【西南地产 | 会议纪要】华润万象生活（1209.HK）2020年全年业绩公布投资者推介会

会议概要

主题：华润万象生活2020年年度业绩发布会

时间：2021年3月30日周二

出席管理层：主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、副总裁郭光辉、首席财务官阳红霞。

亮点回顾与展望

2020年12月9日华润万象生活成功分拆，并于香港联交所上市，成为当年港交所第三大IPO，在此过程中落实了员工持股，实现了激励方式的创新和突破。上市以来，市盈率保持行业领先，并于2021年2月26日晋升为恒生综合指数成份股和恒生沪深港通大湾区综合指数成份股。十四五期间，万象生活将紧扣国家发展战略，捕捉大消费和服务升级趋势，把握行业整合机遇，坚持城市品质生活服务平台的战略定位，构建物业管理和商业运营服务两大主营业务与一个大会员生态体系一体化的“2+1”业务模式，在物管和商管两条赛道上凝心聚力，奋力前行，打造最具行业影响力的管理第一品牌。

业绩亮点

各项核心指标：2020年华润万象生活各项核心指标全方位快速提升。营业收入：实现人民币67.79亿元，同比上涨16%。毛利率18.27亿元，同比上涨94%。核心净利润人民币8.16亿元，同比上涨148%。每股盈利人民币0.485元，同比上涨119%。每股股息人民币0.132元，派息率是37%。购物中心的零售额实现人民币827亿元，同比上涨14%。全业态的物业管理面积是118.6百万平米，同比上涨18%。购物中心已开业面积640万平米，同比上涨22%。一点万象的会员数是1340万，同比上涨16%。购物中心的合作品牌数约5000家。悦家用户数84万。写字楼的高品质租户数约1000家。

财务数据：我们的业务分为两大板块，分别是住宅物业管理服务和商业运营物业管理服务。得益于商业运营及物业管理服务规模的快速扩张， 2020年实现收入67.79亿元，按年增长15.5%，2017年到2020年的复合增长率达到了29.4%。住宅及商业物业管理服务面积从2017年的66百万平米增加到了2020年的118.6百万平米，其中住宅的物业管理面积是106.6百万平米，购物中心的物业管理面积是6.3百万平米，写字楼的物业管理面积570万平米。从我们的图上可以看到一个明显的趋势，收入结构上商业运营及物业管理服务收入的贡献率稳步提升，占到了收入的1/3以上。这也是华润万象生活不同于其他物业管理公司的典型特征，除了物业板块，我们在商业运营物业管理服务领域，都有领先的市场地位。

两大业务板块的收入情况：住宅物业管理服务的收入为人民币38.84亿元，按年增长11.9%，其中，社区增值服务的比重从2019年的8.6%提升到了2020年的10%。商业运营及物业管理板块的总收入为人民币28.95亿元，按年增长20.8%，2017到2020年复合增长率达到了41.2%。

购物中心和写字楼的收入情况：购物中心2020年实现收入18.12亿元，按年增长16.3%。从2020年1月开始提供购物中心的运营管理服务，本年获得收入7.91亿元。从2020年7月开始，我们将购物中心的物业管理由包干制转化为酬金制，物业管理收入同比减少了5.12亿元。写字楼2020年实现收入10.83亿元，按年增长29.3%。从2020年7月开始，我们提供了写字楼的运营服务，本年取得收入5700万。

总成本：随着业务的不断扩张，得益于我们对于效率的提升以及有效的成本管控，成本占收入的比例持续下降，从2019年的83.9%下降到了2020年的73%。相应的，毛利率从2019年的16.1%大幅提升到了2020年的27%。毛利润人民币18.27亿元，按年增长93.9%。主要的原因是一方面我们两大业务板块的规模提升。其次，商业运营及物业管理服务的收入贡献提升。第三，整体的运营效率明显提升。

