深度研究 | 2019年中国286城市房地产投资前景排行榜
2018年以来，房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面，“房住不炒”贯穿始终，2018年末提出的“三稳”更是再一次强调了要政策的连贯性和稳定性，再叠加金融信贷方面的限制、国土部门的分类供地、以及住建部的“价格波动警示名单”，目前顶层设计已经日臻完善。地方调控也在不断迭代，在分城施策要求下，各地调控日趋多样化，如苏州、东莞、合肥收紧调控，而佛山、海口、中山、南京等地也对于调控政策中过于严格的部分进行了适度修正，但房价依旧是不能碰的红线，各地主管部门调控政策还是在以稳为纲。
在这样的调控背景下，当前各城市房地产市场已经出现了新的变化：一线城市方面，作为长效机制的建立标杆，价格已基本趋稳，越来越多的购房需求或被调控政策限制、或被保障性住房和租赁住房分流，房地产市场发展趋于稳定，相对而言只有广州市场还存在较多的投资机会。二线城市方面，在近年来“人才争夺战”中受益最多，购房需求与外来人口同步快速上行，西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来，这些城市的投资的机会和风险也再一次共同出现。三四线城市方面，就销售规模来看，目前三四线城市仍然是中国房地产市场最重要的组成部分，占据了全国超过65%的销售份额，仍然是房地产企业最大的业绩来源。但是随着货币化安置的逐渐退出，以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉，大多数三四线城市销售开始回归平淡，只有少数城市市场能保持火热，因此对于企业而言，在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。
考虑到各能级城市政策调控、市场供求走势的多样性再度提升，在当下这个时点上，我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析，对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。
本文比较值得关注的结论有以下7点：
1，供求关系的改善依旧城市排名上升的最重要原因。部分城市的商品房消化周期缩短，排名显著上升，如海口消化周期由3年下降至2年，榜单排名也从2018年的42名上升至32名，株洲消化周期缩短六成至2年，排名上升了16个名次。
2，人口的位次规模优势削弱，房地产投资的拉动效应与上年持平。2019年，人口大市的排名优势下降，人口总量稍逊，但经济、房地产供求表现优异的城市表现更为突出，前景排行TOP50的城市拥有全国30%的常住人口，下降了6个百分点。集中了61%的房地产开发投资，这一比重与上年持平。
3，人才大战助力东部二线排名提升，中西部三线城市前景堪忧。二线城市中，排名下降的城市主要集中在东北和西北区域，东部二线城市得益于更优的人才吸纳能力，市场需求、消费能力等指标始终排在全国潜力，市场前景依旧值得看好。
4，人才争夺持续升级，综合实力较强的二线城市房产市场迎来利好。二线城市人才争夺已经日趋白热化，但目前的人才新政无外乎落户门槛放松、加大住房、租房类补贴，各城市政策高度雷同，缺乏新意，本质上看政策本身对人才的争抢效果意义并不十分大，最为关键的还是城市本身的发展潜力、就业机会以及配套设施等硬实力，这些才是城市最大的吸引力。城市综合实力较为突出的天津、西安、郑州、杭州等城市，投资前景排名明显上升，相比之下，经济实力较弱的西北、东北二线即使出台人才新政，引人效果并不突出。
5，棚改货币安置退场、去化速度放缓，三四线城市供地计划偏保守。在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下，大多数城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量，三四线城市在去化速度放缓的情况下，供地计划更为保守。榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性，如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市，在2019年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例，投资前景排行由16位降至21位。
6，长三角、粤港澳强三线城市排名显著上升。不少收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市，投资前景排名显著提升。其中，长三角和粤港澳区域大部分三四线城市排名则明显上升，以长三角为例，35个三四线城市中有23个城市排名均上升，涨幅最大的城市为芜湖。此外，受粤港澳大湾区规划利好影响，珠海、东莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投资前景排名均有不同程度的上涨，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。
