万科成立泊寓成事业部：长租公寓成熟期项目出租率高达91%
据IPO早知道消息，8月21日万科首席执行官、总裁祝九胜在2019中期业绩推介会上表示，之前泊寓都是分散的，今年把它成立一个独立的事业部，因为它已经具备了这个条件。
来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考
编辑 | C叔
近年来，万科朝城乡建设与生活服务商的定位转型，大力推进多元化业务，租赁业务是其主攻方向之一。此番表态，进一步拔高租赁住宅的核心业务属性，也暗示万科将长租公寓作为穿越周期的战略考量。
此前，万科将内部业务划分为BG（事业群）和BU（业务单元）两种业务组织形式，传统的北方区域、南方区域、上海区域、西部区域以及物业公司成为BG，长租公寓、商业地产、物流仓储、海外业务、滑雪度假、梅沙教育都成为BU。
其中，长租公寓BU于2019年正式成立，高级副总裁孙嘉自5月开始担任董事长和第一负责人，长租公寓团队在其带领下进行组织重建和事人匹配。
屡屡受挫初心未改
顾名思义，泊寓就是停泊之所，万科泊寓致力于打造专属于18-35岁且具备年轻、追求梦想品牌特征青年的高品质居住空间与创意时尚生活的纯租赁社区。不仅提供“产品和空间”，同时也提供“服务与生活方式”。
以万汇楼为起点，万科于2014年率先试水长租公寓领域。起初各区域公司各自为政，万科长租公寓的品牌名称也几经变更。如广深区域曾出现万科驿、万科派两个长租公寓品牌线，厦门和西安则有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。直至2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等，才统一为“泊寓”品牌。
当前泊寓玩法有轻资产和重资产两种，前者即为租赁物业，泊寓与项目持有方或经营方签订经久房屋租赁合同，一般跨越15年，泊寓负责项目装修改革及运营治理；后者则是泊寓经由过程收购获得物业产权或经久应用权,同时负责装修改革及公寓运营治理。
截至6月30日，长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%；仅以上半年计，万科新开业101个项目，总计2.06万间。
根据克而瑞发布的2019年上半年房企长租公寓数据显示，截至6月底，万科泊寓凭借23万间的拓展规模及7万间的开业规模在各大房企中居首，不过，相较2018年近三倍的规模增长，增速上出现了放缓。
（资料来源：克而瑞）
期间两件大事引起市场人士关注，一是“万村计划”推进受阻，二是薛峰离职。
万村计划是万科泊寓在2017年主打的王牌，也是拓展房源的重要途径，其聚焦城中村综合整治及租赁运营业务，通过以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较低成本，推动居住升级。
不过，2018年年底，“万村计划”那时的掌舵者张纪文承认，这一计划已经全面暂停签约新的房源；2019年年中，“万村计划”主动违约，准备放弃部分已签约房源。
在孙嘉主政长租公寓BU半月有余，该事业部又迎来一位大拿——原任厦门万科总经理时任广州万科总经理的薛峰，对标职位是长租公寓事业部总经理，而厦门正是万科南方区域长租公寓业务的起源。但仅一个多月，薛峰就提出辞呈。
对此，有媒体评论道，“租赁住宅业务想要长期稳健发展，看起来已经是模式问题了，而不再是谁来做的问题。”
万科显然没有放弃，祝九胜表示，“长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内继续坚持。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。”
（万科总裁&首席执行官祝九胜）
对于万村计划下一步的走向，祝九胜进一步指出，万科会永远的牢记自己做事情的初心，克服当中的困难，尊重各利益主体的诉求，把它平衡好。“是我们的主航道业务，我们就会长期坚持做下去。”
盈利是长租公寓最大困局
长租公寓也曾经历所谓的“风口”，在租售并举的政策东风下，自2017年期各路资本抢滩登陆。蒙眼狂奔两年之后，潮水退去，才发现一大堆公司都在裸泳。远如爆雷的上海寓见、杭州鼎家、北京昊园恒业，近如朗诗集团剥离长租公寓业务。
归根结底，没有盈利能力支撑的烧钱模式终会归为尘土，而盈利模式依然是长租公寓最大的困局。
日前，戴德梁行研究部发布《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》。报告指出，国内长租公寓普遍仍停留在“二房东”阶段，依靠租金差赚取收益。
根据克而瑞的监测数据，目前国内20家重点城市，公寓租金回报率只有1%到3%，一线城市都没超过2%。专家表示，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为 40%左右。
为了降低成本负担，万科计划引进REITs等方式。与此同时，万科泊寓实行运营标准化，采购团队、设计、运营等核心团队大多是原地产业务的人员，了解万科的运营标准化，从而降低整体成本，提高利润率。
祝九胜在万科2018年业绩会说过，长租公寓2018年的租金收入接近9亿，但没透露更多收益情况，或可从同样布局这一领域已久的朗诗得到参考。据朗诗年报，2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损达到2.34亿元。
比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意，需要有足够的耐心。万科董事会主席郁亮就曾公开表示，长租公寓本来就不应该赚很多钱，主要是解决居住问题。
当下万科的基调是“收敛聚焦”和“巩固基本盘”，从中期报告可见一瞥。2019上半年万科全部营业收入中，来自房地产结算收入的比例为95.5%，再刨去物业服务的3.3%，留给囊括滑雪度假、梅沙教育、长租公寓等其他业务合计占比不足1.2%。
（万科2019上半年营收情况 资料来源：半年报）
实施长租公寓战略是万科践行“城市配套服务商”战略的重要一环，万科曾有“公寓100万间”、“业务年收入155亿元”的远期规划。“在房地产领域，必须在租售并举两个领域做到数一数二，才是行业领先领跑的公司。”郁亮认为。