地王利润率真相！从莘庄地王保本7万/㎡ 说起
今日上午9点30分，闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块（原闵行新城MHP0-0303单元01-01A-06B地块）开拍，该地块吸引了包括当代、世茂、东原、旭辉、协信平安、金辉、新城、保利葛洲坝、华润、融侨、中海、建发等21家房企加入。
竞价现场金辉、象屿、城开竞价活跃度较高，经过99轮的激烈竞价厮杀，最终金辉以28.15亿元竞得该地块，溢价率143%，成交楼面价43790元每平米。
根据上海土地市场公开披露的信息，闵行区莘庄镇地块占地面积48亩，容积率2.0，起拍价115711万元，起始楼面价为18000元/㎡。
（上海历年地王利润率 ）
如果说北京土地市场陷入疯狂，上海也不例外，与北京相比，上海的近几年高溢价成交的11宗地王项目地价占比达到53%，留给项目真正的利润空间实际上是不多的。
以行业平均水准来看，地价占比为30%，我们认为是合理值，上海大部分地王的低价占比已经远高于这个值，更有个别地块达到60%以上。
可以说是几乎没有利润空间，甚至是一笔赔本买卖。所以拿下地王固然可喜，但也是顶着压力过日子，后面的销售才是真正的考验。
近期有不少地产大鳄就公开表示，不会买地王。
在融创中国董事长孙宏斌表示北京、上海的地价太贵，卖10万元/平方米都不赚钱，虽然市场没问题，可价格不合适，我们也是不会去拿这些地的。”
在2015中期业绩会上，世茂房地产控股有限公司副主席许世坛明确表示“不要买地王”。
对于地王项目而言，绝大多数都高周转不了，因为项目单价高的话，肯定卖不快，资金成本低、财务实力强才可以做到。
以华润为例，要确保销售目标完成780亿元的销售目标，华润置地必须致力于产品结构的调整，加大在一二线城市的项目布局。但一二线城市高价地也会对毛利率构成威胁。2015年上半年，华润置地综合毛利率为32.2%，相较于2014年同期30.4%有所改善，其中开发物业毛利率由2014年上半年的28%提升为30.8%。但频繁拿下高价地在使得华润置地销售上存量颇丰的同时，也为其带来了毛利率的隐忧。
若没有一个有效的高周转模式，高价地可能就会产生较大的资金沉淀成本。但问题是，为了实现这样一个模式，可能又必须牺牲掉高利润率。对于华润等企业来说，拿到各类地王后，控制运营成本可能是一个较优的经营策略。
北京弘威嘉业地产投资集团营销总经理杨子江表示“做地王的，蛮辛苦。成本高，要求高，压力大。其次，买地王的产品，也不容易。因为开发商赚钱不容易，小业主赚钱也不容易，同理。”
一张图对比日子最好过的北京地王市场，来看看地王们的利润率。
（表格数据来源：大伟看楼市）
再看看近年来土地市场最疯狂的北京市场，30宗地王的地价平均占比为42%。
虽然对于地王项目来说，这样的利润率已经偏高，但是较之平均行业占比才只有30%的地价占比，地王项目肯定属于高价区间。
（图片来源：好地网）
从此次地块位置来看，该地块距1号线莘庄站在800米左右，靠近莘朱路和沪金高速，地块周边多为成熟小区，居住氛围浓厚，配套相对成熟。
地块东侧地块规划为幼儿园与动迁安置房，幼儿园计划2016年开工，2017年底竣工；动迁安置房计划2015年底开工，2017年底竣工。
由于地块紧邻高速公路，会面临一定的噪音污染。而动迁安置房的设置又将整体拉低该地块的格调。另外，多位网友表示莘庄目前的交通非常拥堵，可以用龟速来形容，即使出行用1号线到人民广场也需要13站路，起码半个小时。
房价方面，如果扣除7%保障房后，该地块的实际楼板价超过4.7万/㎡，而据链接数据统计，莘庄板块二手房11月的成交均价为27804元每平米，楼盘价已经远超周边二手房房价。
（数据来源：链家）
此外，据网易房产数据统计，11月莘庄板块一手房成交均价仅为21416元每平米，且销售力明显不足，11月莘庄板块总计售出5套新房，总计成交面积557平米。
（11月莘庄新房成交情况 数据来源：网易房产）
从莘庄板块近半年（5月1日-11月30日）的成交情况来看，该板块的成交均价为31487元每平米，卖的最贵的楼盘的成交均价为34812元每平米，但板块的整体成交略显乏力，仅大虹桥国际成交套数超过100套，其余楼盘的成交套数均低于10套。
（近半年莘庄新房成交情况 数据来源：网易房产）
可以说，加上莘庄板块开发已经相对成熟，未来可发展空间已经遭遇天花板，板块的价值在近年来已经透支，未来发展前景堪忧。
而对于今天的莘庄地块来说，出现了面粉贵过面包的价格，势必在其未来楼盘销售环节出现高房价情况，面对的客群也将是中高端的有经济实力的人群，而中高端人群购房的一大特征就是购买好地段，对于该地块拔地而起的楼盘来说，也将面临巨大的市场的考验和挑战。