住宅及商业板块毛利率情况：住宅物业的毛利为人民币6.17亿元，按年增长了46.9%，综合毛利率15.9%，按年提升3.8个百分点，主要因物业单价提升、疫情期间社保费用减免以及有效的成本费用控制。商业运营及物业管理毛利润为12.10亿元，按年增长131.7%。毛利率提升至41.8%，主要是因为购物中心业务的毛利率达到了48.8%。

核心利润：大幅提升。行政支出占收入比率上升，除支付上市费用的影响外，主要还是因为我们本年开始提供购物中心和写字楼的商业运营服务，总部和区域品牌的运营成本相应增加。市场推广开支，有一个下降，主要是因为商业分租服务疫情期间推广活动减少。核心利润人民币8.16亿元，按年增长148%，核心净利润率是12%，比2019年的5.6%提升了6.4个百分点。

财务回顾

财务业绩的优异表现来自于业务的快速增长和效率的持续提升，作为中国领先的物业管理及商业运营服务提供商，公司成功覆盖了69个城市，那么其中有79%的住宅物业以及76%的商业物业都位于一二线城市，这个比例高于绝大多数的物业公司。物业管理的住宅及商业物业建筑面积118.6百万平方米，提供商业运营服务的购物中心及写字楼建筑面积达760万平方米，在管住宅项目数量是553个，已开业商业运营及分租购物中心数量为59个，提供商业运营服务已开业写字楼23个，2020年度在中国商业地产top100中排名第一。

2020年是不平凡的一年，华润万象生活超过15000名员工坚守抗疫一线，守护了超过60万户的业主，也保证了1万多家企业用户复工复产，受到了各级政府、行业协会的表彰40余次，也获得了150家主流权威媒体的报道，包括人民网。我们目睹了疫情对实体商业的巨大冲击，也建立了强大的内心，凭借综合运营管理能力和抗风险能力，我们率先恢复经营和客流，2020年5月零售额已经达到了2019年5月同期的水平，保持一个稳固的增长。

住宅业态：截止2020年，住宅物业管理服务的在管面积是106.6百万平米，合约面积是142.9百万平米，其中集团及第三方的在管面积占比提升到了23.7%，我们的整体物管费单价从2019年的2.28元每月每平米的提前到了2020年的人民币2.55元每月每平米。物业管理费收缴率是93%，属于行业的较高水平。

基础物业的毛利率大幅提升，从2019年8.2%提升到了2020年的12.3%。客户满意度呢从2019年的86分提升到了2020年88分，保持着行业的第一梯队。业绩增值服务同比增幅是30.5%，达到了3.88亿。

全业态物业管理：致力于打造全业态的物业管理服务能力，深耕住宅、商业、写字楼等传统赛道，也发力城市空间的运营，包括河道、街道、市政公园、大型场馆等等，也在积极布局工业园区、产业园物管赛道。目前在管的有广州、深圳、上海、武汉等优质的市政公共设施，也包括像顺丰、华为等公司的产业园项目，还承接了深圳的公园和深圳的河湾支流运维管养项目，那也是大湾区首家参与河道管养的物业服务企业。

外拓：上市后，我们多措并举加快外拓业务规模，依托我们强大的综合运营能力，积极布局城市服务，从社区管家转型为城市管家。我们也进军综合设施管理领域，成功竞得西安、成都等地的高新企业产业园项目。我们落地了与地方政府的平台合作项目，运用市场化机制探索智慧城市管理。我们推动集团内的协同，成功签约的包括华润啤酒，华润医药，华润燃气这样的一些全委项目。再跟大家介绍一下就是我们2021年一二两个月份获取的项目规模超过了2020年全年，为2021年拓展目标的顺利实现奠定了坚实的基础。

业务回顾

购物中心业态：凭借品牌影响力和商业评估能力，目前在营购物中心是59个，面积是640万平米，其中，万象城系列23个占比39%，其中集团第三方的购物中心的面积占比是15%。