7，长三角、粤港澳库存压力较小的城市，投资前景排名普遍较高。长三角、粤港澳区域大部分城市库存压力较小，加之这些城市综合实力较强，购买力和需求较为旺盛，使得大部分城市的投资前景排名都在TOP50以内，可以明显看出，库存压力较小的城市，投资前景排名越高；值得注意的是，尽管河南、湖北、四川、山西等中西部三四线城市库销比多低于0.1，处于库销比TOP20,库存压力较小，但考虑到在去库存中起到关键作用的棚改货币化安置逐步退场，购房需求将明显降低，如果盲目增加投资，势必会生成新一轮的库存压力，对于这些城市的长期投资前景仍应保持审慎态度。
榜单发布
榜单解读
前景排行前10的城市和上年相比变化较小，依旧主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。其中，成都市场热度比较高，取代武汉成为TOP5中的一员；郑州市场热度上涨显著，取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外，四个一线城市中上海依旧领跑，广州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳与上一年位次相同，依然排在第4位。
联系最新行业走势来看，2018年经历了调控由紧至松的转折，前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例。另一方面，国开行上收棚改审批权限，并要求因地制宜地推进棚改货币化安置，以致三四线城市下半年房地产市场将明显降温。尽管如此，2018年度销售面积和销售金额仍打破上年纪录，全年商品房销售面积17亿平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额15万亿元，增长12.2%。
从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资，但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占总成交的比例均有所下降，集中度对比上一年有所下降，城市排名格局不再是“市场规模越大越好”。
总体来看，一线城市受益于人口、经济、产业、配套等因素带来的规模优势持续成为投资前景最优的4个城市，其他城市与一线城市之间存在较难以跨越的鸿沟；二线城市由于地价过快上涨、盈利空间缩小等原因，不少城市的投资前景排名均有所下降，而收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市，今年则排名明显上升。
排名TOP20的城市中，佛山、西安和无锡分别上升7、6、4个名次，佛山名次上升，主要是由于常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高达790.57万人，比2017年末增加24.90万人，购房需求进一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居于全国第7位，城市进一步扩张；无锡一方面受城市扩张的影响，另一方面是受城市经济综合实力较强，城镇人均可支配收入水平在全国排在第11位，同时购买力处于较高水平，使得投资前景明显上升；重庆则是TOP20城市里，排名降幅最大的城市，去年重庆投资前景位列第9位，但重庆一方面土地供应过量、去化周期较长，另一方面重庆城镇居民可支配收入水平也处于较低水平，住房购买力不足，另外，基础设施建设也相对缓慢，种种因素叠加之下，使得重庆投资潜力明显下降。
一线城市中外来人口落户政策最为宽松的一直都是深圳，2017年启动《深圳市积分入户办法(试行)》，适用对象为在深稳定就业及居住满一定年限的非户籍人口，无需学历要求，也是最早对应届本科毕业生有租房和生活补贴的城市，因此，深圳在常住人口增量指标上表现由于突出，近5年常住人口平均增量，高达39.63万人，在286城市中排第一位。广州宽松程度排在第二，2018年末广州常住人口1490万人，较2017年年末增加了约40.6万人；并且2019年初又进一步放松了落户政策，放宽引进人才入户的年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。相比之下，北京、上海的购房和落户政策均较为严苛，大多数外地人最少需要7年以上时间才能落户。在2012-2018年，深圳和广州的年均人口增长超过了北京和上海，(北京2017、2018年连续两年常住人口均出现负增长，上海也在2017年出现负增长)。
