周三企业说丨今年的TOP30强房企表现如何（中）
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房企2018年中报发布已经接近尾声，TOP30强房企中期业绩报告基本已经公布，上半年整体业绩表现非常出色。上周我们已经对TOP1-10强房企中报进行比较分析，下面我们将对继续对TOP11-20强房企进行比较。
一、销售：金茂、正荣上半年业绩增速明显
从TOP11-20强房企2018年上半年业绩增长速度来看，金茂、正荣增速较为明显。其中，金茂主要受益于上海星外滩项目279亿的大单业绩并入，上半年实现合同销售额718亿，同比增长198%，销售排名也由去年的第29名上升至第15名；而正荣上半年的销售高速增长主要源于合理的区域布局和营销节奏，此外较大的合作力度也是推动规模增长的一大原因，上半年企业的权益销售比例达到55%。
而从7家房企中已提出2018年销售目标的房企目标完成率来看，其中金茂、正荣、世茂以及招商的目标完成率较高，都超过50%，其余房企完成率也在38%以上。值得一提的是，金茂年初销售目标原定为1000亿，截止6月底已完成72%，公司根据下半年现有900亿可售资源及下半年强销节奏，将目标上调至1200亿，就目前完成率来看，依然处于较高水平。一般按照房企的销售惯例，上下半年的销售额比例多为4:6，这些房企年底完成全年业绩目标还是很有把握的，部分房企有望超额完成。
二、利润：招商、华夏、金茂盈利水平较高
从房企上半年综合盈利能力来看，2018年中期，世茂上半年营业收入425.7 亿，同比增长18.8%，在房企中国营收规模最大。其中，世茂来自物业销售收入406.7亿元，同比增长19.0%。在物业销售收入方面，入账项目有76个，同比增加6个项目，其中，泉州世茂璀璨天城入账销售收入达人民币30.28亿元位居首位。
另一方面，从毛利率水平来看，表现亮眼的便是招商、华夏、金茂，毛利率均在40%以上，属行业较高水平。其中，招商、金茂这2家房企同是国企背书，整体盈利能力普遍高于同规模民企；而华夏幸福盈利水平自2017年以来，毛利率均在40%以上，净利率也相比去年提升了5个百分点至19. 85%。
三、负债：泰禾、阳光城、中南、正荣杠杆率较高
从房企上半年资本运营方面来看，除泰禾、阳光城、正荣外，其余7家房企现金均能够覆盖短期有息债，短期内还款压力不大，其中泰禾、阳光城、中南、正荣上半年净负债率较高，均在170%以上。截止上半年底，泰禾净负债率达371%，较年初大幅下降了102个百分点，风险把控有所改善，但公司截止上半年底持有现金219亿元，短期还款还存在一定压力；阳光城2018年上半年阳光城持续通过多元化方式进行融资，包括资产证券化、中期票据、定向工具、永续债、银行贷款等多元化融资渠道，使得阳光城在2018年融资环境持续收紧的情况下融资成本只较于2017年末微涨0.4个百分点至7.49%，持有现金达333亿。同时净负债率同比减少19个百分点，进一步优化至232%，但净负债率还属于较高位，若负债算上其50亿元的永续债，则净负债率将上升至288%。
四、战略：TOP11-20强房企在多元化方面各有发展
目前，TOP11-20强房企2018年中期业绩报告都已公布，大部分房企都对旗下多元化业务发展进行了总结与展望。
在长租公寓板块，绿城、招商、世茂、阳光城、旭辉、泰禾6家房企均有布局，其中招商、旭辉表现较为突出。2018年上半年，招商蛇口依旧在大力扩展其长租公寓，新增13 个长租公寓项目，约为24.1 万平方米，共计5134间。其在全国布局长租公寓近2 万间，管理规模总计约90 万平方米，长租公寓方面的目标是三年布局10万间。目前形成青年白领公寓——“壹栈”、 城市中产公寓——“壹间”、中高端服务式公寓——“壹棠”三大核心产品线，且已实现公寓智慧平台的全线上化服务。同时，公司还联合招商启航等多家公司设立投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；成立储架额度60 亿元，首期发行20 亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”；携手建行注册首单银行间长租公寓ABN200 亿（首发40 亿元）。