目前已开业的购物中心覆盖了40个城市，总的零售额是人民币827亿元，增长14%。总的营业额：人民币112亿元，增长7%，这个数据扣除了疫情期间的减免金额。经营利润率是51%，提升了六个百分点。总客流是5.5亿人次。重奢购物中心8个位列行业第一。平均出租率94.3%。合作品牌的数量约5000家。一点万象的会员数量是1340万。购物中心在当地零售额排名排第一的有21几家，排前三的包括刚才20个总共有40个。

重奢：重奢保持绝对的领导地位，在营的八个项目2020年零售额同比提升20.3%，在当地排第一的有四个，分别是深圳万象城、沈阳万象城、南宁万象城、天津万象城。排名第二的分别是厦门万象城和重庆万象城，持续加强与国际战略品牌的合作来巩固我们的重奢领导地位。

万象城与万象汇：2020年受到疫情的影响全国新开购物中心数量创下了三年来的新低，我们仍然逆市新开了五家购物中心，分别是宁波万象汇、成都万象城二期、沈阳长白万象汇，杭州东站万象汇和崇左万象汇呃。无论是从开业的客流还是从开业率来看，表现都非常良好。

项目签约情况：截至2020年底，我们已经签约了八个第三方的项目，那么其中五个项目已经开业，还有三个未开业的项目，包括了西北片区首个第三方高端定位项目，也包括了第三方业主再次合作的项目遂宁万象汇，其实是我们2015年开业的泸州万象汇的同一个业主，是我们商业管理运营优异的表现，那么业主跟我们达成了进一步合作的轻资产管理项目。到2021年，我们也落地了华北首个轻资产管理项目，石家庄万象汇。

写字楼物业管理服务：目前在管有23个，面积是150万平米，合约项目有29个，面积180万平米。目前成熟期，也就是三年以上的写字楼平均出租率已经达到了89%。我们还为写字楼提供物业管理服务，在管项目80个，面积是570万平米，签署合约的项目由94个，建筑面积是730万平米。我们写字楼的物业管理服务的平均单价从2019年的14.39元每月每平米，稳步提升到了2020年的15.7元每月每平米。

平台情况：我们为所管理的全业态客户提供会员服务，一点万象现有会员是1345万， 2020年实现12.2亿元的全国线上交易金额，日均活跃率是5%，完成了619万全国自助积分。悦+科技管理系统在2020年末落地50个智慧社区的项目，获得国家专利，会员人数是84万，覆盖率超过了75%。我们现在进行不同业态间会员体系的打通引流，目前一点万象和悦家重叠会员人数19.5万，同比提升了53%。重叠会员人均年消费金额2.5万元，同比增长25%，这个消费金额是普会员消费金额的两倍以上。我们试点项目消费购物中心的消费积分来兑换物业费的金额大幅增长，这是我们独特的商业模式，基于我们空间流量和资源相互转换的生态系统，使得我们可以为我们的客户提供更丰富的产品和服务的同时，能够强化扩大品牌认可，为后续进一步的创收提供可能性。

公司战略及展望

公司战略：将通过国家战略推进大消费和服务升级的趋势，把握行业整合机遇来打造城市品质生活服务平台，这个平台将聚焦一体化的“2+1”业务模式，具体是着力构建物管+商管两大主营业务与大会员生态体系一体化发展的“2+1”模式，打造“全业态、全客户、全产品、全服务”的城市生活生态圈。坚持四大核心策略：规模拓展、效率提升、创新增收和会员经营，我们要建立一体化跨业态的大会员体系，来整合我们的会员信息、会员权利、会员价值。尽力创造投资、运营、科技、组织、品牌五大关键能力，成为最具行业影响力的轻资产管理第一品牌。