不过就人口增量角度来看，真正唱主角的还是二线城市，尤其2018年和2019年上半年，二线城市人才争夺已经日趋白热化，多城纷纷降低门槛，杭州专科即可落户，石家庄零门槛落户，类似情况比比皆是。但人才新政无外乎落户门槛放松、加大住房、租房类补贴，各城市政策高度雷同，难有新意。因此政策本身对人才的争抢效果意义并不十分大，最为关键的还是城市本身的发展潜力、就业机会以及配套设施等硬实力，这些才是城市最大的吸引力。这从经济发展水平较好的天津、西安、郑州、杭州等二线城市人口增量显著、前景排行相对较好也可看出。相比之下，经济实力较弱的西北、东北二线城市即使出台人才新政，引人政策也难有亮眼表现。
在“房住不炒”的总基调下，全国各地去库存计划稳步实施，商品房待售面积持续降低。截止2018年底，全国商品房待售面积（竣工未售面积[1]）52414万平方米，占当年全国商品房销售面积171654万平方米的30.5%，较2017年末下降了4.3个百分点，全国性库存压力得到显著缓解。
就区域层面来看，目前库存压力较大的城市高度集中在东北三省，据统计东北24个地级城市中有一多半城市商品房已竣工未售与销售面积占比均超1，尤其是吉林的松原、四平、辽源、黑龙江的绥化、辽宁的阜新5个城市商品房待售面积与销售面积占比均超3，库存压力巨大。当然，除了东北区域，内蒙古、甘肃、山西、宁夏部分城市库存也居于高位，存在较大的去化压力。
[1]本节中所指的库存为狭义库存，即已竣工未售面积，在统计局中通常以待售面积命名。
待售面积极低、库存告急（库存销售比低于0.3）的城市高度集中在京津冀、长三角和粤港澳区域，典型如河北沧州，已竣工未售量仅占当年商品房销售面积的4%，另外安徽的阜阳、蚌埠等城市也不及10%。以二季度土地市场较热的阜阳为例，受益于产业转移的影响，加之较大的人口基数，阜阳商品房销售面积大幅增加，2018年全面商品房销售面积高达1046.5万平方米，同比2017年上涨22%，加之竣工率不足5%，种种因素叠加之下使得待售面积处于历史低位，截止2018年末，待售面积仅43.4万平方米，对于一个拥有809万常住人口的城市来说，这几乎微不足道。此外，四川、河南、江西的部分城市可售面积也严重不足，供应的严重不足可能会导致房价进一步上涨。
总的来看，经济发展水平较高、收入水平较高的城市由于需求较为旺盛、购买力较强，库存压力相对不大，这种现象在长三角区域表现最为突出，低库存也为这些城市带来了更大的房价上涨压力；而产业衰退、人口外流较为严重的东北三省城市，需求和购买力双双受限，库存压力相对较高。
各能级表现
为了缓解供应紧张的问题，近年来一线城市土地供应比较积极，特别是2018年下半年至2019年上半年，四个城市几乎都加大了土地供应量，尤其是深圳，在2019年6月更是罕见出让5宗纯宅地，总体量高达68万平方米，已是深圳有史以来宅地供应规模最大的一次。
从供地规模来看，还是广州市土地供应最为充沛，投资机会更大，2018年以来成交住宅类土地建面已经超过1300万平方米。近两年来上海住宅用地虽然供应量也比较多，但是其中大部分为租赁住房用地，投资限制较多，相关收入模式也仍不明朗。
自2016年以来，二线城市“抢人大战”就硝烟渐起，多个城市放松了落户门槛并给予人才相应的购房或租房补贴，以吸引更多人口到该城市安居置业，扩充城市人口规模。以八个“强二线”城市的最新落户政策来看，普遍本科学历就能落户，此前要求的本科学历加一年社保的杭州在2019年4月份也放宽了学历及社保门槛，以此希冀能够加速汇聚人才，助力城市发展。
如此宽松的落户政策以及相对较低的房价使得多数二线城市近年来人口快速增长。对比五年间二线城市常住人口数量的变化情况，其中20个城市的年平均人口增量都在5万以上，其中重庆、天津、成都和西安四市年平均人口增量更是高达20万以上。就整体来看，中西部核心二线常住仍然保持着较快的增长速度，排名前5的城市中除天津外基本都位于中西部省份。另外，人口增量排名靠后的城市中，除了兰州、太原等经济发展较弱的城市外，长三角区域的南京、苏州也位列其中。这两个城市由于人才政策实施较晚，直接落户门槛相对并不低，因此对人口吸纳能力也表现较弱，年人均增量分别仅为3.48万和2.69万。
据2018年城市统计年鉴中的数据显示，75%的三四线城市经济总量介于500亿元至3000亿元之间，仅有4%的城市经济总量超过了5000亿元，整体经济实力较弱。从区域分布来看，经济总量较高的城市集中分布在东部沿海一带，特别是大湾区和长三角核心区的城市如无锡、佛山等，经济实力堪比一些二线城市；而中西部城市中仅有个别城市的经济总量超过了3000亿元，甘肃、宁夏等省份的三四线经济总量甚至低于500亿元，能级内部之间经济实力差距较大。
经济发展的差距导致城市之间的市场容量也有较大的差距。对比三四线城市中经济总量排名前10的城市和排名后10位的城市2017年商品房成交体量来看，多数城市在2017年商品房成交规模都在千万方之上，而东莞和唐山由于在2017年升级了限购限售力度，使得商品房成交规模急剧下降，不过仍然位居三四线中前50位。这些城市本身居民购买力就比较强，同时还受益于周边核心一二线城市的溢出需求利好，房地产市场规模明显领先于多数三四线城市。
附表：城市房地产市场投资前景指标体系
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