房屋买卖合同违约责任的承担方式

随着社会经济的发展

房屋买卖已成为人们日常生活的

一种常见的市场交易活动

但在房屋买卖上时常发生纠纷

今天鹏法君就带大家来学习

房屋买卖合同纠纷案件中

有关违约责任承担方式的一些常见问题

No.1

讲师

深圳市中级人民法院

房地产审判庭法官

路德虎

No.2

课堂内容

第三课 房屋买卖合同违约责任的承担方式

民法典第五百七十七条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

重点内容：

四种违约责任承担方式分别是继续履行、违约金、定金和赔偿损失。

No.3

继续履行

1、在没有履行障碍的情况下，房屋买卖合同案件能否判继续履行？

《九民会纪要》第48条。

2、不判继续履行的具体情形：

买方没有购房资格；

买方不愿意变更付款方式；

未经共有人同意，共有人反对；

房屋已经转让给他人；

房屋被查封，买方不愿意代为清偿债务，解封；

房屋上设定了抵押，双方都不愿意涤除。

3、继续履行判项的表述

民法典第五百八十五条：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

No.4

违约金

1、不主动调，法院释明，一审未释明二审如何处理？

2、调高

3、调低，调整时考虑的因素：

违约金是否过高的事实谁举证？

因为有惩罚性所以考虑过错。

合同法解释（二）第28条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

合同法解释（二）第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

《九民会纪要》第50条：认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。

No.5

定金

【定金担保】——《民法典》第五百八十六条

【定金罚则】——《民法典》第五百八十七条

【违约金与定金竞合时的责任】——《民法典》第五百八十八条

No.6

赔偿损失

1、赔偿范围包括可得利益

2、赔偿范围受到以下规则的限制（违约方举证）：

可预见性规则

减损规则

损益相抵规则

过失相抵规则