十四五的业务发展目标：非常明确，物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。在物管业务上，协同商业覆盖浓度，直拓一二线存量及强三线新盘，推进集团的产产协同，拓展工业园区、产业园区项目，能利用我们资源优势来发力空间服务多业态。我们会持续通过市场化收并购住宅、商业、写字楼等混合业态服务标的。在十四五期间，希望外扩面积达到2亿平米，在管面积达到4亿平米。在商管业务上，我们会聚焦重奢和品质赛道，重点布局与我们的母公司协同的四大区域和九大区域中心，同时把握一二线和强三线品质赛道机会。在运营上不断去巩固精益运营、存量改造、内容运营三大核心竞争力，希望在十四五期间外拓项目约50个，在2025年末在营购物中心150个。

购物中心的发展策略：截止2020年底，购物中心（含储备项目）共123个，面积是1250万平米，为后期发展提供了充足的增长空间。这123个项目有覆盖到了66个城市，79%位于一二线城市。我们的母公司在十四五期间也将继续在重资产自营业务上进行布局，也会为我们持续提供新的项目。2021年，购物中心计划开业13家，那其中有4个属于万象城系列，9个万象汇系列，有11个是华润置地项目。

科技赋能：科技赋能是十四五期间要重点打造的能力，在物业数字化战略上，我们会强化智慧社区的成果，打造数字万象的运营体系，不断地优化客户体验，提升管理效能，降低人工成本，提升客户满意度，最终实现价值。在商业数字化战略上，我们要打造智慧商场，通过极致客户体验来构建生态流量，通过数字化运营来实现相关决策。

目标：2021年是十四五开启之年，在物管业务上，我们本年计划外拓4500万平米的第三方面积，持续提升基础物业的管理能力、发育、甚至服务。我们基础物业的毛利率将从2020年的12.3%希望提升到2021年的13.8%，收缴率提升到94%。计划在2021年拓展10个第三方购物中心项目，在运营管理上继续完善和推进商业运营分级分类的标准化体系，提升运营效率，零售额希望从2020年827亿提升33%达到1100元，经营利润率从2020年的51%的高位继续提升四个百分点达到55%，购物中心分部毛利率继续维持高位，大概50%左右的水平，重奢购物中心的项目数量达到9个保持行业第一。在大会员经营上，继续扩大会员规模，基于现有的三大平台的会员体系，来发掘各个业态之间的痛点，挖掘不同业态间的的交互场景，通过完善我们的资源配置来推动各个业态的资源系统的打通，释放会员价值。

会议概要

1、怎么看万象在十四五期间的战略定位、发展规划和目标，置地会给万象什么支持？

在上市之前，管理层做了明确战略定位，作为轻资产管理公司，战略定位是城市品质生活的服务平台。业务模式是2+1模式，2是物业管理、商业运营服务，1是大会员生态体系。万象生活管理的空间要丰富，涉及到购物中心、写字楼、住宅园区、城市空间，这些空间的打通和会员的打通，带来一种重构的可能性，这是我们特别核心的一个业务模式。核心策略：1、商业管理层面更加注重核心能力的打造，会员打通，生态建设。物业管理：大的挑战-转型和创新，由传统的物业管理（园区空间、四保管理）转型资产管理。面对新的市场、客户需求，用资产管理理念洞察市场，定制化服务匹配，最终促进物业资产保值和升值，做好客户增值服务，这是未来的核心策略。十四五期间，围绕战略定位，聚焦关键，投资、运营、组织、科技、品牌，尤其是科技，科技是重要发力点。十四五期间核心业务增长的预期：核心净利润增幅40%以上，2020年营业收入68亿，毛利18亿，在这个基础上，希望十四五期间能有稳定增长。置地的支持：1、最大的股东，持续推动支持，战略组织文化构建、业务发展。2、华润置地住宅、商业储备量很大，给万象生活更大支持3、集团资源的嫁接协同，华润其他业务单元，空间协同，业务层面，包括会员体系构建方面，必要协同。4、推动万象生活核心能力构建上，也会产生一些协同和支持的作用。

2、毛利率，住宅、商业、写字楼都比IPO沟通时的预期明显高出很多，基础物业的毛利率上升到12%，今后还有上升空间吗？商业部分毛利率超出ipo将近10个百分点，能否拆解这部分的构成？

