保利物业：能否给投资者相伴一生的幸福，定量及估值分析
观察研究物业公司有一段时间了，近期准备把个人收集整理的一些信息和分析共享给大家。
鉴于时间有限，这个系列主要会分析头部的几家物业公司-碧桂园服务，保利物业，恒大物业，融创服务。
至于万科物业，因为没有太多数据，暂不包含在内。
之前在雪球上看过不少物业公司相关的分析文章，包括希瓦的研究总监也写过相关的文章，不过感觉大部分的分析都是从宏观层面出发，比如物业公司的模式，特点，优势，问题等等，我这个系列，以定量分析为主，主要基于物业公司以及地产母公司的历史财报数据，进行整理，分析，预测。
首先简单说下物业行业的盈利模式，物业公司盈利来自于两方面：
一方面是固定每年收取的物业费；
另一方面是基于小区用户做的增值服务（通过各种各样的方式，在占据的楼盘和业主那提供服务赚钱）。
那要预测物业公司未来能赚多少钱，其实就简单了，无非就是两个盈利模式未来的上限：
1、未来物业费每年能收多少钱，能赚多少钱。
2、未来增值服务能收多少钱，能赚多少钱。
首先说下物业费这块，这块逻辑比较简单，无非就是以下几个因素：、
1、楼盘管理面积-影响收入。
A、地产母公司历史已售楼盘总面积。
B、地产母公司当前土地储备面积。
C、外拓楼盘面积。
2、物业管理费单价-影响收入。
3、物业管理费净利率-影响利润。
基于以上的几个影响因素，物业费这块的利润可以这样计算，利润=物业费收入*净利率=（自有楼盘面积*自有物业费单价 第三方楼盘面积*第三方物业费单价）*12个月*净利率。
注：管理单价单位为 人民币/月/平米。
接下来，我们从历史数据中，挖掘一下保利物业自有楼盘面积，自有楼盘物业费单价，第三方楼盘管理面积，第三方物业费单价，净利率这几个数据。
一、自有楼盘面积和第三方外拓面积：
注单位：销售额 亿;销售面积 万平米;单价 万/平米；土地储备 万平米。
以上数据来自于财报，从图中可以计算出，保利地产从2011年-2020年上半年，总共合约销售面积为1.6亿平米，截至到2020年上半年，土地储备面积近2亿平米。
2011年前的销售数据，比例偏小，我懒得一个一个查，暂且2011年之前销售的合约面积往保守估，估为3000万平吧。这样算下来，截至到2020年上半年，地产母公司总共已售面积和储备面积总和为1.6 2 0.3=3.9亿平米。
第三方外拓合同面积：截至2020年上半年，外拓合同面积为2.7亿平米。
二、自有楼盘物业费单价和第三方楼盘物业费单价：
注单位：面积 千平米；收入 千元；单价 元/月/平米
以上面积和收入数据来自于财报，单价为个人计算所得。
从数据上看，地产母公司提供的楼盘物业费单价远高于第三方楼盘物业费单价，因为住宅交付是一个持续的过程，并非统一在每年1月1日交付，所以所有楼盘完全入住后，实际物业管理费要高于表中数据。
三、净利率
注单位：收入 千元；
从表中看，物业费这块收入的毛利率和净利率处在一个逐年增长的过程，关于物业公司毛利率和净利率问题，市场上差异很大，比如碧桂园的毛利率和净利率差不多能接近40%和20%，差不多是保利物业的一倍。
记得有个物业老总说过：物业公司是服务型公司，净利率低才正常，高才不正常。
这个很有道理，净利率太高，要么说明收费太高，要么说明为业主服务投入不够，长远来看，物业费的净利率趋低才合理。所以保利物业物业费这块收入的净利率就按保守的12%来计算吧。
综上分析保守估计未来保利物业的数据：
自有管理面积：3.9亿平米（只计算了截止到当前的土储以及销售，未计未来新增）
第三方管理面积：2.7亿平米（只计算到当前的外拓面积）
自有单价：2.11元/月/平
第三方单价：0.51元/月/平
净利率：10%
未来物业费收入：（3.9*2.11 2.7*0.51）*12=113亿
未来物业费利润：113亿*12%=14亿左右
接下来是增值服务这部分，如果说物业行业，物业费很容易定量计算，但缺乏想象空间的话，增值服务正好相反：充满想象空间，但相对更难精确定量计算。
当物业公司独家占据数亿平米的楼盘，服务数百万家庭，数千万用户的时候，这里能发挥的商业空间很大，比如社区电商，家居装修，广告媒体，租房卖房等等。
先看看保利物业增值这块的数据。
一、增值服务收入和占比：
从上图看，增值服务这块收入占比逐年增加，从2016年的的25%增长到2020上半年的36%，上面也说了，这块是难以精确定量计算分析的，只能说逻辑上这块是有很大增长空间，所以这块主要毛估估吧，预估未来增值服务收入占比能达到50%。
二、增值服务毛利数据：
从上图看，增值服务的毛利是要高于物业费毛利的，参考了其他几家物业公司的财报，基本上都是这样，所以增值服务这块的净利率相对给出的毛估估数值，是可以高于物业费净利率的，加上本身保利物业的整体毛利率，净利率要比头部几家物业公司低不少，增值服务的净利率暂估为20%。
增值服务未来预估数据：
未来增值服务收入：等于未来物业费收入，大约为113亿。
未来增值服务利润：113*20%=23亿。
综上：
保利物业未来收入：113 113=226亿
保利物业未来利润：14 23=37亿
PE：这个无法定量分析计算，是个比较大的变量，每个投资者的看法不一样，只能毛估估。因为物业行业属于能穿越周期，且确定性较高，所以当前整体物业行业PE挺高的，差不多50倍。未来随着增长预期降低，暂以30倍估吧。
整体算下来，未来估值=37*30=1110亿人民币，今天收盘市值为332亿人民币，增长空间大约234%。
当然本篇数据估算，整体上都是基于当前确定的因素进行的保守估计，比如自有面积，只计算了已售和当前储备面积，未考虑未来母公司新拿地面积；物业费单价，也是基于当前财报数据来计算，未考虑完全入住的因素和涨价因素。
所以整体上保利物业未来的估值上限肯定要高于1110亿人民币。当然这个1110亿的估值多久实现也是个问题，当所有的土地储备都建成楼盘并入住，收入利润才会完全释放，估计这个时间至少得5年，如果按当前估值计算的话，持有保利物业5年，年化收益率接近20%，这个行业属于能穿越周期的行业，确定性比较高，所以在风险可控的情况下，这个收益率还是非常不错的。
本人持有少量保利物业，本文只做参考，不做投资建议，投资需警