2018年8月，旭辉成功在上交所挂牌上市旭辉领寓“高和晨曦—中信证券—领昱1号资产专项计划”类REITs融资产品，这是国内首单民企长租公寓储架式类REITs；目前已经在华北 华东 华中 华南 西南的19座重点一、二线城市落地70 个项目，管理规模逾35,000 间。根据旭辉的规划，2018年年底计划实现6万间的管理规模，并最终会在2021年达到20万间的规模，实现IPO上市。
在商业地产板块，2018年上半年，泰禾集团整体租金及托管收入达到了3.24亿元，同比大幅增长了86%；总可租赁面积达36.32万平米，已出租面积达32.61万平米，整体出租率高达90%。随着泰禾商业规模的不断发展，未来其收入结构也将更加均衡，从而降低运营风险。
截止上半年底，世茂拥有在营业商业及办公楼超过13个项目，在商业盈利上涨的同时关注产品本身竞争力，进行产品的创新升级，2018年上半年世茂有如济南世茂国际广场等5个商业项目完成升级改造，实现出租率与租金的双重提高，2018下半年，随着改造项目上海世茂广场等项目的面世，将加大推动世茂的投资物业收入的增长。
在酒店管理板块，2018年上半年世茂的酒店经营收入8.8亿元，截止上半年底，世茂拥有在运营酒店19家，已布局于全国10多个城市，下半年还将推出3家酒店，其中上海深坑洲际酒店将在本年四季度开业，因其特殊的选址与构造引起广泛关注。此外，截至7月，酒店轻资产管理品牌世茂喜达共计签约55家酒店，其中有8家正在运营，这些企业囊括境内外，运营版图与影响力持续扩大，未来将成为世茂酒店的收入重要组成部分。
2018年上半年，金茂酒店板块营业收入较去年同期小幅上涨，除丽江受旅游市场影响较大，总体保持平稳。2018年金茂酒店板块营业收入为人民币13亿元，同比上升2%，毛利为人民币7.9亿元，同比上升4%，酒店经营毛利率为52%，与去年同期持平。从项目发展来看，北京及深圳市场表现良好，平均入住率和平均房价双双取得增长，总体保持平稳，但丽江市场旅游形势仍然不容乐观，平均房价同比降幅达2%，虽较去年同比收窄3个百分点，但下行压力较大。
五、优势：四类房企各有发展之道
总体而言，按照其发展的模式来看，可以将TOP11-20强房企分为四类：国企、先发优势较大的房企、稳健发展型房企以及闽系房企，在如今市场政策调控较严的情况下，各有各的发展之道。
其一，以招商、金茂为例，2家房企都有国企背书，在市场调整变化较多的情况下，在资金上、资源上均有着其他民企所没有优势，未来发展的机会也将会更多，同时这两家房企规模扩张也相对较快。
其二，世茂、华夏、绿城3家房企都是先发优势较大的房企，其中世茂、华夏都曾属于TOP10强房企，而绿城也早在2016年就跨过千亿门槛，单从体量上来看，3家企业相比其他公司更大一些，在规模发展上具有先发优势，同时也是10强左右房企最大的竞争对手。其中，华夏幸福相比其他房企比较有特色的是，其发展注重产业与地产的结合，但这也是公司发展的一柄双刃剑。2018年以来受环北京、环上海的政策影响，华夏幸福在销售上存在一定压力；而绿城的销售业绩有相当一部分以轻资产模式运作，这种发展模式也是未来的一种发展趋势。
其三，旭辉、中南2家房企属于稳健发展型房企，整体发展较为均衡，其业绩增长、盈利、负债等指标虽然不属于行业最高水平，但整体表现都还十分不错，每年销售规模扩张速度也比较稳健，其发展后劲十分强。按照目前发展速度来看，旭辉更领先一步，中南紧随其后。
最后，便是阳光城、泰禾、正荣3家典型闽系房企，他们都有闽企锐意进取、抗风险能力都比较强的相同共性，同时快速规模扩张也是他们的强项。
总的来说，这10家TOP11-20强房企发布的18年中期业绩报来看，整体业绩增长还是非常出色，以招商、金茂为代表的国企利润水平相比同规模民企而言较高，同时销售规模增长相对稳定；在长租公寓方面，TOP20强房企已有6家入该领域；在商业地产方面，泰禾、世茂表现较为不错，整体营收均有所增长；在酒店管理方面，世茂整体表现较为不错；而在企业整体发展上，四类房企各有各的发展优势，注重规模与利润的均衡发展。