蔡家已成为下一个楼市风口！

这星期蔡家拍了两块地，关注度都很高。
楼面价一块拍出6731元/㎡，一块7005元/㎡。
溢价率大约去到了22%-25%。
具体情况如下。

（图片来源于锐理）

这是金科拿的地，距离蔡家地铁站大约1.5KM。
（图片来源于锐理）
合能拍下的地，距离曹家湾地铁站大约1.5KM。
单纯看价格，你可能会说，咦，好像还是不便宜啊？
而且今年的数据看，蔡家的平均土地价格好像涨幅非常明显！

1

按照重庆城市演变来看，重庆一路向北十多年，有一个最关键的先行指标，那就是开发商的布局。
不信你看。
从新牌坊开始，到金开大道，到“大照礼”，再到蔡家、中央公园，在三轮北进中，几乎都是大牌开发商扎堆。
其中有一个重要规律，那就是必然要有以龙湖、金科等为代表的本土“地头蛇”级的开发商重磅参与，这样的地方，通常都不会差。
一来，他们对重庆城市发展方向的判断，更准确；
二来，他们对重庆城镇化建设的理解，更深刻。
由本土发家的开发商带动全国大型开发商，这个模式，是驱动重庆城市变迁的关键力量。
在很大程度上，也是判断区域潜力的一个价值维度。
这两年的蔡家就是一个相当明显的例子。
龙湖、金科、东原、恒大、融创、万科、阳光城等开发商在蔡家聚齐了，连续两年多，蔡家都是整个北区成交量第一的板块。
随着蔡家大桥、礼嘉天街等关键配套逐步落地，蔡家的价值，或会迎来又一轮爆发。从城市拓荒区，到逐步建成区，这样的区域，就是谓「风口」。
而且，开发商陆续的一些大动作，更值得关注。
比如龙湖在曹家湾地铁站附近的全新楼盘，会带来龙湖全新一代产品，新一代洋房。

2

很多人都知道曹家湾地铁站当年可是网红。
三年前，这里因为荒凉被网友戏称为国内最惨地铁站。
当年出站是这幅场景...有外国友人惊呼：tell me why？Zhongguo tai you qian le ba!!
（图片来源于网络）
当然，外国人不知道中国速度。
曹家湾地铁站的现状是这样的：
（图片来源于网络）
你没有看错，这是中国速度，也是重庆速度。
再过几年，恐怕还有让人高攀不起的既视感。
根据最新的规划，围绕地铁站，未来这里有近40万方的商业中心！
（控规图来源：规划局）
龙湖的新项目--三千庭，就在地铁站周围。
通过上述控规图，你应该能体会到龙湖选址的眼光吧。
曹家湾站属于地铁六号线，已经开通，而礼嘉天街预计2020年底开业，礼嘉滨水商圈，也在日程之上，加上在建的蔡家大桥，这里形成了实质上的“一站天街”“一站商圈”。
蔡礼生活一体化的趋势实际上已经明朗。
而且了解过龙湖新项目以后，我明白了他为什么会把最新一代洋房放在这里。
重要的因素我认为有两个：
其一，上述所讲的区域价值；
其二，则是重庆人生活理念的转变而产生的新需求。

3

礼嘉有大商圈、大医院等配套；
悦来有会展城等产业优势；
蔡家，利用其低密、背靠缙云山面朝19KM滨江岸线的自然属性，加上公园、新兴产业等形成优势。
彼此互补，形成了北区的“黄金三角”。
地铁、数座跨江大桥，串联起彼此。
学校、医院、滨江公园、商业体、优质的住房，形成了有一个理想的生活空间。
（示意图）

4

舒适性改善，多是城市中坚家庭刚性化的需求。
因此，必然会对地段、环境、配套、产品本身、服务等要素均衡性要求比较高。
以龙湖三千庭的选址为例，周边的出行便利性、低密公园、商业配套、学校分布等条件，恰好能满足上述特征。

  • 曹家湾地铁站周边，地铁上盖会建造约40万方的集中式商业！

  • 不远处就是五彩滨江公园和嘉陵江岸；

  • 东北方向，有已经开学了的朝阳小学，东南方向是西大附中实验学校，周边还有规划中的教育用地；

  • 蔡家大桥通车后，过了嘉陵江，就到了礼嘉天街；而坐地铁，是一站路，就到了山姆会员店、英皇影城、儿童医院、三甲医院、欢乐谷...

