房产渠道混战何去何从

丁祖昱评楼市，独家原创点评。房企也应该思考一下，当渠道也陷入红海的时候，怎么去做有效的推广，否则总有一天渠道也会被做烂掉。

昨天看到新闻中讲到地铁中黑广告猖獗的事情，查下来十之八九都是房产、旅游的黑广告，地铁执法部门提出要对地铁黑广告进行控制，甚至要对房企提出一些控制意见。

今天地铁上的房产黑广告猖獗，实际上是房产渠道混战的一个表现而已，如果说在地铁车厢里发广告是违反相应的法律法规，那么在地铁口发广告，打擦边球的大有人在，基本上远郊每个地铁站口周边都是孜孜不倦地发广告群体。从地铁站到项目，一路上各处关卡，各处路口，尤其是双休日，节假日，已经被发广告和拉客的中介全部占领了。房产的渠道混战已经到了白热化的程度。

占领房产渠道作为地产营销的主要方式实际提出也没有几年。在11年限购令发出之后，市场出现压力，大家开始看重渠道营销的推广方式。之前还是以发布广告，坐等客户上门的方式为主，在11年之后渠道便成为主流方式之一，而最近一两年渠道更成为最核心的营销手段，覆盖路口、地铁站、商场、社区，甚至覆盖竞争对手的售楼处，渠道战已无所不用其极，混战已经演变成混乱。而混乱主要体现在以下几个方面：

混乱一、参与主体混战。原先是一手房代理和二手房中介为渠道混战的主力军，而今天互联网电商、媒体也成为杀入渠道混战的两股主力军。除了原来的销售与中介人员之外，还出现大量小蜜蜂、学生党，甚至还有媒体报道的雇佣弱智人群，都成为渠道战的主力军。有的派单公司，甚至被一个楼盘的多家服务机构雇佣。反正整个参与主体是一片混乱。

混乱二、运作方式混乱。派单是渠道战中运用最多的方式，派单人员只要把单页派到发到所谓的“意向客户”手中就拉倒，在一部分周边新盘较多的社区里，每天信报箱都被房产广告充斥；打电话CALL客也是用滥的手段，几乎每个人一天都要接到多个项目的推销电话。短信轰炸也很常见，一种是群发短信，毫无技术含量可言，另一种是区域的抓取短信，仅对进入项目几公里范围内的人推送短信广告；微信渠道这两年也开始大火，除了在专业的房地产公众号之外，吃喝玩乐的公众号也都被覆盖；还有是从竞争对手那里挖墙脚的，拉到一个对方就少一个，此消彼长，所以到竞争对手售楼处的交通要道上，甚至售楼处门口都有蹲守人员。

混乱三、效果混乱。一旦这种渠道大战陷入白热化了，实际效果就迅速递减。今天，听到是房产广告的来电就挂电话，甚至陌生电话都不敢接了；看到房产广告短信就直接删除；房产广告的微信直接拉黑。派单，展销会、商场的的垃圾桶里经常会看到成堆的广告单页。派单时也不管对象是十三四岁的小孩还是七八十的老人，只要愿意拿就行。唯一有效的还是竞争对手门口的客户，但因抢客户引发的打架事件层出不穷。

今天渠道大战到这种程度，可能也是当前房地产市场出现转折之后的一种副产品，它本身也是正常的，出现混乱也属正常，但房企也应该思考一下，当渠道也陷入红海的时候，怎么去做有效的推广，否则总有一天渠道也会被做烂掉。

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