长沙：暴涨前的浮躁与宁静
地产八卦女说
经过四天的实地走访，我磨平了一双高跟鞋。
文 | 地产八卦女
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大盘分析
前些天四处走访，真心很累，一回家就想睡觉。文章发的有点晚，先说一声抱歉。
好了，废话少说，先说结论。个人认为，长沙确实已经到房价暴涨的临界点，目前的刚需客或投资客的出手率也很高。但长沙市场仍是一个典型政府操盘的政策市，只要政府不放开预售证和网签管制，长沙房价想要像去年一样翻倍涨是很困难的。因为新房不放开，二手房很难涨太高（二手房超过新房一定程度后，购房者就更愿意花时间和其他成本抢价低的新房），所以大家也不用太担心“暴涨”，而更应该担心买不买得到房。
△网络流传的长沙限签通知
据星子了解，最近开盘的几个项目，如阳光城、万科魅力之城、卓越浅水湾等楼盘都是日光（在此之前，阳光城和卓越浅水湾从未日光过）；
二手成交超级火爆，长沙不动产登记中心提供的数据显示，2017年上半年，长沙内五区二手房成交达43809套，成交面积达460多万平方米。这一数据，已超过2014年全年二手房成交面积和套数总和（2014年1-12月长沙市二手房成交面积417.66万平方米，成交套数36261套）。相比去年同期，二手房销售增幅超70%；
市区核心板块项目开盘，基本上是几百人抢一套房，如保利天禧、万科里金域国际（梅溪湖不用抢，正常销售），都是有钱买不到房等待摇号或网上抢房，等等。
△长沙库存去化率居于全国前列
从市场层面看，长沙这一轮涨幅是由人才新政预期效果催涨起来的普涨。一方面长沙想要打造国家中心城市，前段时间国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，将特大城市的城区常住人口规模划线从以往的100万人提高到500万人，由此，湖南省唯一一座特大城市长沙将“降级”为大城市，湖南将无“特大”城市。在人口基数不达标的情况下，gdp再高也没用（比如郑州GDP就低于长沙）。
所以为了吸引人口，特别是省内外溢到广东、江浙沪、京津冀的湖南人，低房价、低生活成本就成了吸引人口的最大利器。而另一方面长沙又必须保持住低房价的优势，否则一旦上涨就跟其他城市没什么两样了，吸引人口也成了伪命题。
由此，综合来看，长沙是能涨而不让涨，真正炒房的收益率会比较低，但买到好房子的成本（金钱成本+其他成本，重点在其他成本）会越来越高。至于这个成本能不能转化成收益，说到底还得看政府的脸色。
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地段分析
刚才我们说到长沙目前仍是细微的普涨（主要是因为限价），而限价是对市场不敏感的计划经济手段，导致长沙普遍没有拉开价格差距，所以从这方面看，长沙的房子虽然值得买（多少都能涨一点，不会跌），但板块正在快速价值分化，买哪个板块、哪个地段、哪个楼盘，最终的结果，在几年后是完全不一样的。
△长沙八大片区示意图
说明：① 岳麓山国家大学科技城
② 马栏山创意集聚区
③ 高铁新城
④ 空港新城
⑤ 滨江国际金融中心 （滨江CBD）
⑥ 暮云新城
⑦ 洋湖-大王山文化旅游度假区
⑧ 梅溪湖国际新城
（以上片区，除了滨江主要是由旧改得来，几乎都是“白纸上画图”）
比如，目前的滨江板块，价格是12000-14000，但距离传统市中心五一广场较远、且无地铁和优质学区的万科魅力之城，价格也在11000了。所以从这方面看，滨江在售楼盘的价格是非常实惠的（问题是都抢不到）。
再比如，目前很多人看好的梅溪湖。个人认为，相对同价位的滨江板块，梅溪湖很明显高估。
梅溪湖虽然有山有湖有地铁有个大超市还有医院学校扎哈艺术中心，但这只是构成高端居住区的一些必备要素，距长沙市金融中心还有一定距离。而梅溪湖最大的优势是优质教育资源集中，但这个教育资源其实也并非长沙最好的，长沙市最好的教育资源在市府板块，毕竟那里才是本部，梅溪湖只是捆绑发展；此外，梅溪湖住宅开发容积率超高，接近北辰三角洲，有4.3左右，随着今后入住率的提高，交通拥堵是大概率事件。
与我持相同意见的还有克尔瑞长沙总经理，他的意见是：梅溪湖板块后续上升空间非常有限，除了一个湖之外，基本没啥利好，整体规划是强行上的，跟城市道路的接驳严重有问题（从梅溪湖去往河东的路途经常堵车），二是无产业支撑（虽然背靠麓谷高新区，但据星子了解，大部分人还是在河东上班，单纯依托麓谷产业园不现实），三是配套不完善（连理发店和小超市小餐厅都没有），四是本土人群太少，边缘化（都是在省外的湖南人和炒房团购买）。
△梅溪湖楼盘和长沙主要江景楼盘一览（来自大熊看楼）
由此，对于梅溪湖板块的未来，个人的理解是：起点高，从投资的角度并不划算。真正值得投资的房子，也就二环内（梅溪湖算是三环内）。至于三环内的房子，适合刚需自住。
△二环内适合投资自住，三环内适合刚需自住。
有人说三环内房价低翻倍快涨幅高，比如金星北、月亮岛，对于这个论断，我是不同意的。长沙虽然没有很明显的价值核心板块，但相对集中的市府中心是有的。未来一旦放开限价，市府中心地段的涨幅肯定远远超过郊区，毕竟现在长沙各版块的价格相近，没有明显差距。
至于长沙的金融中心，网络上分为两党：滨江党和梅溪湖党，我个人倾向滨江。虽然滨江也不算是很集中的金融中心，但从全国来看，围绕湘江两岸发展金融是最合适的路径。此前杭州就囿于西湖的发展困局，转向了钱塘两岸；而长沙如果不理清湘江的一江春水（活水），转而去往梅溪湖的一潭绿水（死水），是很明显的规划失误。而江边开放大气的湘江九号商业、渔人码头，个人感觉也比封闭式的扎哈艺术中心吸引力大，毕竟去艺术中心参观还要买门票啊.....
对此，公众号“李白谟胜不是李白”有个留言说得非常有道理：南二环-芙蓉路-北二环-银杉路-潇湘北路的一江两岸合围区域，就是长沙未来的金融中心。其中，五一芙蓉是核心纽带，火车北站黄兴北路是金融预留，滨江新城是全新开发的金融住宅融合的新片区，承接金融转移新领地。三个片区围绕湘江相互呼应，互补长短，已形成了一个相对生态的金融新区。
△长沙滨江片区概念规划图
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地段分析
说完了滨江和梅溪湖，再来说说河东。
河东的几个楼盘，除了北辰三角洲、湘江世纪城，个人印象最深的也就第六都、荣悦台和建发中央公园这三个盘。其中，湘江世纪城和北辰三角洲因为容积率过高，一直饱受诟病，但其地段优势、江景优势，以及逐渐凸显的学区优势（湘江世纪城的北雅中学初升高成绩越来越好）也是大家所艳羡的。
在网络上，大家都觉得长沙的市中心将会向河西转移，尤其是长沙市政府在07年搬迁到岳麓区之后，舆论更加倾向向西发展。但是打开地铁规划，我们看到长沙地铁最密集的区域仍然在河东，说明长沙大中心转移是很难的。
最后再来一张图，给大家醒醒脑：2015年10月长沙12大板块销售均价