如何看待上海2021年1月22日起实施的房价调控政策?

写在前面:上海房地产新政解读分为两篇,本文是第二篇,也就是新政正式出台的条目解读。
1月22日凌晨1点熬夜写了这篇2000字解读,不好意思,现在才在公众号分享!
既《每日经济新闻》那篇网传文件,说上海市房管局召开紧急会议,商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况之后,官方文件来啦。
10条内容,重要点我已经标红如下,然后开始逐条解读!
重要内容1:完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。
解读:主导房价的主要因为就是供需,市场供给的房源有多少以及市场上购房人群又有多少,两者的左右互搏决定了房价的波动幅度。毫无疑问,加大土地供应是有利于稳定房价的,由于好地方的地所剩无几,所以只好卖一些超外环的地块了。
重要内容2:严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
重要内容3:调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
重要内容4:严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
解读:我把2-4条放在一起说,本质上这三条就是在需求端降温,重要内容2是打补丁防止有人假借离婚炒房。内容3也没啥新意,其他城市早就开始实施了。
内容4则是与12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有联动。(PS:在公众号悟空新之助,我还解读过,详见公众号12月31日文章《重磅!央行发布通知限制银行的个人住房贷款比重》)
国家意志很明确就是要限制银行的个人住房贷款比重。算是从消费端遏制房地产发展。生产端则有“房企融资三条红线”压制。
大家必须要认清楚,国家也没能力完全阻止水流到房地产,但是,政策的作用是可以有效防止主泵往房地产输血,小溪流般往房地产泻,国家一点都不担心。
只要约束好几大行,基本上就大局已定。所以,别被一些人忽悠说什么国家是阻止不了水流方向的。
重要内容5:完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。
解读:本内容一方面是方便刚需上车,另一方面是因为刚需是安全系数最高的购房人群,炒房人还担心去房地产周期下会有断供风险,刚需基本上没有断供弃贷风险,因为,万不得已,好不容易拥有自己房子的刚需朋友是不会失去它的。
重要内容6:坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系,扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策,规范住房租赁市场秩序。
解读:关于租购并举,其实早在2020年末的中yang经济工作会议已经详细说明了,这是国家的既定战略,算是执行国家大方向。(PS:在公众号悟空新之助,我也解读过,详见公众号12月21日文章《经济工作会议解读:房地产谢幕,租赁时代到来!》)
我国接下来会着手卸去房地产推动中国经济发展的引擎作用,转而优化房地产行业的存量市场,着重解决社会底层人民的基本住房需求。
重要内容7:加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造,积极开展“城中村”改造,确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造,加大既有住宅加装电梯工作力度,启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划,多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量,有效提升市民居住品质。
解读:旧城改造也是老黄历的,也是我国的既定路线,19年末的中yang经济工作还重点提及旧城改造。
“旧改”和“棚改”就不是一个量级的,比如2018年全国“棚改”投资完成额度为1.74万亿。但是光大证券测算“旧改”总规模约 3.2 万亿,十三五期间共5年,“旧改”每年投资额度大约6400亿。
就这样的体量,“旧改”有什么资格和“棚改”相提并论呢?旧改不是大拆大建,当然,虽然也包括了不分拆迁,但主要还是修补完善不足之处。
2015年上海市政府就曾披露:上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划,“十三五”期间,上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。
也就是说,上海旧改不是19年开始的,更不是20年开始的。上海旧区和旧住房改造历经了三个阶段。前两个阶段以“大动迁”和“大拆迁”为主,新一轮从“拆改留并举、以拆为主”转到“留改拆并举、以保留保护为主”。
上海的特色建筑,例如小里弄、石库门和老弄堂等,传承城市记忆,是上海文化的重要载体,部分建筑已有近百年历史。
以往上海的旧改模式是“拆改留”、以拆为主,如今,上海正着眼于城市的长远发展,着手留住城市文脉,将城市风貌、优秀历史建筑等的保护提到更重要的位置,“以留为主,质量为先”。可以说是,最新的阶段,“旧改”里面的拆迁比例更小了。
关于上海的旧城改造,我也在一周前写文章分享到公众号悟空新之助上了,标题为《房地产杂谈,上海房产最后的高位套现机会
最后:
关于一线城市受不受我国人口老龄化影响的疑问,我已经在旧文《老龄化无可逆转,一二线幸免于难?》分享了自己的观点和看法。
个人认为,未来我国要经历长达半个世纪的人口老龄化影响,没有任何城市可以置之事外,三线以下城市最先波及,随后就会蔓延到一二线城市。
别和我列举东京,东京是经历过大泡沫破灭,房价跌去6-7成才缓慢增长的,即便如此,东京都当前的真实买房压力也不过上海1/2,上海当前的房价也比东京贵,但是,上海的人均收入远低于东京。(旧文《房市漫谈之上海,魔都东京大比拼》)
如果有人向你距离说什么东京最近20年还是上涨的,我建议您远离这种人,选择性摘取信息供你参考,非蠢既坏。
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