生的请求权
（1）请求权是否已产生
1） 原物返还请求权适状
由于湖海银行在2012年12月26日至2018年11月间为系争房屋所有权人，对江河公司享有原物返还请求权，而《物权法》第243条中原物返还请求权适状只需在取得孳息时即可，﹝[24]﹞因此仍满足原物返还请求权适状。
2）无权占有人获得孳息
2012年12月26日至2018年11月，江河公司受有张某给付的租金。
（2）请求权是否未消灭
本案中不存在权利消灭抗辩。
（3）请求权是否可实现
该请求权虽基于物权请求权，但本身不受物权的不断滋生，故仍受诉讼时效的影响。江河公司可对2016年4月25日前产生的该请求权行使时效抗辩权。
（4）小结
根据《物权法》第243条，湖海银行可请求江河公司返还自2012年12月26日至2018年11月所收取的租金，但应支付江河公司必要费用。江河公司可对2016年4月25日前产生的孳息返还请求权行使时效抗辩权。
3. 基于侵权行为而发生的请求权
（1）请求权是否已产生、未消灭
湖海银行对江河公司享有侵权请求权，论证过程与王某对江河公司的侵权请求权相同，此处从略。
（2）请求权是否可实现
江河公司可对2016年4月25日前产生的侵权请求权行使抗辩权。
（3）小结
根据《侵权责任法》第6条，湖海银行可请求江河公司赔偿2013年1月至2018年11月因无法使用该房屋而产生的经营损失，但江河公司可对2016年4月25日前产生的侵权请求权行使时效抗辩权。
4. 基于不当得利而产生的请求权
（1）债权
1）请求权是否已产生
① 相对人受有利益
江河公司受有张某2012年12月26日至2012年底的租金。
② 相对人侵害应归属于他人的权益
根据《合同法》第229条，湖海银行于2012年12月26日成为房屋所有权人后，概括继受原租赁合同，因此享有对张某2012年12月26日至2012年底的租金债权。若张某对江河公司的清偿导致该债权的消灭，则江河公司通过受领给付的方式侵害应归属于湖海银行的债权。虽然《合同法》第229条规定是法定的概括移转，但为维护承租人的合理信赖，不妨类推适用《合同法》第80条第1款。根据该款，债权人转让权利而未通知债务人的，该转让对债务人不生效力。因此，当承租人向原出租人交付租金时即已清偿债务。根据《合同法》第82条，承租人可对买受人主张权利消灭抗辩。
本案中，江河公司未通知张某房屋转让的事实，而张某已清偿2012年12月26日至2012年底的租金债务，故可对湖海银行主张债务消灭抗辩，亦即江河公司侵害了湖海银行对张某的债权。
③ 得利与权益侵害间有直接因果关系
江河公司获取租金与湖海银行的租金债权消灭均基于江河公司的受领行为。
④ 得利无法律上原因
江河公司获取租金对湖海银行欠缺法律上的原因。
⑤ 不存在权利阻却抗辩
本案中不存在权利阻却抗辩。
2）请求权是否未消灭
本案中不存在权利消灭抗辩。
3）请求权是否可实现
江河公司可对湖海银行行使时效抗辩权。
4）小结
根据《民法总则》第122条，湖海银行可请求江河公司返还2012年12月26日至2012年底向张某所收取的租金，但江河公司可行使时效抗辩权。
（2）债务消灭
1）请求权是否已产生、未消灭
若湖海银行未对张某主张不当得利，则其享有对江河公司因债务消灭而产生的不当得利请求权，论证过程与王某对江河公司的不当得利请求权（债务消灭）相同，此处从略。
2）请求权是否可实现
江河公司可对2016年4月25日前产生的不当得利请求权行使时效抗辩权。
3）小结
根据《民法总则》第122条，湖海银行可请求江河公司返还2013年1月至2018年11月的租金市价，但江河公司可对2016年4月25日前产生的不当得利请求权行使时效抗辩权。若湖海银行已向张某主张不当得利或向江河公司主张不法管理，则不得再向江河公司为不当得利请求权。湖海银行可对江河公司一并主张不当得利与侵权责任。
（八）结论
1. 以现行法及司法解释为解题依据
（1）张某享有的请求权
根据《合同法》第107条结合第230条的行使效果，张某可在向江河公司行使优先购买权后，请求其赔偿违约损害。若张某主张牵连性，则可请求江河公司赔偿房屋市场价与约定价的差额。若张某不主张牵连性，则可请求江河公司赔偿房屋市价，同时应履行付款义务。若湖海银行或王某向张某主张不当得利，则张某可依《合同法》第228条第1款向江河公司主张减价权，从而获得更高的履行利益。