（在建蔡家大桥 来源于龙湖官微）
今年计划开业的礼嘉天街，对蔡礼地区居住品质的影响力，会非常大。
（意境图）
三千庭，被业内视为2020年最值得期待的龙湖壹号洋房作品，目前来看，他应该是占据了两个重要的因素：
配套宜居上——低密、生态、湾区、地铁、学校、城市配套基本都凑齐了，与商圈一站路，兼容生活对于安静与繁华的需求；区域价值的蝶变，是很多人想看到的。
产品创新上——新一代产品，回归纯粹改善需求的洋房。
从设计线条和结构上看，他的底子，应该有龙湖近两年的大平层风格，现代、简洁。
但同时又融入了复式、挑高庭院等新的设计元素！
而且楼层不高，似乎又有了叠拼的感觉！
因此，他被叫做「叠院洋房」，属于“龙湖第五代洋房”，新一代洋房能给我们带来什么新体验，是值得期待的。‍
（三千庭意境图）

5

我在想，为什么会是洋房？大平层是不是更香？
这应该是概念的问题。
洋房追求的是花园式、低密度、低矮楼层，面积可大可小；而大平层更强调突出「大」，可以是高层，可以是矮层。
传统洋房最近三年在重庆的需求上升趋势非常明显。
市场占有率从2010年的10%上涨到2019年的20%！
（图来源于铭腾机构）
我们换一个数据交叉印证。
（图片来源于重庆锐理数据）
从锐理统计看，重庆洋房这三年，也是明显热销！
三千庭的产品创新，有几个看点：
（1）他设计了6米的空中庭院！（结构层高，非净高）
（2）纯粹的板式，大横厅；
（3）错开的复式设计，实现了类一梯一户的构造！
于是，他勾勒出一幅生活场景：在自家的房子里，宽敞的大横厅、有专属私享式入户玄关、私家空中庭院、低密度、复式设计以满足空间独立感...
（图片来源于网络 与本项目无关）
放一张户型装修示意图，就更直观。
（三千庭 装修建议方案）
6米挑高的空中庭院，解决平面与立体空间延展；
复式、错开式设计，类一梯一户，满足大家对空间独立和私密性的需求；
大的横厅、板式、低密度，解决人们对通风、采光、景观等需求。
一个成熟开发商打造产品的逻辑，一定基于「需求」。

6

最近大家都在讨论的改善居住条件的话题。
这次突发疫情，实际上激发出很多需求。
赛拉维有一项针对全国13个省市的调研样本，其中有56%的家庭想要尽快换房！
（图片来源于《助家战“疫”大调查》）
2-3月，其实很多机构和开发商都做了消费者调研，就像我们自己，也都能明显感受到对居住的不满和需求细节的变化。
赛拉维这类第三方调研机构，数据很具有参考价值。
报告中有一项对居住空间的满意度调查。
（图片来源于《助家战“疫”大调查》）
大家对客厅、餐厅、厨房、储物、卫生间等功能空间表达出不满意。这种不满，其实大多是刚需时代的后遗症。
当年追求性价比，买了更紧凑的小户型，凑合住，有房就好。
而随着事业和家庭的变化，明显的不够了！
我还看到，大家开始对房屋的通风、采光、明厨明卫等舒适性要求更高了！
（图片来源于《助家战“疫”大调查》）
这一点，重庆人应该格外有感觉。
因为重庆平地少，为解决居住需求，大量兴建高密度塔楼，舒适度？让人心酸！
这样的需求细节，或许不是因为一场突发事件而涌现，但2个月时间，让我们的居住需求矛盾，变得十分突出。
大家都知道自己想要什么样的房子了！
这时候，龙湖“新一代洋房”，人们称之为叠院洋房，出现在重庆，原因之一，是城市切实的改善需求问题。
原因之二，是人们的生活理念，正在变化。
新产品，正好能契合人们的需求。

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总体说来，蔡家作为市场风向标，近期的土拍热度，让人关注；
恰好在此时，龙湖三千庭这样重磅的新一代洋房落地，也让人期待。
（三千庭示范区实景图）
就居住本身而言，如何选择地段、配套，如何选择一个楼盘，实际上都遵循着上述种种要素。
即：
首先，是城市本身的发展逻辑；
其次，是环境和配套的要素指标；
同时，看重产品本身带来的空间、尺度、品质、服务等。
地铁站旁，天街一站路的龙湖新一代「叠院洋房」，本周末就要开样板间了，作为蔡家土拍热以后一个重磅项目，我认为值得大家关注！
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