深度研究 | 公寓装修存痛点，装配式装修并不是“万能药”
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2018年9月，阿里员工租住甲醛超标房后病逝的新闻爆出，引发社会各界强烈关注，也让租客对公寓家装质量及环境问题产生了严重的担忧。
其实，长租公寓的装修问题由来已久。出于公寓行业资产投入大、回报率低、回报周期长的特点，各运营商都面临着较大的成本压力。前期的装修改造支出是成本的重要组成部分，而且影响到后期的营销运营工作，可以说装修在长租公寓的整个发展链条中，处于很关键的一环。
一、长租公寓装修存在几大痛点
1、成本居高不下，严控装修费用
市场扩张阶段的拿房成本居高不下，使得企业从拿房后就得精打细算，控制后续环节的成本，尽可能的压低装修费用、减少成本投入，以早日得到投资回报。 据了解，在长租公寓的成本构成中，除占大头的拿房成本外，排在第二位的就是装修成本，占总成本的20%左右。
2、强压装修周期 ，降低空置率
对于长租公寓而言，装修效率直接影响出租率。不同于住宅装修，长租公寓的装修周期往往被强制压缩，且装完后需要马上投入运营。空置通风会提升空置率，从而增加运营成本，使得本就盈利周期长的长租公寓，盈利更加艰难。控制空置率对于毛利率很薄的公寓行业来说至关重要。
3、存在装修污染，即装即住风险高
为控成本选用廉价材料，易造成污染超标，影响租住品质。装修中使用的木制和胶都会释放甲醛等有毒有害物质，而长租公寓极短的房源空置期远不足以使这些物质挥发，从而会对租客健康带来不利影响。
二、长租公寓装修企业逐步研发装配式技术
在运营商死抠装修成本时，一些长租公寓的家装企业跳脱传统装修的思路，寻找新的装修方式。目前，长租公寓家装公司主要可分为创业系、房企系和传统家装系三大类，三类企业都有各自独特的发展优势，但共性是近年来都逐步引入装配式家装技术，投入大量资源用以研发相关产品。
首先是创业型公司，相较于已经成熟的住宅类家装市场，创业型公司更易在新兴的长租公寓领域抢占先机。例如，中寓装配在行业发起第一家装配式内装研究院，并围绕装配式内装进行上下游的产业布局、将产业化工人平台、金融服务和装配式装修进行全产业链融合。
其次是具有房企基因的公司，例如碧桂园旗下的橙家、万科旗下的美好家。此类公司背靠房企，更易获得集团的资金与资源支持。值得一提的是，由景瑞控股旗下的合福资本投资孵化而成的品宅，在装配式家装领域拥有近50位研发设计人员、3000平米装配化研发基地。
上海地产推出的首个长租公寓，即上海环保大楼城市更新项目，就是由城方联合品宅打造的装配式内装租赁住房。
最后是传统的住宅类家装公司进入长租公寓市场，此类公司发展时间长，家装技术及经验积累丰富，具有在长租公寓家装市场发展的先天优势。例如，科逸拥有完整的工业化内装十大系统的研发、生产能力，通过大型数控压机、高精密钢膜保障品质，所有部件均在标准化流水线完成，其卫浴系统在4小时内即可安装完成。
长租公寓代表装修企业
数据来源：公开资料，CRIC整理
三、装配式装修解决公寓装修痛点，匹配运营需求
装配式装修，简而言之，是将工厂生产的部品部件在现场进行组合安装的装修方式。从其特点来看，可以很好的解决公寓装修痛点，从前期施工到后期维护实现了降本提效，十分匹配长租公寓的运营需求。
1、材料环保，现场甲醛排放小
在材料选用方面，装配式装修严格依照国家标准，采用硅酸钙板、纤维水泥墙板等绿色环保材料。在施工方式上，装配式多采用干法施工模式，较少采用湿作业，无打磨粉尘，无现场废料，减少噪声粉尘和建筑垃圾等污染。
同时，其在工地现场只进行水泥基的和金属的扣装，没有木质以及胶带来的甲醛、TVUC以及其他放射性的有毒有害物质，真正做到了节能环保、无毒无害。
2、降低对工人的依赖，增强质量的确定性
一般传统装修施工现场工序繁琐，耗时费力，对人工的依赖度大。以60平米两居室为例，其装修期至少两个月，其中至少涉及4个工种，包括水电工、泥工、木工和油漆工等，对人工的数量和技术都有较高要求。反观装配式装修，3个能严格执行施工程序的产业工人，花费10天时间就可以完成装修任务，其人工耗时远低于传统装修，可以大幅减少人工成本。
传统装修与装配式装修工种工期对比
3、装修时间短，可快速投入营运
