巨亏无比！90%的人还没看清这个买房真相！

2016年东大街百盛、北大街大洋百货正式歇业；

2018年民生连续关闭三家店、西大街百盛闭店；

2019年世纪金花南大街店、群光广场闭店；

2020年世纪金花珠江时代广场正式闭店。

... ...

万达广场外街沦为“鬼街”的情形不胜枚举。

住宅底商大多空置，2020年创历史新高！

曾经的“黄金”商铺今非昔比难“翻红”。

商业综合体商铺 喜忧参半

2018年印发的《西安市商圈建设三年行动方案》中提到，将力争用3年时间，建成6个城市商业中心，28个区域商圈为支撑，社区便民商圈为辅的商圈布局结构。

三年大限即到，到底西安商圈的实际情况如何？客流量如何？“一铺养三代”是否还是资产投资的“金科玉律”？

丨已建成9大商圈

不完全统计，近两年随着购物中心的集中开业，目前西安共89个购物中心投入运营，如曲江大悦城、CityOn熙地港、益田假日、高新大都荟等，已经遍布主城各区域，形成9大商圈，带动了西安商业发展与形象升级。

虽然大量新建城市商业综合体在西安落成，一些项目顺势崛起，如赛格国际购物中心，销售规模已跻身全国前列。但部分项目已遭遇经营变故。

那么，9大商圈的商铺现在到底情况如何？

N0.1 钟楼商圈已然没落

曾经的“西北第一商圈”西安钟楼商圈已然没落。钟楼商圈曾经被誉为“西北第一商圈”，其繁华一时无两。然而，2018年东西大街百盛店相继关店，钟楼开始由盛转衰，世纪金花易主、群光广场开业两年便暂停营业、开业7年的世纪金花珠江时代广场也宣布结束。

丨钟楼商圈今昔对比

如今，东大街95%店铺大门紧闭，街上人烟稀少；骡马市商业街区，曾经最好的铺面11.5万元/每平米/月，如今跌到3万元/每平米/月，不但不能一铺养三代，反而成了一铺赔三代。只有极少数人能玩转商铺。

丨骡马市商铺目前租金

N0.2 小寨商圈一枝独秀

小寨商圈一家独大，周边商业业态经营惨淡。西安小寨商圈现在与春熙路齐名，但赛格的崛起并没有带动整个商圈的发展。

反而因为“虹吸效应”小寨金莎国际购物广场、小寨银泰、百汇商场等商场里的顾客明显偏少。有的商铺甚至写着“转让”，部分不沿街的商铺有的关着门。

丨小寨百汇

十年前，小寨百汇一楼的一间十几平米的商铺月租金要一万多元，二楼的商铺也需要八九千元。如今，一楼三四千元就可以租到。

某种程度上，类似赛格等一些成功的单体项目，具有不可复制性。在这样的布局结构下，对客流的竞争、重资产的运营能力都是考验。

N0.3 多数商圈均在'养铺期'

多数综合体在开业后，几乎都会遭遇长时间的“养铺期”。长安城南新天地购物中心，因经营存在问题，导致90%商铺无人问津，一直没全面开业，这种情况并不少见。

丨领导留言板

对于商铺初期没人气销售难度大，或自持运营难度大，有些开发商会通过两个“套路”来解决。

一方面，通过减租或免租的方式，补贴引进类似星巴克、肯德基的商户，把商业氛围搞热起来，盘活区域。

另一方面，将商铺分割成小块，卖给中小投资者。因为分割后单铺总价低，开发商更容易快速回笼资金。同时，还会承诺包租，保证中小投资者的收益。

到最后，开发商没有专业运营能力，商铺无法实现收益，一秒变“有毒资产”。

N0.4 商场客流不足 运营尴尬

随着疫情影响的趋弱，国内商业也迎来部分回升。但通过中秋、国庆双节的数据体现，发现大部分商场依然客流不足。

双节期间，赛格国际购物中心日均客流近20万人次，而凯德广场新地城日均客流仅4万+人次，MOMOPARK日均客流5.7万人次；西安龙首印象城购物中心日均客流5万+人次；西安金地广场日客流3万+人次，西安汉神购物广场日客流约3.5万+人次（数据来源赢商网）......

