周四产品说 | 地王要解套，就靠全超越
从现在的市场来看，这几个地王当时的拿地价格不仅不贵，反而物超所值。
本期编辑 | 娄萍
近一两年，上海频频出现地王项目，高地价给后期开发带来了很大压力，因为当初开发商拿地时的楼板价几乎与周边房价持平，有些甚至高出周边房价。但是，从现在的市场来看，当时的拿地价格不仅不贵，反而物超所值。
如今这些项目即将入市，我们从全市范围选取几个关注度较高的地王项目，看看他们是怎么来打造产品的。
1st
华发四季
在华发四季出来以前，板块内没有洋房产品，主要都是卖刚需公寓，而华发做了低密度改善型洋房，用的品牌也都是高端住宅的标准。此外，产品选择面很广，从市场热销的89-115㎡全三房高层公寓到区域内稀缺120-150㎡洋房，一应俱全。
一、户型
项目在户型上做到了全三房设计，大部分户型的卫生间更是做到了干湿三分离。以89平公寓为例：
89m²三房两厅一卫户型图
该户型3开间朝南，全明设计，保证了房间采光和日照；客餐厅一体化，并做到动静分离；卫生间三分离设计；主卧虽然没有做到套房，但带有270°大飘窗，采光好。
二、装修
项目采用德系为主的装修，整体品牌高端，装修品质在同区域中算是高配置的，接近市区高端项目标准，周边目前暂无同质竞品。同时，项目植入了很多高科技元素。
89平样板房实景图
装修小细节
三、园林景观
华发四季打造的是东南亚风格的园林。两面环水也是项目一大亮点，社区内水景资源丰富，有约700m²的水系和绿化面积。就目前社区内种植的东南亚风情绿植，可以看出华发还是投入极大成本的。
园林实景图
2nd
龙湖天璞
龙湖一直以做产品见长，龙湖天璞属于龙湖豪宅产品的top系。一直以来，江桥都没有好项目，板块连续多年供应稀缺甚至出现断供，龙湖天璞的出现刷新了大家对区域的认知，区域内改善客户的需求得到了释放。
一、户型
项目目前在售公寓有三个户型，为80-117m²2-3房，所有户型都做到了南北通透，且至少三开间朝南。以100㎡三房为例：
100㎡三房两厅两卫
这个户型最大的特点是三开间朝南，双面采光，面宽做到了10.5m，主卧为带浴缸的大套房。此外，一梯两户双开门设计，刷卡入户，确保足够的私密性，电梯厅亦可做收纳空间使用。
二、装修
在装修方面，采用欧洲一线品牌，值得一提的是多处装修细节上用到了璞玉，呼应项目案名。项目以精致为理念，在细节的处理上也是相当用心。
品牌配置表
117平样板房实景图
装修小细节
三、园林景观
项目沿用龙湖一贯的5重景观，打造的是“三条江收藏一座花园”的现代度假式景观。基于15000㎡水系资源，利用地势高差，营造了包含3D立体观景平台，游艇泳池、1200米长的黄金水岸线和滨河健康慢跑道的多功能性景观。
示范区实景图
3rd
滨江公园壹号
宝山大场板块内目前在售项目不多，以体量较大的锦秋花园和经纬城市绿洲为主，而这两个盘主打性价比高的刚需路线，品质较一般。滨江公园壹号是滨江集团进驻上海的首个项目，开发商在杭州以做豪宅出名，在产品力的塑造上自然也就极具用心，和同区域其他楼盘相比，在户型、装修标准、科技元素的运用等各方面都有了很大突破。
一、户型
项目在户型上遵循市场主流，以小面积三房为主。最大的亮点是得房率都很高，能达到80-85%。以97m²户型为例：
97m²三房两厅
97m²的面积做到了三开间朝南，客厅带有较大进深的阳台，主卧套房设计，带有独立卫浴及衣帽间。
二、装修
项目外立面采用亚光金属铝板，这种选材抗热隔音效果一流，缺点就是造价太高，汤臣一品、中粮海景壹号等高端豪宅用的就是这种外立面。装修上采用德系尖端品牌，同样也融入了玉石元素。此外，八大高科技系统也是项目一大亮点。
117平样板房实景图
装修小细节
三、园林景观
项目采用的也是东南亚风格园林景观，打造方式和滨江房产在杭州的豪宅项目几乎是一样的，拥有百米水景双轴，功能涵盖泛会所、儿童游乐场，游泳池等，其中最突出的是它的室内外双泳池设计。
总的来说，这些项目存在一些共性：
地价发生的巨变——过去的地王现在已经被超越；
周边楼价的巨变——随着地价的上升房价也水涨船高；
产品必须做到全面超越——户型更精致，装修提升，融入更多科技元素。
这些地王项目即将开售，可以说都是同区域最顶尖的，完全匹配他们当初的地王身份。而后期售价自然也成为周边市场的领头羊，刷新区域房价。