根据《合同法》第107条结合第230条的通知义务，张某在行使优先购买权后，可请求江河公司赔偿房价在当下与2012年12月26日之间产生的差额或基于2012年12月26日房价的迟延利息，除非江河公司能证明张某在2012年9月无行使优先购买权之可能。若因通知义务违反导致张某嗣后陷入无资力状态，则其尚可请求江河公司赔偿为行使优先购买权而筹款所产生的合理利息。就2012年12月26日后多支出的租金，若其数额高于此时的租金市价，张某仍可就超出部分请求江河公司赔偿。
根据《合同法》第107条结合第216条，张某可请求江河公司赔偿因无法继续使用房屋的损失，包括停业损失与部分寻租费用，即现在所需的寻租费用与在合理期限内所需的寻租费用之差。若湖海银行或王某向张某主张不当得利，则张某尚可请求江河公司赔偿所返还的金额。若张某已行使减价权，则应在该金额中去除已扣减的数额。
（2）王某享有的请求权
根据《物权法》第34条，王某可请求张某返还系争房屋或请求江河公司让与其对张某的返还请求权。
王某可主张《物权法》第243条或类推适用《民法总则》第121条，请求江河公司返还2018年11月后的租金收益，但需在得利范围内偿还其必要费用。
根据《侵权责任法》第6条第1款，王某可请求江河公司赔偿2018年11月后因无法使用房屋而产生的经营损失或请求张某返还房屋并赔偿2019年4月8日后因无法使用房屋而产生的经营损失。根据《侵权责任法》第8条，张某与江河公司对2019年4月8日后产生的经营损失承担连带赔偿责任。
根据《民法总则》第122条，王某可请求张某返还房屋的占有或请求江河公司让与其对张某的返还请求权。王某可请求张某或江河公司返还自2018年11月起的租金市价，但只能择一主张。若王某已向江河公司主张不法管理，则不得再向江河公司或张某请求返还租金市价。不当得利请求权或不法管理请求权的行使不影响侵权请求权。
（3）湖海银行享有的请求权
湖海银行可主张《物权法》第243条或类推适用《民法总则》第121条，请求江河公司返还2013年1月至2018年11月所获得的租金收益，但需在得利范围内向江河公司偿还必要费用。江河公司可对2016年4月25日前产生的此类请求权行使时效抗辩权。
根据《侵权责任法》第6条第1款，湖海银行可请求江河公司赔偿2013年1月至2018年11月因无法使用房屋而产生的经营损失，但江河公司可对2016年4月25日前产生的侵权请求权行使时效抗辩权。
根据《民法总则》第122条，湖海银行可请求江河公司返还2012年12月26日至2012年底向张某所收取的租金，但江河公司可行使时效抗辩权。湖海银行可请求张某或江河公司返还2013年1月至2018年11月之间的租金市价，但只能择一主张。张某或江河公司可对2016年4月25日前产生的不当得利请求权行使时效抗辩权。若湖海银行已向江河公司主张不法管理，则不得再向江河公司或张某请求返还租金市价。不当得利请求权或不法管理请求权的行使不影响侵权请求权。
2. 以《民法典》为解题依据
若以《民法典》为依据，则需探究法条规范的变化对承租人优先购买权造成的影响。承租人优先购买权规定于《民法典》第726条，该条继受自《合同法》第230条与《城镇房屋租赁合同解释》第24条前三项，惟独未提及该解释的同条第4项。该变化有三种解释。解释一，因该项否定了承租人优先购买权对已过户登记的善意第三人的对抗效力，故其删除可解释为承租人优先购买权应具有完全的对抗效力。解释二，由于该项的反面解释为承租人优先购买权可对抗恶意第三人或虽善意但未取得房屋所有权的第三人，因此删去该项意味着否定该反面解释，即该优先购买权完全不具有对抗效力。解释三，因该项涉及对抗效力，而前三项关涉行使前提，故不宜规定于一处，即《民法典》对承租人优先购买权的对抗效力问题未置可否。本文认为，解释三较为合理。就解释一而言，将对不动产登记制度产生极大的冲击，因这将导致买受人无法通过信赖登记簿来终局取得所有权，尚需实际考察是否有承租人存在。同时，这也构成对不动产双重买卖的体系悖反。就解释二而言，存在逻辑谬误。若将原命题表述为若p则q，则反面解释为其否命题，即若非p则非q。解释二的逻辑是，否定原命题等价于否定其否命题。但原命题的否定形式为若p则非q，其否命题的否定形式为若非p 则q，两者为互否命题，由前者无法推出后者。采解释三只是从《民法典》第726条本身出发得出的结论，并不意味着在解释论上无其他可能。鉴于《民法典》关于租赁合同的规定未脱离《合同法》与《城镇房屋租赁合同解释》的范畴，故根据上文对承租人优先购买权对抗效力的讨论，本文仍认为其不具有对抗效力。