丨曲江金地广场日常客流

当然，不是说所有的商铺效益差。

熙地港、曲江大悦城你会发现生意很好，但真正赚钱的铺子是开发商自持的。

因为商铺需要重运营，很可能你买的铺面只是开发商为了回款进而出售的。

所以，投资客户对西安核心商业体商铺的态度需要慎重思考。

对于购物中心商铺投资，建议普通人不要碰。

住宅底商 空置率高

区域购物中心商圈之下，我们再来看住宅底商的情况：

丨科技二路金域国际底商

过去几年中国的地产市场，住宅和商业是冰火两重天，随着房价的上升之后“鬼城'解套了，反而出现了满大街的'鬼街'。

什么叫'鬼街'，一整条街所有的铺子都租不出去。

因为大多的投资者会选择20-50㎡的小型底商进行投资，虽然低成本投资小面积商铺的投资方向没错；

但后期很可能因商铺的业态受限/同质化的竞争压力，出现“商铺十买九亏”的现象。

大量商铺空置租出不去，已成事实。“一铺养三代”、“闭着眼睛投资”的时代已经过去了。

当然，有的人很不理解，商铺还是那个商铺，为什么就不行了呢？

1.商铺销售周期长，库存大。截止2020年10月末，西安市商业剩余库存预计全部售卖完周期将近6年。其中，所说的去化6年周期的商铺，只是领出了预售证的项目，还不包括没领预售证的潜在供应。

2. 电商冲击，绝大多数商铺空置。受电商影响，2020年上半年典型21城主流购物中心平均空置率上升至9.2%，其中西安约1/3商场空置率超过10%。

西安购物中心首层平均租金为15元/㎡/天，其中核心区域首层平均租金为30元/㎡/天，非核心区域则为10元/㎡/天。只有部分区域唯一或少数优质购物中心，实现了基本满租。运营能力较差的购物中心面临依然是商铺空置无人运营，租赁需求活跃持续下降。

丨主流购物中心平均空置率

3. 商铺交易税极高，变现能力差。商铺市场行情不比住宅，是完全市场化的行情，会关系到收益率，地段，商圈，税费，以及房子自身的格局，当然还包括资金成本等等，商铺作为二手房再次交易，税费极高，价格就变得无比的尴尬。

交易过程中，卖家个人所得税是按物业增值部分的20%征收。土地增值税则采用累进税率，其中增值低于50%的部分，按30%征收；50%-100%的部分，按40%征收；100%-200%按50%征收；200%以上按60%征收。

如果以200万元的价格买进一间商铺，以400万元卖出，扣除一些持有期间发生的成本之后，粗略估算应缴纳的税在160万元上下。也就是说涨的越多都是给国家的，你得到的很少。

商铺税费高，自然就阻碍了交易成功率，也影响到交易价格；这也是为什么都说，商铺看的就是租金回报率。

当然，所有的事情都符合二八定律，以下的几点建议希望能帮助大家投资避坑：

1，不要迷信“黄金地段”。地理位置不是万能的，要综合评估人流、周边租金等综合因素，测算投资回报率。

2，不要迷信“承诺”高回报。正常回报在4%-6%，切勿轻信高回报。

3，不要相信“第三方运营公司”。商业属于重资产运营，难度大，变量因素较多。

4，不要迷信“政府规划“，一定眼见为实。

小结：如果自己做生意，租金成本与购铺投入差不多，综合考虑测算后，建议可以自持使用；而作为普通人投资，一定不要碰商铺。

记得看完不要忘了点个“赞+在看”哦！

     怕买错？怕买贵？怕踩坑？

     买房，有太多太多的疑问？

     你要的答案全在这！

     扫描二维码在线答疑！

房产，人生最大的一笔支出！

加入西安楼市情报会员！

助你避坑买好房！

半年不限次咨询！

扫描二维码加入！