黑马降速，中梁控股显疲态
三年增长6倍的奇迹已成过去，中梁更需要加强自身功力才能走得更远。
出品|每日财报
作者|周天一
去年7月，发迹于温州的地产“黑马”中梁控股在港上市，在上市满1年后，中梁控股(02772.HK)于近期发布了中期业绩报告。
上半年，中梁控股总营收237.67亿元，同比增长15.6%；归母核心净利润13.08亿元，同比增长6.2%，每股盈利0.34元。全口径合约销售金额为677亿元，同比增长6.3%，只完成了年度1680亿元销售目标的40.3%。
过去，在高周转及三四线城市棚改货币化的城市红利下，中梁仅用3年时间，就实现了销售规模从百亿至千亿的跨越。但自棚改政策、收紧以来，中梁的销售增长开始快速放缓。
《每日财报》注意到，三年增长6倍的奇迹已成过去，中梁当下不仅销售增速大幅下滑、毛利率远低于同行，与此同时，此前“456”高周转模式留下的楼盘质量屡遭业主投诉维权。
中梁2019年的高光时刻仍历历在目，不仅超额完成全年1300亿元的销售目标；也代表其超越泰禾、富力、绿城等老牌房企，跻身行业TOP20；资本角度看，这也是其上市首年的开门红。
将时间线拉长，中梁2019年的高光，或许只是近年表现的缩影。2013年中梁的合约销售额突破百亿，2015年销售额168亿元，2016年销售额也不过190亿元。
但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元。这一增速，可以看出中梁渴求冲刺规模的野心。
从168亿元到1015亿元，三年6倍增幅，成功突破千亿门槛，这样的彪悍业绩独此一份。要知道，融创、恒大从百亿破千亿用了6年，万科也用了4年。但高光之下，中梁也有不少疲态隐忧。
据《每日财报》统计，其2017年-2019年的合约销售额增速分别为241.58%、56.39%、50.25%。逐年放缓的销售增速，也能反应出中梁的发展已现出“疲软”姿态。2020年上半年，中梁控股的销售增速继续放缓至6.3%。
中梁管理层曾就公司业绩增长给出解释：“未来，公司计划销售规模每年实现10%至15%的增长幅度，实现稳健增长。“
但按照目前中梁的区域和城市布局，这一增速目标能否顺利完成，还需交给时间验证。
2020年，中梁管理层给自己的定的销售目标是1680亿元，销售放缓叠加疫情影响，中梁能否如期完成既定目标，又将采取怎样的措施来保证销售，成为其留给市场的一大疑问。
作为温州走出来的千亿房企，中梁的销售业绩一直比较畸形，各区域之间的业绩贡献非常不平衡。今年中期，中梁在长三角区域销售占比达63.5%。而在海峡西岸等城市，中梁控股的销售占比仅有5.5%，同比下降6.6%。
从单一城市的贡献来看，上半年大本营温州为中梁贡献了110.65亿元的销售业绩，成为公司内部唯一一个销售规模超百亿的城市。此外，中梁控股还有杭州、丽水等14个城市销售金额超过10亿元，但均不超过50亿元。
在土储方面，中梁在长三角、中西部、海峡西岸、环渤海和珠三角的土储占比分别为45%、34%、10%、9%和2%，整体结构的相对失衡，是制约中梁后期规模增长的重要因素。
中梁控股能在3年能跻身千亿房企之列，主要得益于其近三年在国内三四线城市的“拿地”。中梁2016年基本以每周拿一块地的速度，攻下近70块地；2017年再加速，平均三天拿一块地，共获136块地。
2019年前11月，其新增129块土地，投资总金额约为711亿元。前11月拿地与销售比为54.5%。换言之，中梁不到2天半就拿下一块土地。快速之下，也不乏高溢价。甚至到了2020年，其溢价拿地现象还未终止。
高周转+溢价拿地，这样的豪放打法，也在考验着其资金链的承受力。招股书显示，2016年至2018年，中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿，由于信托利率较高，三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。而主流上市房企平均融资成本均线在6.07%左右。