毛利率有10.9个百分点的上升，主要是新增的购物中心和写字楼运营管理服务的贡献。1）住宅物业管理板块，计划2021年，继续提升到13.8%,包括新增外拓的毛利率。并购因为体量等各有差异，所以可能造成影响，基础物业到十四五末期，计划提升到17%-19%；住宅综合毛利率提升至17.9%，到十四五末期提升至20%以上。2）商业运营：购物中心毛利率有个非常大的提升，因为存在规模效应、成本相对固定，计划2021年商业运营毛利率提升至接近60%，十四五末期通过规模扩张、运营效率提升，达到65%。写字楼2020年毛利率为30%，非常高，继续保持这个水平。商业运营及物业服务板块，综合购物中心和写字楼这两大业态，希望在2020年往50%方向提升，十四五至少达到50%以上。公司整体综合毛利率希望提升到30%以上。

3、轻资产商业运营的输出，第三方外拓，对商场的选择，比如城市规模怎么考虑输出的规划？

坚定长期主义的理念，不是为了拓展而拓展，聚焦重奢、高端、品质赛道，做最擅长的产品。外拓的地域聚焦四大城市群、9个中心城市，和置地协同发展，聚焦30个城市，做深耕和拓展。一线和强二线：多城多汇。其他二线城市：一城多汇。聚焦中大型购物中心赛道，以购物中心为主，进行对外拓展。拓展方式：聚焦在酒店这样的轻资产管理模式，特别优质的项目，不排除考虑分租的形式，但这个会很谨慎。拓展规模：上市的时候有过沟通，上市之后，积极拓展，进展顺利，市场反响积极，接触了很多项目，很多项目在一一落实，有个石家庄的项目已经在签约。因而提升了对市场的预期，今年至少10个以上第三方轻资产管理项目。除了未来四年要新开发的项目以外，对已经开业的商场去进行接管，通过租户、品牌调整提升经营水平。每年不少于10个去拓展，十四五末期50个以上的商业轻资产管理项目。

4、上下游产业链的整合如何看待，有什么计划？

公司的优势在于物管+商管，我们的写字楼和购物中心，工作、生活、消费不同空间的管理让我们能打通空间，为客户提供一体化体验。基于这样的想法，在商业方面，对优质的租户和上下游合作伙伴进行投资，正在筹划中，希望本年内能落地。物业方面，更看重两方面：1、加强力度进入城市空间的管理。2、进行能力补足的投资，比如需要特殊资质的公司的投资。前段时间，在深圳，介入河道管理。另外，积极和科技赋能方面的公司沟通和交流，希望找到管理能力提升能够补充的投资。更为重要的还是把会员体系做全面拉通和构建，在这样一个基础上，在大会员平台上，引入更到第三方资源，未来真正建立起生态体系，变成平台化的公司。

5、估算了下，万象生活管理的华润系的项目超过400个，面积超过6000多万平方米，这样的推算正确吗？

代管面积量比较大，这个数字可能不是对应这么准确，但是是这个量级。坚持市场化，不会因为集团是内部的企业，就提供友情赞助。这个量是一个逐步释放过程，作为重点经营方向来努力。

6、商业和住宅物业有协同吗？有没有可能在住宅增值服务方面和商业有协同？

从上市之后，加大市场化发展，今年1、2月拿到第三方拓展面积已超过2020年第三方外拓面积，700万平米，还有200万平米已经中标但没有签约。有两个特点：1、非居业态占绝大多数，一共是18个对外拓展项目，只有2个是住宅业态，主要是集中在城市空间管理和产业园区。2、落地和集团的勘探协同，比如华润啤酒、华润燃气等，分别签约多个项目。上市之后逐个跟集团的业务板块进行业务梳理，跟华润电力、华润水泥对接，这两个业务板块每年的物业服务的营业额都在1亿以上，其他业务板块还会进行梳理和对接，这个空间非常大。本着市场化的原则，各个合同都有不同的到期日期，积极对接，希望未来能够全面和产业进行深度协同，变成未来增长的重点板块。集团的推动之下，华润集团的各业务单元产业协同、业务协同上的认识上基本达成一致，增量角度，有很大可能性。