《民法典》第726条分列两款的原因，本文认为主要有两个。其一，第1款但书部分的权利阻却事由与第2款的相比，不涉及对承租人意愿的推定性拟制。其二，分列两款有利于反映出两款中所涉通知义务内容的不同。至于不将第2款另列一条的原因可能是该款与第1款的但书功能相同，均为承租人优先购买权的权利阻却事由，故不宜分列两条。
因此，以《民法典》为解题依据对结论并无实质影响。现将各请求权对应的《民法典》条文整理如下，请求权的具体内容及其相互间的关系保持不变。
（1）张某享有的请求权
根据《民法典》第577条结合第726条第1款的行使效果而对江河公司享有的次给付请求权。在损害范围的计算上，若湖海银行或王某向张某主张不当得利，则张某可依《民法典》第723条第1款行使减价权。
根据《民法典》第577条结合第726条第1款的通知义务而对江河公司享有的次给付请求权。
根据《民法典》第577条结合第708条而对江河公司享有的次给付请求权。
（2）王某享有的请求权
根据《民法典》第235条而对张某或江河公司享有的原物返还请求权。
根据《民法典》第460条而对江河公司的孳息返还请求权。
根据《民法典》第983条结合第980条而对江河公司享有的不法管理请求权。
根据《民法典》第1165条第1款而对江河公司或张某的侵权请求权。在2019年4月8日后，根据《民法典》第1168条，江河公司与张某承担连带责任。
根据《民法典》第985条而对张某或江河公司享有的不当得利请求权。
（3）湖海银行享有的请求权
根据《民法典》第983条结合第980条而对江河公司的不法管理请求权，但江河公司可对2016年4月25日前产生的该请求权行使时效抗辩权。
根据《民法典》第460条而对江河公司的孳息返还请求权，但江河公司可对2016年4月25日前产生的该请求权行使时效抗辩权。
根据《民法典》第1165条第1款而对江河公司享有的侵权请求权，但江河公司可对2016年4月25日前产生的该请求权行使时效抗辩权。
根据《民法典》第985条而对张某或江河公司享有的不当得利请求权，但张某或江河公司可对2016年4月25日前产生的该请求权行使时效抗辩权。
注释
﹝76﹞缔约者将从非合同性法律交往时的纯粹消极义务进入积极的合同领域，即积极的照顾义务领域。参见[德]鲁道夫·冯·耶林：《论缔约过失》，沈建峰译，商务印书馆2016年版，第57页。
﹝77﹞仅当违反“必须磋商”义务的预约时才属于缔约过失的问题，参见孙维飞：《<合同法>第42条（缔约过失责任）评注》，载《法学家》2018年第1期，第184页。由此推知，缔约阶段的重要特征在于订约的可能性而非必然性。
﹝78﹞同上注，孙维飞文，第190-191页。
﹝79﹞[德]卡尔·拉伦茨、曼弗瑞德·沃尔夫：《德国民法中的形成权》，孙宪忠译注，载《环球法律评论》2006年第4期，第495页。
﹝80﹞通常，单纯的沉默并非意思表示，故乙无撤销沉默的可能。即使认为除斥期间内的沉默可视为乙作出了放弃优先购买权的意思表示，而该意思表示受到了丙的欺诈，乙也不得向善意的甲撤销，因为此处的构造为第三人欺诈。在丙仅因过失而为不实陈述时，乙更是丧失撤销的可能。
﹝81﹞史尚宽先生也认为在特定情况下存在侵害形成权的可能，同前注﹝75﹞，史尚宽书，第145页。在赔偿时仍适用市场价格比较法，因为优先购买权不具有可转让性，本身并非可评估价值的财产，参见襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限公司诉汇达资产托管有限公司侵权责任纠纷案，湖北省高级人民法院（2018）鄂民终566号民事判决书。
﹝82﹞Vgl. Häublein,in: Münchener Kommentar BGB (Fn. 2), § 577 Rn. 21；Blank/Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus Kommentar BGB Miete(Fn. 2) § 577 Rn. 53. 原因是，与第一次出售相比，承租人被驱逐的风险在后续出售中并未显著提升。因承租人优先购买权本身只具有债权效力，故即使认为其在第二次出售中仍可行使，承租人最终还是可能只获得金钱赔偿，即依旧被驱逐。除非免于驱逐的规范意旨本身能赋予该权利对抗效力，但如此会与物债二分下的双重买卖产生冲突。就本案而言，即使认为张某能对湖海银行主张优先购买权，因房屋已登记于王某，故张某至多只是更换了履行利益，其还是会被王某驱逐。
﹝83﹞Vgl. Marina Wellenhofer, Sachenrecht, 35. Aufl.,2020, § 22 Rn. 45.