结合其2016年至2018年有息负债余额分别高达202亿、244亿、270亿的状况，上市成了必须之举。招股书显示，中梁上市募集所得款项净额的3成将用于偿还绝大部分信托贷款。同时，由于境内融资受阻，中梁选择海外发债。
2019年9月26日，其以11.5%的票面利率发行3亿美元2021年到期的优先票据，高于9月平均发债利率8.45%。显然，外表“豪气逼人”的中梁，靓丽依然背后债务“窟窿”已然不少。
据此前媒体报道，中梁的资金链一直绷得极其紧。从本质上来说，中梁是一家‘高利贷’驱动的公司，在融资渠道方面，中梁除了长期依赖信托、债券等传统方式外，中梁的很多项目资金都有来自民间融资。
截至6月底，中梁控股的现金及银行结余为350.21亿元，有息负债总额为528.09亿元，较去年同期的288.02亿元增长83.35%，净负债率为69.9%，较去年同期的43.5%上升了26.4个百分点。
从债务金额上来看，其一年内到期的债务约为229.75亿元，较去年底的215.03亿元增加了14.72亿元。尽管中梁方面一直表示，公司的财务状况有所改善，但其债务水平无疑是显著增加的。
中梁的前身要追溯到1993年，彼时杨剑正式创立温州华成房地产开发有限公司和浙江中梁置业。凭借“敢于冒险”的温州商人特质，2009年，杨剑将视野放至整个长三角经济区寻找商机，成立上海中梁地产集团有限公司。
2015年，中梁以销售额以168亿元站稳浙江，2016年，便迎来战略转折。这一年，中梁正式把集团总部从温州搬到上海，杨剑提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略，走出浙江，布局全国。
虽然布局全国，但中梁控股仍然聚焦三四线，借助中央去库存的政策红利，中梁实现了规模的快速增长。中梁控股“3年增6倍”也将其董事长杨剑推上了“胡润全球富豪榜”，曾以265亿元身家“喜提”温州首富。
杨剑有句广为人知的名言：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的”。
在杨剑身家“暴涨”的背后，是中梁内部提出的“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。如此高速周转之下，房屋质量“后遗症”迅速暴露。
2019年年底，据多家媒体爆料称，在浙江义乌由中梁集团打造的“西江雅苑”高端楼盘，出现大量质量问题，业主称自己花一千多万元买的房子，梁柱上水泥竟然用手一抠就掉了。据了解，此前业主与开发商共同选定了5家检测单位，对已经封顶的40栋建筑进行了检测，然而检测结果却不容乐观，多份报告显示达不到使用要求。
2020年7月下旬，在浙江玉环的小区业主协调会上，开发商代表（中梁旗下玉环市梁信置业有限公司）对业主发出怒吼：“6000多的楼面价，才卖11500，造出这样的房子（当地的中梁·玖号院），你们还有什么不满意？”
事件起因是在台风过后，该楼盘的地下室漏成“水帘洞”。有趣的是在协调会上“拔出萝卜带出泥”，玉环当地住建局宣布：对玉环市梁信置业发出立案通知书。原因是其中梁·玖号院项目采用“虚假证明文件办理工程竣工验收备案”。
近年来，中梁在全国各地的多个楼盘屡遭维权。2019年7月16日，中梁控股上市当天，扬州中梁首府壹号的业主们高举横幅维权，要求维权，问题主要涉及承诺配套不兑现，实际品质与宣传不符等。
2018年10月，盐城中梁聚龙首府业主因房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”而集体维权。现场工作人员与业主发生肢体冲突。
在地产调控加强的当下，地产企业只有依靠质量和口碑才能获得更长久得发展。对于曾经的地产黑马中梁地产来说，要保持行业优势更需要奋起直追。
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