浙江调控第三城，怎么就成了调控洼地？

文丨陈琪栋

转眼，又到了房地产的传统旺季金三银四。

3月以来，浙江省内土地市场「持续高烧」，温州、台州、衢州、绍兴、义乌等多个县市地价屡创新高，好的地块更是受到开发商饿狼般的围猎拼抢。

然而，就在整个土地市场行情如火如荼时，一宗绍兴镜湖新区的地块却突然撤拍了！

△截图自浙江省土地使用权网上交易系统

浙江省土地使用权网上交易系统页面显示：原定于4月8日出让的镜湖凤林西路以北7号地块，已于3月29日被终止交易！

要知道，前几天绍兴的土拍市场还是如火如荼。

3月24日，祥生竞得的则水牌7-2号地块，拍出了封顶27818元/㎡+配建19000㎡！折算公租房成本后，实际楼面价高达34432元/㎡。

3月27日，大家竞得梅山东3号地块，在近半回购房的前提下，拍到了封顶15334元/㎡+配建1680㎡。

热烈的气氛下，为什么这宗镜湖地块「急流勇退」？

一种说法是，单纯要将这宗大体量地块拆分后再进行拍卖；另一种说法是，地块撤拍将是绍兴调控升级前的信号。

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行情越火，调控越狠

绍兴调控，箭在弦上？

绍兴调控将升级，这种说法并不是空穴来风，实在是最近同行衬托得太厉害。

省内各县市迎来土地拍卖热潮之后，当地的调控也是雷厉风行，开发商还没把地还没捂热，调控文件就来了。

3月10日，义乌江滨北路与宾王路交叉口西北侧地块，经过102轮竞价，最终被武汉地产拿下，成交楼面价高达36030元/平米，创下义乌宅地楼面价新高。

3月26日，义乌出台调控政策，主要两点：视情况“限房价、限地价”，自10月1日起满两年方可转让。

3月1日，永康市江南山水新城地块经过625轮竞价，成交楼板价17804元/平方米，溢价率达到了124%，创下永康市历史成交土地单价新高。

3月11日，碧桂园以8.39亿元竞得永康市丽州北路街区老活塞厂宿舍地块，楼面价14625.6元/㎡，溢价率224%。

之后，永康也出台文件，主要一点：根据市场交易情况，科学设置土地出让起始价、保留价，适时实行“限房价、竞地价”、“限地价、竞自持”、“限地价、竞租赁房”等调控措施。

3月10日，荣安以9.73亿元，楼面价13105.17元/㎡竞得湖州湖东西区宅地，溢价率63.26%。

3月12日，湖州预售新政出台，主要涉及续批预售价格备案不得高于前批次备案价格，严禁捂盘惜售行为；3月16日，湖州出台土地出让管理新政；3月27日，湖州调控再升级，主要两点：视情况集中供地，中心城区实施住房限购。

3月11日，浙江丽水和平路与怡园路交叉口西北侧地块，成交楼面价21258元/平方米，溢价率高达54%，突破了板块单价纪录。

3月30日，丽水市区出台房地产调控新政，市区再次采取“限房价、竞地价”双限政策。

3月15日，嘉兴调控升级，主要两点：暂停向在全市范围内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房（含新建商品住房和二手住房），限售、限购政策全面向市本级看齐。

3月31日，衢州开化县迎来房产调控，其中细则更趋于精准化：对市场关注度高的热点地块住宅用地视情况采取“限地价”、“限房价”、“竞配建”、“竞自持”的出让方式；对市场关注度高的热点地块，在土地出让前明确销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

反观绍兴这边，则水牌、镜湖、柯岩地王频现，不排除调控升级的可能。

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浙江调控第三城

如今的调控洼地

揆诸现实，绍兴在去年7月和10月两次发布调控政策，是继杭州和宁波之后的浙江省调控第三城。

2020年7月4日，绍兴发布土地新政中，其中重要的2点：一是限制了各区的宅地涨价幅度，二是推行限地价，竞配建的出让方式。

△7月绍兴土地新政

这里要说明的是，在新政出台前，当时上虞3宗宅地同样是被叫停了。不知这次镜湖地块的终止交易，是巧合还是调控前的信号？

△7月新政前，绍兴上虞3宗土地终止交易

2020年10月，绍兴在此迎来调控补丁，虽然通知用了6个「严格」，但力度都比较温和，更像是一种官方对房住不炒的表态。

△10月绍兴土地新政

当嘉兴、湖州等城市调控升级之后，浙江省内绍兴的调控力度则显得相对宽松，主要有两方面：不限购、限地价而不限房价。

从这一层面看，如果有绍兴调控的3.0版本，也许将在限购和限价方面动手。

△杭甬嘉湖限购区示意

△省内热点城市调控政策对比

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绍兴的土地行情

从2019年就开始了

绍兴土拍热是这两年的常态，并不是这段时间的偶然事件。

究其原因，主要在于四点：

一，这几年绍兴棚改拆迁的力度大，催生了不少需求，一面加大土地供应，一面提高财政收入。比如，镜湖最大的张市村就在今年年初开始拆迁，人数约达1100户，至此镜湖的城中村全部被拆。

二，绍兴作为杭州都市圈的重要节点，甚至比临安更加靠近杭州市中心，杭绍城际开通后，杭绍同城化生活将进一步到来，许多外溢需求导入了绍兴市场，更何况绍兴本土的购买力也不弱，整个市场的层次能级提升。

三，绍兴从会稽山时代迈入镜湖时代，要建设这个新城，除了资源配套上的倾斜，更需要人口，从而形成城市的氛围。而有人就意味着有居住需求，就需要加大宅地供应。

四，开发商在杭州拿地难度增大，中小房企转向环杭区域，很多房企是在这两年新进绍兴市场的。如今，杭州实行土地集中供应，也导致了部分房企转向三四线城市补仓。

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