2015年房企评价之"问题房企”

丁祖昱评楼市，独家原创点评。对于房地产行业来说，出现“问题房企”并非坏事，优胜劣汰也意味着市场回归理性。

2015年，不少房企的日子不如以前好过了，问题开始渐渐暴露。我认为，以下七类房企容易出问题：

第一，各种原因造成企业人员巨大变动的房企。其中，问题最严重的自然是“老板”级别的变动，如老板被卷入政商问题、贪腐问题等，特别对于一些家族企业来说，这样的打击尤其巨大。其次是在关键岗位上高管离职，从目前来看，营销，人力、财务这部分岗位的负责人如果变动则对这家房企要提高警惕。另外，部分房企短期内员工流失严重的，可能也会有大问题。

第二，与去年同期相比销售业绩明显下滑的房企。尽管今年许多房企不再强调规模，销售业绩略微下滑实属正常，但如果幅度过大，则表示房企可能出现了大问题。在我看来，千亿房企销售金额同比下滑20%以上的；销售金额在300-800亿的房企同比下滑30%以上的；销售金额在100-300亿元同比下滑40%以上的；销售业绩在100亿元以下绩同比下滑50%以上的。这些房企可能已经出现大问题。

第三，上一轮发展过程中过度扩张的房企。2012-2013年末，房企对于市场趋势普遍判断乐观，其中一部分房企进行了大规模的融资和扩张，频频高溢价拿地，甚至有不少“面粉贵于面包”的情况。但2014年市场急转直下，房价和销售实际状况都未达预期，这些房企不得不放缓周转速度，捂地等待增值；或是迫于回款压力，忍痛低于成本价销售，对整体盈利带来了很大的影响。

第四，融资成本高企的房企。这类房企实际上和前一类有一定关联，在扩张的过程中，部分房企使用的并不全部是自有资金，而是通过信托、基金甚至民间借贷等高成本融资渠道取得。市场情况使得去化周期拉长，财务成本叠加，不仅消耗了原本积累的自有资金，还吞噬了利润。在这种背景下，当时资金杠杆的成本就成为对这些房企最大的压力，如果这种情况持续的话，甚至有可能成为压垮骆驼的最后一根“稻草”。

第五，最近三年规模停滞不前的房企。扩张速度太快有风险，但在未确立新战略或定位的情况下，规模发展停滞的房企也存在一定的问题。中国有如此多的房地产企业，竞争激烈，发展的机会可以说是“稍纵即逝”，在最近三年如果未进行规模化扩张，现在已经是“白银时代”，再想发展将更为困难。

第六，市场化运作不够的地方国企。一些地方国企以前依靠资源做房地产，通过低成本土地资源和关系赚大钱。但如今房地产行业的市场化程度高了，尤其是一二线城市，如果不改变原有思路和运作模式，这些地方国企的没落只是时间问题。

第七，主营业务一般但股价暴涨的房企。牛市下，概念炒作盛行，部分主营业务不佳的房企也想借着“风口”飞天，于是大讲“互联网+”、“大健康”、“大金融”等等的故事，股价暴涨，泡沫明显。从去年到今年，没有实际重组或资产注入，但股价暴涨的房企，如果主营或新业务仍然没有实质性发展，在这一轮“风口”过后前景展堪忧。

对于房地产行业来说，出现“问题房企”并非坏事，优胜劣汰也意味着市场回归理性。

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