﹝84﹞Vgl. MarinaWellenhofer, Sachenrecht (Fn. 83), § 22 Rn. 21.
﹝85﹞参见刘昭辰：《不当得利》（第2版），五南图书出版股份有限公司2018年版，第106页。
﹝86﹞Vgl.Brox/Walker (Fn. 1), § 42, Rn. 2.
﹝87﹞参见王泽鉴：《不当得利》（第2版），北京大学出版社2015年版2017年印刷，第257页。
﹝88﹞脱离物的买受人将标的物加工后，不得以负担价款债务为由向原所有权人主张得利丧失抗辩。因为在加工前，原所有权人本就可不受阻碍地请求其返还原物。因此，在不当得利请求权作为原物返还请求权的延续时，相对人一般不得以负担债务为由予以抗辩。Vgl. Medicus/Lorenz(Fn. 1), § 64 Rn. 12.同理，在无权出租案型，若将使用利益具象化为实体，则其归属于所有权人，而使用利益向实际用益的转化类似于加工。因此，使用人不得以使用利益已转化为实际用益，且已负担租金债务为由主张得利丧失抗辩。
﹝89﹞占有本身欠缺权益归属内容，并非权益侵害型不当得利客体。同前注﹝87﹞，王泽鉴书，第176页。
﹝90﹞参见金可可：《<民法典>无因管理规定的解释论方案》，载《法学》2020年第8期，第51页。
﹝91﹞Vgl. Marina Wellenhofer, Sachenrecht (Fn. 83),§ 22 Rn. 3.
﹝92﹞Vgl. Marina Wellenhofer, Sachenrecht (Fn. 83), §23 Rn. 9. 例如，甲占有乙之危房且支出了加固费用，乙请求甲返还房屋。若甲为恶意占有人，且该加固费用的支出并不符合乙之意愿，即使认为该费用为维系危房之存在实属必要，甲也不得请求乙返还该费用。反之，若甲为善意占有人，则可请求乙返还该费用。
﹝93﹞无权出租人承担侵权责任而善意承租人不承担侵权责任的司法实例，参见曾庆洪诉深圳市瑞丰工贸有限公司等房屋侵权纠纷案，广东省深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1410号民事判决书。
﹝94﹞Vgl. Medicus/Lorenz (Fn. 1), § 64 Rn. 10.
﹝95﹞相同观点，同前注﹝25﹞，王泽鉴书，第977页。
﹝96﹞Vgl. Medicus/Lorenz(Fn. 1), § 64 Rn. 11.结合梅迪库斯在《请求权基础》中的论述，可知此处不应是符合不当得利的构成要件而类推适用无因管理的法律效果，而应是在构成要件上就类推适用无因管理，即无涉不当得利。参见[德]迪特尔·梅迪库斯：《请求权基础》，陈卫佐、田士永、王洪亮、张双根译，法律出版社2012年版，边码231。
﹝97﹞此处可类比无权处分型不当得利。关于无权处分型不当得利的隐含追认，vgl. DirkLooschelders, Schuldrecht (Fn. 1), § 55 Rn. 23.
﹝98﹞同前注﹝85﹞，刘昭辰书，第7-9页。
﹝99﹞Vgl. MarinaWellenhofer, Sachenrecht (Fn. 83), § 22 Rn. 4.
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