商业和物业的互动：已经开始做了很多试点，举一个例子，在社区里面试行兑换物管费，仅仅在深圳万象天地和润府一个项目里，在2019年，兑换金额是5万多，2020年是17万，在这方面还有很多可以做的工作，未来加大试点力度，加大联动范围，写字楼和商业联动效应得到进一步扩大。

7、万象汇面临很多竞争对手，怎么看待龙湖、大悦城的调整，怎么提高竞争力，是不是会考虑往中端发展？

1、产品分级分类管控方面有调整空间，因为是从万象城发展到万象汇，所以万象汇很多做法有万象城的痕迹，目前还是要分级分类，根据产品特点、消费者需求，给予与之匹配的产品和服务，未来加以落实，提升运营效率。2、基于消费者需求，把重点品类进行模块化研究和提升，使得我们的产品更加标准化，提升招商、运营效率。3、优化激励机制，释放员工活力，万象汇这方面运营效率的提升更为重要。4、新的万象汇项目上，创新、效率方面取得更好的平衡，过去考虑得不够，提升购物中心的使用效率、店铺好租，在这方面有很强信心，做到市场领先。在市场销售方面的表现，也是市场领先水平，只是在运营端、效率端有更好的提升，产品端（设计、模块、品牌适应性）提升。未来，主要有三条产品线：1）高端产品-万象城（盒子式购物中心）；2）品质产品-万象天地（购物中心+街区）：3）万象汇目前没有进入中低端市场的计划。因为根据我们对中国内陆，未来五年，每年开业在500多个，2021年会更多一点，因为2020年有所下降，未来五年开业会在2600-2700个水平，高端购物中心会有35-40个，城市高端有200个左右，品质赛道上800左右，其他的就是一些大众赛道。我们还是聚焦在前面的，有足够的市场空间进行拓展。

8、怎么看待市场并购环境，公司的并购标准？并购后的协同问题？

今年并购市场非常火热，在这样的环境下，更应该保持理性状态，并购是为了有质量的发展，今年也会积极、认真研究市场的并购机会，如果有好的并购机会，会努力争取。并购的标准：更多关注国企混改机会，主要是因为并购文化一致性比较重要，第二是管理规模，200万平米之上。也希望对内部毛利率不要产生太大影响，如果毛利水平达不到，如果能通过一到两年时间提升上来才会考虑。整合问题，三个方面：1、华润有非常好的企业文化，文化融合是第一看重的，也是最有信心的。2、市场化原则，激励机制、运营模式、管控模式。3、自身已经建立起来的专业能力，是并购整合的基础。并购方面的具体标的，有好的消息会积极和投资者沟通。

大物管板块，是资本市场的风口，收购估值有点高，规模导向的迹象比较明显。应该有长期的思维，把它作为赛道来看，每个行业起起伏伏的态势一定是有的，在这样的态势下万象生活从华润置地分拆出来。上市公司从管理的角度有几个核心原则：1、长期可持续、稳定的业绩增长。2、长期有质量的规模增长。不会不顾基本的收购原则，唯规模论，市场冷的时候，不会停滞不前。并购的核心指导思想：有质量的增长。规模扩张的渠道来看，万象生活有独特的模式：物管+商管，业态多元化，这是优势，可选标的比较多，核心看盈利，素质、文化、价值观都是要考量的事项，在未来发展的过程中，坚持长期发展思维，坚持盈利导向，坚持有质量的规模增长。

