周二市场说 | 政策再收紧会不会是“压垮骆驼的最后一根稻草”

政策是有叠加效应的，一旦超过一定“临界点”，随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量也将回落。

周末，上海住宅成交再度占据了各大媒体的头条，其中35周（8.22-8.28）共成交一手住房4028套，周末两天成交套数更是高达1680套。另外，上周总成交面积59.01万平方米，环比上涨近6成，创下今年以来周成交量的第三个峰值。毫无疑问，近来愈演愈烈的收紧限贷传闻无疑刺激了市场成交的激增。

但我认为，一旦政策真正落地，上海成交将迎来下滑和锐减的过程，成交规模将保持在低位。特别是从以往上海出台调控政策影响周期来看，一般是在3-6个月左右，例如2010年10月出台限购之后，直到2011年5月成交才有所企稳。而今年出台“3.25”新政之后，上海一、二手住宅成交也应声下降， 6、7月份成交量有所回升，但总体还是低于去年同期，如果收紧限贷传闻落实的话，对市场影响的时间会更长。

实际上，2015年成交量爆发正是得益于“9.30”政策之后，对于限贷的松绑，推动了积压许久的改善型需求集中释放。而结合深圳、上海3月份出台的调控政策之后的各总价段成交占比可以看出，仍是以改善型需求为主。而随着房价快速上升达到一定高度后，一旦出台了限贷的政策，即“认房又认贷”、“首付提升至7成”，无疑削减了这部分人群的购买力。另外，上海、深圳4-8月的平均成交比一季度分别下滑了10%和41%，房价快速上涨以及政策抑制对于投机性需求打击力度较大，因此成交下滑也较为明显。

具体来看，上海“3.25”新政落地之后，对于200-500万元的改善型需求的影响较大，其占比下降了8.37个百分点。一旦这次限贷政策落地，首当其冲受到影响的应该是500万元到1000万元总价的房子，其次是200-500万元的。而新政出台之后对于改善影响要比之前更猛烈，但对于刚需影响不会太大。

同样是3月份出台收紧政策的深圳，自新政落地后，200-500万元总价的房屋占比急速下降近4个百分点。而在昨天深圳通过招标方式刷新了全国总价地王后，似乎也离出台新政策越来越近。如若深圳再出台严格政策，在房价快速上涨之下，200-500万元改善型占比势必将继续下滑。而由于200万元以下刚需占比较小，1-7月份仅为9%，而且房源不多，因此不会产生太大影响。

北京今年以来200万元以下占比超过50%，这主要是由于自住型商品房占比较大。因此，如果北京跟随上海、深圳脚步出台收紧政策，将对200-500万元总价的房子影响较大，而高端项目不会出现太大变动。

 

总的来说，虽然昨天晚上上海市住建委表示，没有研究过此类政策，但空穴来风必有因。无论是上海、深圳、北京，还是接下来可能会出台“限购”政策的南京、合肥等热点二线城市，我认为这一轮如果出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。主要是因为此前除了苏州，其他城市政策对市场影响不大，或力度不够、或没调控到点上。但如果调控政策不断加码、不断升级，超过一定的“临界点”后，那么将有可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。

所以，不能对可能要出台的政策过度掉以轻心，政策是有叠加效应的，一旦超过一定“临界点”，随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量也将回落。