一周问答 | 郑州航空港区有无投资价值？三亚人才住房新政有何市场影响？

Q1.

网友杠杠小萌新：2019年南通的土地市场屡创新高，当前市场是否有风险？

丁祖昱：南通楼市整体的投机性需求较为浓厚，主要因素是不限购的宽松政策导致，开发商疯狂进入拿地，推动地价上升；同时，南通人口方面外流性很强，使得住房需求外溢，因此南通曾被克而瑞归结为潜藏供应风险的城市之一。今年上半年，海门、通州等多个县区诞生了高价地，单一地块的竞价轮数甚至接近500次，可见地市火热程度。

但经过今年的“小阳春”之后，实际上南通的新房库存已经降至六个月以下，符合“加快供地”标准。短期高铁规划利好，也有助于人口回流。此外，根据克而瑞数据分析，南通的常住人口，人均GDP和城镇居民人均可支配收入三个指标的综合排名，位列38个潜藏供应风险的城市之首，也就意味着，需求面仍存在稳固支撑，有利于消弭供应过量带来的库存风险。因而即便是供应相对“过量”，库存风险依旧可控，更不用说亟需增加土地供应的当下了。

Q2.

网友尹清勋：郑州投资的话，航空港区有没价值？南港和北港哪个比较好？谢谢！

丁祖昱：关于这个问题，简单来说，郑州和航空港区其实可以看做两个部分。尽管航空港区未来规划前景明朗，但以目前的地理位置，航空港区远离老城区，自成一体。仅从长期规划来看，港区潜力可能巨大，但中短期投资回报率必然低于郑州主城区，以及紧邻城区的郑东新区。

单以航空港区为例，北港目前是居住区，均价约在万元以上，已有轨交通达，房企进驻和新楼盘数量相对更多，南港则作为高端制造业聚集区，楼盘量少，人气尚且不足，新房均价在万元以下。短期来看北港投资更优，但未来南港产业配套逐步成熟之后，再加上港区高铁、城际的贯通，优势将会凸显。总而言之，这更多取决于投资者的手头资金，以及短期或中长期投资意向。

Q3.

网友两点点：三亚最近也出台了人才住房新政，市场热度会上升吗？

丁祖昱：6月21日，三亚市人民政府公布《三亚市人才住房保障实施细则》，保障对象范围为2018年5月13日后新引进的人才。保障方式包括保障性住房、人才公寓、住房货币补贴三种。其中住房货币补贴（含住房租赁补贴和购房补贴）是惠及人群最广的保障方式，本科和硕士毕业生分别可获得1500元/月和2000元/月的住房租赁补贴。

本次三亚发布的人才住房保障政策实为2018年海南省发布《关于引进人才住房保障的指导意见》的落地，其中关于人才住房的保障范围和保障方式基本一致。需要注意的是，本政策并没有在原有省级政策的基础上有进一步优惠。同时需要注意的是，2019年2月三亚市已开始人才住房补贴的申报，因此我们认为本次政策市场早有预期，对三亚住房市场冲击不大。而对于城市引人能力上来说，能否进一步吸引与留住人口还要看三亚自身经济与发展水平。

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