三线城市系列 | 九江：冰火两重天的楼市，走量为王
作为昌九一体化的核心，以及江西省省城副中心之一，九江楼市内生需求特征明显，棚改是市场需求的中流砥柱。
而近一年楼市犹如坐上过山车，从毫无预料的“骤冷”到出乎意料的“回暖”，“急下急上”的市场究竟发生了什么？
购买力不强、投资客不多，限签之下九江真实的房价如何？
房地产开发投资却连续负增长
九江是昌九一体化的双核之一，位于赣、鄂、皖、湘四省交界处，直接对接长江经济区。同时，九江也是长江中游城市群发展的重点城市之一，长期以来受到政府政策支持。
2018年九江实现GDP 总量2700亿元，位列全省第三，名义增速11.9%位列全省第一，良好的经济基本面是推动九江房地产市场发展的支撑力。而且，九江2018年末的城镇化率55.27%，仍有进一步提升空间。
虽然九江经济情况在江西省处于靠前位置，房地产也具有一定发展空间，但近两年房地产开发投资却持续走弱，2018年、2019年上半年九江房地产开发投资均呈现负增长，市场景气度并不高。
那么，真实的是市场情况到底如何？
在此前一轮三四线集体爆发过程当中，九江市场热度相对较高，无论在省内还是全国都算的上三四线中启动比较快的，这一点从统计局公布的70大中城市房价同比涨幅一直较为靠前也可见一斑。
另外，从成交量来看，2016年、2017年九江商品房销售同比增速均在20%以上，增速仅次于2013年的高点，考虑到2012年成交基数较低的原因。因此，实际上近三年才是九江市场规模增长最快的阶段。
然而，转折发生在2018年四季度。
在三四线楼市整体衰退的大背景下，其实九江市场受到冲击并不大，2018年四季度之前来访量、销售量仍然保持常规水平，市场远谈不上冷淡。
但2018年9月之后，市场毫无征兆的“骤冷”。直观体现在各个项目来访量迅速下滑，甚至出现单项目销售几乎停滞现象。成交量也出现大幅下滑，环比跌幅接近4成。考虑到限签的因素，这一数字可能会更大。可以说，2018年末是九江各大房企最难熬的日子。
就在多数企业预计市场会一路下滑，甚至准备调低售价悲观预期中，2019年3、4月份市场突然迎来小阳春行情，单月成交量几乎又回到2018年前三季度的水平，认筹超过开盘量数倍的现象再次重回市场，甚至曝出市场集体涨价的行为。而此时，市场热度从“地”到“天”也仅仅过去6个月不到的时间。
我认为市场如此快速的变化其实仍在情理之中，这恰恰代表了一批像九江这样“内生性”三四线目前的困境或者说难点。即在整体三四线退潮的大背景下，市场的波动周期更快、波动幅度会更大，因为客户更加敏感。
从后续走势来看，实际上半年的回暖构不成反转的基础，走量仍是各企业的主要策略。下半年市场并没有想象中那么乐观，成交量或许还有会有下滑的阶段。
为何市场会有如此之大反差？与整个市场的客户结构不无关系。
目前九江房地产市场需求主要来自两部分，首先是棚改，占比约为40%-50%左右。2018年底九江约有6万户以上的棚改家庭，释放了大量的购买力，在一定程度上促进了九江房地产市场的火热。
其次是周边县市前来买房置业的客群，占比约为20%-30%。这主要是由于在九江周边县市有较多本地工厂，普遍收入较高，但周边部分区县房价也在8000元/平方米，相比九江主城而言性价比并不高，这部分客户更加倾向于到九江买房置业。
因此，从主要的购买人群来看，其对市场的风吹草动较为敏感，在价格洼地的效应逐渐被填平，全国三四线调整的风声之下，观望情绪浓郁导致市场骤冷也不足为奇。
而2019年上半年市场走出的小阳春行情，我认为更多的还是与外部刺激有关。
第一， 调控较去年有所宽松。例如限购上目前部分材料仅需要在房管局填承诺书即可。房贷利率上，2018年上调20%，今年则降至上调15%。
第二， 土拍热度回暖。过去几年九江的土地供应并不多，上半年八里湖新区土拍火热带动了市场热度集聚上升，而九江上半年地价也较2018年涨幅近40%。
第三， 部分返乡置业客带动楼市景气度回升。与大部分三四线一样，返乡置业期间的来访客户量也能达到平时的2倍到3倍，但并没有成为购房的主力。
整体来看，九江以本地及周边县市购房者为主的客群结构使得九江市场的不稳定性因素较大。长远来看，这种现象仍会延续，预计未来在一段时间内棚改仍会是支持本地客群购房的重要力量。
限签悬顶下目前价格略显失真
正是由于棚改客户和周边县市有购买力的客户的推动，九江的房价在过去几年呈现螺旋式上涨。
