土拍没有意外，限价仍在琢磨 | 叶建英
这是滨江的好事，也是购房者的好事，望江新城的好事，但不一定是杭州楼市的好事。今天的滨江，一定有着引领者的孤独。
不过，跟风者已经日众。上周末，保利云上府开放示范区，看到了浓浓的滨江味。置业顾问直说，我们就是要学滨江，大鱼也要学快鱼。
保利云上府与滨江拥涛府隔壁，比较了两个楼盘户型，还是保利云上府更讨喜一些呢。
土拍市场上真正的新闻是，钱塘新区的「三限」竟然成为了3宗个案。
6月5日，钱塘新区挂出三宗宅地，两宗位于大江东的宅地限价每平方米19800元，比钱塘新区的未来社区地块上调了每平方米500元，但却规定了上市日期须在2021年1月1日以后。
△ 大江东挂牌宅地出让须知
而此前，5月29日挂牌的钱塘新区未来社区地块，也是限定了须在2021年1月1日以后上市。
△ 大江东未来社区挂牌宅地出让须知
这是杭州土地出让继「双限」以后的「三限」。
不过，6月5日，同一份公告挂牌的大学城北宅地，却没有「三限」。当时大家的想法，或许大学城北这宗宅地可能是一个例外。
然而，杭州最新出来的几块宅地，比如6月9日，临安区挂牌两宗宅地，仍然没有「三限」。
现在看来，恰恰相反，大江东的宅地才是例外。
事出例外，必有原因。
此前各家分析的，是为了保证工程周期与楼盘品质，显然就不是最主要的理由了。如果为了保证工程周期与楼盘品质，那应该是全市「一盘棋」。
最合理的解释是，大江东想出地，但又不想以低的价格出地，然后限价又不能批上去，只能动用2021年的限价「额度」。
三个解读：
一，大江东财政缺钱。这个就不多解释了，今年只见增加开销，未见收入增加。
二，杭州市限价确实严格。大江东的新房均价远低于杭州新房的均价，本来多出让钱塘新区的宅地是可以平抑全市均价的，也就是说，大江东紧箍咒并不紧。
但即使如此，在已经上调了几宗新房限价以后，大江东新地块就要动用2021年的限价额度了。
三，涨不上去，但也跌不下来。大江的宅地和新房都不愁卖，如果不是为了涨地价，钱塘新区也没必要这么急着上调限价。
例表比较一下大江东中心区两宗地块。
|
地块 |
阳光城兴耀花漾里 |
杭钱储出[2020]9号 |
|
出让日期 |
20200109 |
20200707 |
|
新房限价 |
19000 |
19800 |
|
上市日期 |
—— |
20210101以后 |
|
楼面起价 |
7405 |
9803 |
|
起价上涨 |
—— |
32.4% |
|
楼面价 |
9624 |
—— |
制图:叶帅起高楼
一比较，最大的变化是楼面起价的上涨。
疫情之下，即使缺钱，限价仍然没有放松。
而5月份，国家统计局公布的杭州新房限价同比上涨为5.1%，超了0.1%。
图片来源：国家统计局
所以说，今年下半年的限价空间，比去年下半年会略偏紧一些。
而这几周，部分区域一直在传的限价上调，大概率只能是洒洒水。
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