9、住宅方面的外拓策略？

第三方拓展方面，万象生活作为央企，因为在第三方拓展方面的应该具有相当的优势。特别是在和政府的合作有优势，通过我们的品牌优势，发力城市空间运营，包括我们已经获取的比如说河道、街道、市政公园、高铁站、大型文体场馆等等，在市场品牌影响力的作用、过往的综合运用能力的影响之下，目前都取得了很大的成果。我们一二月份在这个方面集中发力之后获取了18个项目。2、万象生活是一家全业态全域服务能力的共识，作为华润置地城市运营的承接者，我们在城市空间服务上有很强的能力，由于我们有商管和物管的综合，特别是在商管方面作为中国最有竞争力的一个商管公司，就会为我们在物业发展方面增强了竞争实力，通过我们商业空间的运营，为物业对外拓展提供了机会，商业空间和空间运营加上物业服务能力，构建成了万象生活对外拓展的独一无二的市场竞争优势。3、跟集团的产产协同积累了工业园区的运营能力，在今年也得到了兑现。因此，我们在对外开放拓展方面非常有竞争力，至于我们的竞争态势，按照李总刚才讲的三点啊，我们也在积极的践行。

10、公建类有无中长期目标？

公建类拓展方面，我们还是有很强的优势，我们在城市空间运营上，从深圳的项目开始，积累了很多经验，现在我们作为大湾区独一无二的在河道的城市空间运营的物业管理公司，我们取得很好的成绩。我们不仅仅是做基础的物业服务，我们还会给城市空间提供更多的，比如说物理空间的运营，包括商业运营，包括文化的运营。我们最近也在跟相关的政府顾问，做城市空间的文化方面的运营和打造，比如说做文化长廊，科技长廊，休闲长廊，艺术长廊，为城市生活品质生活的改善助力。同时，我们也会获得更多的外延的服务机会和生意机会。应该说总体上看，今后也会秉承有质量的增长原则。

11、激励机制，会和目标核心利润挂钩吗？

在上市的时候推出了一个员工购股计划，最终的员工购股的金额，大概是200多位核心员工都参与了购股计划。购股计划有三年的锁定期，今天我们在这个业绩发布会的管理团队，除了我们主席，其他几位应该都是持有万象生活的股票的，所以我们是跟投资者的利益是保持一致的。接下来，公司在这方面也会继续努力，我们希望未来无论是股权激励也好，还是其他方式的激励也好，应该可以跟我们这次的这个购股计划有一个连续性的激励。我觉得这个因为作为金字塔的管理的这个公司，人是第一资产，也是公司发展的最核心动力，所以我们公司还是高度重视团队打造，我相信高素质的人才队伍也是保证公司可以长期增长的最根本保证。

12、应该怎样看待外拓商场带来的收入增长跟收入的量级，一个第三方外拓的商场的运营饱和收入和母公司这边一个商场的差异大概有多大？

第三方外拓的商场，我们对于运营的质量、效率的要求跟母公司的这些商场的要求、标准是一样的。同样是会聚焦在高端和品质的这个赛道进行拓展，所以从这个角度上来说，我们要求的营业额、利润率都是统一的，跟我们过往所运营的商场保持了一致。从这个角度上来说，我们未来的增长水平，可能还是跟我们足够开业的速度会结合得更为紧密一些。因为我们现在拓展的这个商场，比如说今年我们希望拓十个以上，但是今年能够开业的可能只是占少数，其他的更多的还要经过三四年之后才能开业。但是在开业之前我们收取的费用相对都是固定的，前期的这些顾问咨询费用和招商代理费用也是相对固定的。我们主要的收入还是开业之后的经营管理费，就占到我们绝大头的管理费的收入，所以我想就是对于商业来说还是一个长期主义。随着商场开业数量的增多会进一步带来收入的明显增长。2021年要开业13个商场，也希望在这13个商场之外，在第三方外拓里面还能有新的商场可以开业。在这之后，我们每年都会维持在12-15个商场开业的一个速度，希望到了2025年能够有大约150个左右的商场开业。这样的话，我们的商业收入会随着商场不断的开业得到大幅提升。