2013年是九江房价的高点，随后在2015年、2016年价格略有回落。这也符合多数三四线价格波动趋势，2013年行业的高峰过后，随后2-3年价格均有所下滑。
但自2016年下半年以来，房价单月环比持续上涨，价格进入新的一轮上涨通道。如果按照目前的均价来看，近5年九江的房价已经翻了一番，涨幅已经很大。
值得注意的是，近2年房价涨幅似乎有所放缓，根据调研实际情况来看，2018年九江的商品住宅均价稳定在7500元/平方米上下，2019年小阳春之后的5、6月份，价格微涨至7800元/平方米，涨幅4%。
从数据的层面上来看，九江的房价增速的确在放缓，甚至有横盘的现象存在。
但实际上，由于限签的存在，目前公开渠道数据略显失真。例如2018年政府每个月给每个楼盘60套左右的名额，在部分区域限价7000多元。即便目前限价和限签都有所放松，但还是需要向房管局上报销售计划。
因此，由于限签政策的存在、以及低价房入市拉低全市均价等原因，当前楼市所表现出的价格偏低。实际在售楼盘的均价基本都超过了8000元/平方米，高层一般在8800元/平方米以上，洋房则可以达到10000元/平方米以上。
分区域来看，目前浔阳区、濂溪区以及柴桑区是主城区是销售的主力，但是上半年最热的当属八里湖新区。
根据九江最新的“一主三副”城市规划，八里湖新区成为了九江未来的发展中心，且市政府、九江第一医院已先后搬迁至八里湖新区，因此也成为投资客首选的区域。例如上半年该区域内某楼盘在7月底开盘200套，认筹就达到了600多套。
市场热度的回升也同步推高了区域房价、地价持续走高，2016年新区规划发布至今，八里湖新区房价几近翻番。而上半年八里湖新区成交的土地中，最高楼板价已近5000元/平方米。
此外，目前多数项目也集中在八里湖新区。此前中梁项目已售罄，碧桂园在八里湖新区有四个项目，不乏已经售罄的项目。融创政务壹号的入市也进一步推高了八里湖新区房价，目前区域内最新均价接近9000元/平方米。
但需要警惕的是，虽然八里湖新区目前火热，但居住氛围并不浓郁，仍处于人少房多、配套不成熟的局面。如果未来配套不能逐步完善，新区发展或将停滞。
上半年地价涨幅近40%，商业比重过大的地块风险高
九江土地市场近几年一直供不应求。2016年核心区域甚至没有放地，因此市场成交量大幅度下滑，2018年同样由于供应的减少，土地市场成交量同比下滑，而供地减少也是推高房价的重要原因之一。
从成交价格来看，2019年上半年九江土拍热度极高，平均地价已高达3428元/平方米，较2018年涨幅接近40%，部分热门土地成交楼板价达4000元/平方米以上，其中八里湖新区热度最高。
而主城区中仅浔阳、濂溪两区有土地成交，柴桑区已近一年没有土地成交，一定程度上也给房价形成了有效支撑。
从土地供应计划来看，2019年九江仍有40多块土地待拍，随着整个土地市场火热延续，我认为九江热点区域如八里湖新区等房价未来仍有上升空间。
但是由于九江的商业用房存量很大且去化慢，按照目前的存量及去化水平，去化周期超过10年，因而商业占比超过20%的土地的竞争力相对较低，也值得房企警惕，在市场走势不确定的情况下，如果住宅利润不能覆盖商业成本，项目实际操作风险较大。
综合而言，我认为，九江代表了部分“内生性”三四线的市场表现，即客户主要来自棚改和周边县市，对市场的风吹草动较为敏感。相对封闭性的市场在当前的行情下波动的周期更快、更频繁，更考验开发商把握节奏的能力。
此外，随着地价带动房价上涨，此前九江市在江西省价格洼地的优势正在逐步被拉平，整体收入水平不高、尚无支柱产业、棚改热度持续力度减弱，仅靠土地热度拉动市场销售可持续性不强，商品房销售面积同比增速持续放缓已经说明问题。
从潜在库存来看，由于近两年九江土地始终供不应求，即便目前有40多幅地块在推，但是时间节点并不集中，因此潜在库存问题并不大。
而根据九江统计局公布的2019年上半年住宅待售面积仅436.06万平方米，去化周期7.29个月。虽然数据层面短期暂无压力，但从近一年楼市大幅度波动来看，一旦市场转冷，库存的压力会马上显现出来，毕竟目前九江常住人口仅有489万人，在市场需求层面压力更大，这也导致上半年的回暖可持续性不强。
因此预计下半年成交量仍会有一定程度下行，对于开发企业而言走量依旧是最稳妥的策略。价格方面，土地供应的减少和地价走高，热点区域房价仍有进一步被推高的可能，整体均价在走量的格局下横盘或小幅回落。
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