如何创设制度引导业主参与公共事务管理
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如何创设制度引导业主参与公共事务管理
黄璞琳
本文摘录自《住宅区物业管理地方立法相关制度设计探析——以〈抚州市住宅区物业管理条例〉为例》。
业主大会成立难、运转难，业主委员会履职能力低、公信力有限，业主参与住宅区公共事务的积极性低、热情不高，一直是影响制约住宅区物业管理效率的重要因素。《抚州市住宅区物业管理条例》除了创设业主大会投票表决“从众规则”以外，还紧扣现实问题从以下方面进行制度创新，力图破解实务难题：
（一）建立首次业主大会会议筹备经费制度。针对业主大会成立难，要求建设单位在申请不动产首次登记前，筹集首次业主大会会议的筹备经费，并存入物业管理主管部门设立的专门帐户；建设单位经责令限期交存仍逾期不交存的，处一万元以上五万元以下罚款；同时明确了首次业主大会筹备组申领和使用筹备经费的程序，并明确结余的筹备经费按照业主大会决定用于物业管理。需要强调的是，将建设单位筹集、交存首次业主大会会议筹备经费的时间，表述为“申请不动产权属首次登记前”，只是因为此时间点交存筹备经费更具可行性，并非将筹集交存首次业主大会会议筹备经费作为不动产登记的前提条件，建设单位未按照规定筹集并交存此经费不会导致不予不动产登记的法律后果。
（二）落实街道办乡镇政府的组织指导职责。对未成立业主大会的住宅区，街道办、乡镇政府要指导、组织业主讨论决定其公共管理事务；对未选聘物业服务企业或者其他管理人，也未实行业主自行管理的住宅区，街道办、乡镇政府要指导、组织业主做好住宅区环境卫生、公共照明等工作，相关费用由业主承担；对未选聘物业服务企业的住宅区，街道办、乡镇政府还要指导、组织、督促业主和物业使用人加强消防安全管理、履行消防安全责任。
（三）完善业主委员会成员资格监管制度。针对业主委员会成员消极履职甚至以权谋私等问题，完善以下制度：一是细化业主委员会成员应当具备的条件。业主委员会成员必须具备业主身份，且不得有违法搭建等损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为，不得有拖欠物业管理相关费用的行为，其本人、配偶以及直系亲属不得在本住宅区物业服务企业中任职或有其他利害关系。二是建立业主委员会成员资格自行终止制度。业主委员会成员丧失业主身份或者履职能力，以及提出书面辞职的，其成员资格自行终止，由业主委员会在住宅区显著位置公示。三是建立业主委员会成员暂停履职制度。业主委员会成员无正当理由三次不参加业主委员会会议，或者存在利用其成员资格索贿受贿、拖欠物业管理费等不适合继续担任业主委员会成员情形的，由业主委员会中止其成员资格并在显著位置公示。业主委员会未按规定中止其成员资格的，由物业管理主管部门、街道办或乡镇政府调查核实后责令其暂停履职。
（四）设立业主联系方式及入住人口信息登记确认制度。针对业主遭遇邻居侵扰却难以及时沟通协调等问题，一是要求建设单位交付房屋时，查验业主身份，收存业主签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。二是要求非业主的物业使用人入住时，向业主委员会或物业服务企业登记本人姓名、性别、工作单位，并提交其签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。三是规定，业主或物业使用人装修物业，但未按规定提交联系方式确认书的，物业服务企业可以禁止为其装修的车辆、施工人员进入住宅区。四是明令建设单位、物业服务企业、业主委员会不得泄露、擅自使用业主或者物业使用人的个人信息。