【建纬观点】以上海重固镇新型城镇化项目为例 谈土地资产依法合规“注入”PPP项目是推进PPP项目落地的现实需要

引言：

PPP项目合规性的特殊重要性

作为一种以商业运作为逻辑起点的公共产品、公共服务的新的提供模式，PPP模式完全不同于以往“借债-花钱”的地方债模式。因更多元的社会资本方和更多的主体参与、更多的融资方式介入，PPP模式中对于交易依法合规的要求相比于传统的公建基础设施、公共服务采购而言，具有特殊的重要性。

案例研究：

上海重固镇新型城镇化PPP项目

土地一级开发在PPP项目中的处理

BT模式——土地一级开发利润加成

北京发布的《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的意见》规定，已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资土地一级开发项目初始取得立项核准后4年内全部达到供应条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为12%；4年内全部达到供应条件的项目，每提前1年（不足1年不计）利润最多增加1个百分点；4年内未全部达到供应条件的项目，每延期1年（不足1年按1年计算）利润率至少降低2个百分点，最低不低于8%。而意见下发之日起一年内实现供地（招拍挂项目发布交易公告、划拨项目取得划拨决定书、协议出让项目签订土地出让合同）的，且经政府储备土地和入市交易土地联席会审议通过的企业为主体土地一级开发项目（含458历史遗留项目），全部用于公开配租配售保障性住房和共用产权性质自住型商品房建设的利润率最高可按15%计取。

土地补偿模式——有一定的灰色性和政治风险，各地有一定尝试

·上海市发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》规定“‘城中村’改造地块由农村集体经济组织开发建设，或引入合作单位开发建设的，经营性土地形成“净地”后，可采取定向挂牌方式出让。农民动迁安置房建设纳入保障性住房建设计划，采取定向挂牌方式供地”。

·即经营性土地完成土地一级开发后，可以实行定向挂牌方式进行出让，因此在政府推动社会资本进入基础设施领域投资建设的背景下，上海市出台的政策为土地一级、二级开发联动。

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