装配式装修在工厂中生产部品，现场装配，节省了大量因现场制作与施工而消耗的时间；同时，装配式部品多采取扣装方式，较于传统安装工艺，效率方面有了大幅提升。因而可以将装修周期缩短50%以上，现场装配周期缩短80%以上，并通过系统集成技术实现去技工化。
以卫生间的设计和施工为例，传统装修方式不仅容易出现漏水现象，还会耗费大量的人力物力财力。采用整体卫浴，4-8小时即可完成一套安装，高效实用。且因其使用环保材料装修甲醛低，可即装即住，缩短装修到开业的周期，尤其在存量旧房改造中优势明显。
传统卫浴与装配式卫浴施工工期比较
4、维修率降低，耐用性增强
装配式产品的耐用性增强，在同样的使用寿命之中，比传统装修的折旧率更低。一般传统装修存在几个问题，一是墙体的表面涂料受租客损坏后必须得翻新，因此带来直接的维护成本增加，空置期增加；二个是再翻新又会产生甲醛，从而延长空置期。
装配式装修的模块化组装方式，方便局部检修、拆卸、改装，不需要大面积替换板材，维修效率高，确保长期可靠，方便后期维护与更新。
四、装配式装修应用落地仍需时间
当然，凡事不是一蹴而就，公寓装配式装修在发展的过程中也会遇到一些挑战。
1、尚未形成社会化的用工体系
相比传统装修，装配式对于人力的依赖程度降低了50%，但作为装修领域一种新的生产方式，目前从事装配式的企业更偏重产品研发和生产，而在落地端，尚未形成社会化的用工体系。由于从业工人数量和素质的不足，装配式高效的优势无法完全显现，提升产品落地效率是整个市场亟待解决的问题。
2、没有形成完备的供应产业链
装配式装修在部品生产过程中需要场地，生产完成后又需要根据客户需求运送到各地再进行现场安配，材料的生产成本和运输成本相对较高，由此对企业工业化水平和供应链管控能力有着较高要求。
目前国内装配式装修产业处于起步期，具备大规模生产交付能力的企业屈指可数，供应链的完善也需要相当的企业资金和丰富的管理经验，对企业而言，如何将自身的经验技术与资本相结合，做到真正意义上的工业化与规模化，也是其亟待思考与解决的问题。
3、存量改造的非标户型适用受限
户型的不标准对装配式产品是一个挑战，需要开发很多模块以适应各种变化的尺寸。目前，市场上的长租公寓多以改造存量物业为主，而这些存量物业并非装配式住宅，也非标准户型构成。若采用装配式装修，势必要为不同户型打造不同预构件，这就无法实现统一标准组件降低成本的功能。
例如，一些存量房改造的厨房、卫生间特别小，不太适合装配式装修，因为装配式装修会对使用面积进行一定的消耗，不能把空间利用最大化。另外，在目前的技术起步阶段，相较于传统的装修方式，装配式能够使用的工业化方式、材料和部品确实选择余地偏小。
4、结合装配式建筑，标准化、大批量生产才可降成本
而未来，对于各城市新出让的租赁用地而言，在前期建筑标准就按标准化的装配式建筑建设，待落成后就可采用标准化的装配式构件装修，可以极大降低成本。
2015年11月14日住建部出台《建筑产业现代化发展纲要》计划到2020年装配式建筑占新建建筑的比例20%以上，到2025年装配式建筑占新建筑的比例50%以上。
当前十二个租赁市场重点城市如上海、南京等进行租赁土地出让时对装配式建筑比例均有较严格比例规定，租赁用地与装配式建筑深度绑定。装配式建筑规划的逐步推进，加快了我国新建建筑乃至租赁建筑的标准化进程，从而也为装配式装修的适用及普及奠定了良好基础。
5、行业规范参差不齐，统一标准待发布
中国的装配式装修发展还处在起步阶段，还未形成统一的行业标准，仍存在很多不完善与不规范的地方。目前，现存的行业标准多为企业主导制订的自律规范或部分地市层面制订的设计标准等，例如品宅参编上海市工程建设规范《住宅室内装配式装修工程技术规程》，通过其装配式科技内装技术体系为行业标准制定提供依据，小马快装携手清华大学建筑研究院共同编制《公寓建筑设计标准》。
而目前正在起草的全国规范《租赁式住房装修技术规程》即将于2019年推出，在政府部门和企业的共同推动下，租赁住宅将成为装配式装修规范化的突破口，未来将推动整体行业的规范与进步。
总体来说，装配式自身优势显著，其绿色高效的特征契合长租公寓发展需求，确实是一个趋势，但在国内还有一段路要走。
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