这套可能“捡漏”50万的法拍房，我们却劝他不要买了

“这套房子，还是劝客户不要买了”，下户经理老徐用力吸完最后一口烟，捻了捻烟头。

老徐很少下这样的结论，因为在老徐眼里，问题总比办法多。

不管是正常的、非正常的长短租约，不管是恶意的占用，还是涉案人员极度的不配合……老徐和法务老李搭配的组合每年解决的问题房源不下20起。

这房子到底是什么大瑕疵，让老徐都劝客户别捡这漏了呢？

力             彑

-❶-

千万不要捡不能处理的漏

 夂                小

这套浦东内环老大楼里的两房，所处的板块是陆家嘴二期，正如火如荼的建设中，在修的轨交14号线这两年就要通车，周边以前遗留的厂房未来5年也都会陆续进行旧改。户型没有大软肋，楼层尚可，小区历史成交也比较活跃。

从市场研究员角度而言，这个地方的刚需两房，涨幅肯定不会弱于全市平均水平，还是很值得推荐给客户的。

客户阿文也看的中这个地段和房子。阿文一家生活工作都在浦东，自己在金桥，老婆在陆家嘴，目前住在金桥三房。手里有些积蓄想投资收租，家里盘点过房票贷票都用完了，也不想加放太多杠杆，就想买个300万以内，租金加上公积金能抵月供的房子。

今年参拍了3套后还是没中，阿文有些着急了，不过他的助拍师大伟还是一直劝他再淡定些。

毕竟阿文的购买出发点就是投资，虽然和刚需处于同一个赛道竞争非常激烈，但是也没必要超过市场价太多去买法拍。

阿文一是担心上海法拍窗口期不长，二是想早点完结一桩事情，心思好放到其他地方。大伟和阿文多次沟通后，让阿文放宽心，大伟会每周跟阿文沟通一次近期会有哪些机会房源，铁定热门的就不参与了。

一天晚上，法务老李拉出10套房源清单给到大伟，“这10套小房子都是一个刑事诈骗案件的，有公安查封，依据我们的经验参与的人会少很多，你先发给客户看看，有没有客户能看中的。我也发给研究员，她也会结合客户的需求推荐排序的。等你们确定了意向房源，我和老徐会尽快安排尽调的。”

阿文在助拍师和研究员的建议下，选中了3套。这套浦东内环的小两房就是其中之一。

一周后，法务老徐就给阿文详细的说明了一下这几套房子背后的案情，被执行人情况。

这批房子都是同一家小贷公司名下的房产，虽然产权人是这家小贷公司，但目前里面的居住人都是上家的房主，被执行人公司早已经关闭，法人及股东都已经被判服刑中。

这家公司是几年前玩套路贷的，专门诱骗名下有房又临时想借钱或者想贪小便宜的人，名义借款一二十万，在签借款合同的时候也让借款人签下公证协议，万一不能按时还款，房子会被过户到小贷公司名下。

借款人正常还款一段时间后，会发现还款账户没办法再还款，也联系不到借款人，便大多以为自己捡了天大的便宜，白捡了一二十万。殊不知，他们的房子已经在他们不知情的情况下被过户了！

法务老李多方打探，了解这批房子目前都有人占用，基本都是一家老小住在里面，他们也都是三个月前，收到法院通知才知道，自己的房子在三年前就被过户，已经不属于他们，才发现家人背地里犯了如此大错。

虽然占用人无法接受这样的现实，但是从法律意义上，该房产已确实不再属于他们，属于目前被公诉的小贷公司。他们与小贷公司的纠纷，需要再另起诉讼。

从老李的角度而言，案件关系简单明细，公安查封虽然解封漫长一些，但关系简单。房屋本身也无土地、产权、过户等方面的成本风险。

老徐下户就是为了现场再核实这几套房产实际的清房难度，经过几番调研，老徐还是得出让客户放弃排序第一位的这套。

老徐缓缓说道：“这三套里面，另外两套有占用，这套没占用，看上去好像这套没问题。可这套的实际隐患最大。”

“为啥，这可是客户最看中的一套”助拍师大伟问道。

“这套房子的主人是个离异中年人，有一个刚成年在上大专的儿子。儿子和他爸关系不好，他爸离婚早，之后成天也就是吃喝打麻将，还常醉酒，生活一团糟。早些年赌博输了不少钱，当年问小贷公司借钱，也是因为赌博。”

“那看上去也还好啊，在您经手的案子里面着算啥”

“案子虽然简单，但是关系复杂。隔壁住着的就是他的亲哥哥，当年也借了不少钱，至今没还，两家关系也很僵。关键是两家的门，共用一个走道。第一次我过去没遇到人，只见走到里面摆满了厨具，俨然已成了一个厨房了。我看都还正常使用，不像是不执行的这户的东西。第二次我特意晚上过来，正巧碰见有人在这里烧饭。这家人见到有人来问房子的情况，特别激动，气愤的激动。扬言，谁住这里都得把钱还了。还说了很多以前这房子里面这家人生活的种种矛盾。不仅话难听，我愁了一眼他哥屋子里面，也实在是脏乱臭。”

老徐又补充到“我们清场可以解决被执行人这一户问题，但是隔壁人家的是管不了的，虽然客户买下来后不可能还钱给到他哥。但无论客户买下来是自住还是出租，每天要穿过这样的走道，还要听隔壁骂骂咧咧的话，怎么心理都是不舒服的。很可能会影响买入手后的在出租和销售。调研情况你可以反馈一下给客户，如果他能接受风险后果，也是可以的。”

“确实是影响会很大，那我们还是要跟客户说明这个情况”大伟应到。

阿文听了我们法务小组的反馈后，也同意放弃这套，重心转向在另外两套可以解决清场问题的房源中。

竞拍当天根据战况，及时调整到了竞争较小的那套，如愿中标，并在拿到产证后3个月内按参拍前给到的清场方案解决清场，顺利交房。

而那套放弃的房子，竟然因为公告中写了“空置，按现状拍卖”吸引了10人左右竞争，最终价格拍到了近乎市场价格的程度。我们还是替中标人感到可惜的，希望中标的就是原业主的哥哥。

法务小组是法拍优选故事最多的部门，需要对每套客户意向的房源进行多维度的调研。

（文中出现人名皆为化名）

想了解更多法务小组们的故事？

关注公众号，常有更新哦